案例回放：前段时间公司通过法院摇珠受托了一宗业务，对深圳市福田区某栋大厦裙楼进行评估，估价目的是为法院审理执行案件提供价值参考依据，也即确定房地产拍卖保留价。这宗业务涉及到银行、企业、法院，其中银行为申请执行方，企业为被执行方。我们接受法院委托后，安排估价人员对该房地产进行实地查勘，并对周边同类物业市场的租金及售价水平进行了详细的市场调查，通过对资料进行有效地整理筛选，精密科学地进行测算，然后通过市场比较法与收益法评估测算出估价房地产的价值。估价对象面积为783.91平方米，测算出来的正常市场价格为68,000元/平方米，评估总值为41,445,322元。当我们出具评估报告后，企业认为我们评估的价值偏低，损害了被执行方的利益；而银行则认为我们评估的价值偏高，会导致流拍。申请执行方与被执行方均提出疑义，要求评估机构作出解释。

问题：该如何确定合理的房地产拍卖保留价？

 2004年《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条第2款规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的百分之八十。从近年来法院拍卖实践看，这样的规定给法院工作留下很多的“操作空间”，如制定保留价时，故意将保留价定在规定的下限，并与拍卖公司和一方当事人串通，使拍卖尽可能按保留价成交，然后接受一方当事人的“回扣”。法院拍卖工作中滋生的腐败问题，很多都与保留价的制定有关。因此，《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》对原有的保留价的规定进行了修改。2009年8月24日《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条：拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价。

 首先，我们来了解一下房地产市场价值的内涵。我们一般采用的是公开市场价值，什么是公开市场价值呢？是指在下列交易条件下最可能实现的价格：①交易双方是自愿地进行交易的——一个卖者并不是被迫将房地产卖给特定的买者，一个买者也不是被迫从特定的卖者那里购买房地产；②交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；④交易双方掌握必要的市场信息；⑤交易双方有较充裕的时间进行交易；⑥不存在买者因特殊原因而给予附加出价。

 在实际估价操作中，我们往往没有考虑交易过程中税费的转嫁问题，大都直接采用市场报盘价作为可比案例予以修正进行估价，这样测算下来，最终估价对象价值就会偏离正常市场价值。在深圳市二手住宅市场，几乎所有的交易都采用实收价，买卖双方的税费均由购买方承担。“实收价”是目前深圳市二手楼市场上流行的交易形式，即购买方支付所有房地产交易中产生的税费。笔者获悉，深圳拍卖场上也实行“实收价”。拍卖场上的“实收价”与二手楼交易的“实收价”类似，买卖双方拍卖交易和过户应缴的税费和拍卖房地产的欠费等均由买受人承担，竞买方最终实际支付款远远大于拍卖保留价，这也是前面案例回放中银行所担心的问题，怕拍卖不成功，难以快速变现。

在实际估价中，估价人员找到可比案例后，首先得了解可比案例的价值内涵，如果可比案例价格为实收价，那么得还原成正常成交价格，也即买卖双方各付税费情况下价格。如果可比案例为买卖双方各付税费，那么直椄进行分析比较后，得出估价对象的正常市场价格。

那么买卖双方各付税费下的正常市场价格怎么得出法院拍卖保留价呢？先来了解几个公式：

①税费各付成交状况下卖方价格=正常成交价格-卖方应交税费

②税费各付状况下买方价格=正常成交价格+买方应交税费

④法院拍卖成交下买方价格=拍卖价+买方应交税费+卖方应交税费

我们来测算一下在正常市场状况下68,000元/平方米成交后，买方实际支付的价格：

买方实际支付的价格＝房地产价格+买方应付税费

（此税费仅为参考，实际税费可能不同）

也就是说，正常市场状况下买方买下估价对象得花55,706,996元。在法院拍卖的情况下，市场状况处于买方市场，由买方举牌应价，价格完全由买方说了算，作为一个理性的买方，当然只原意付55,706,996元买下所拍物业。那么拍卖价定为多少，这个理性的买方最终花55,706,996元可以买下所拍物业？假设为X元，我们进行试算。

表：政策核心内容

备注：

增值额未超过扣除项目金额50％的，土地增值税税额=增值额×30％ 

增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，土地增值税税额=增值额×40％-扣除项目金额×5％ 

增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，土地增值税税额=增值额×50％-扣除项目金额×15％ 

增值额超过扣除项目金额200％的，土地增值税税额=增值额×60％-扣除项目金额×35％ 

减除规定扣除项目金额后的余额；公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。

此外，“细则”强调指出，法人团体、企事业单位转让存量房，无论核实征收还是核定征收，均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳。

（此税费仅为参考，实际税费可能不同）

一、政策背景

自2010年以来，国家对房地产市场的调控政策频频出台，特别是“双限令”的发布直接导致住宅房地产市场的投资或投机行为受限，而商业地产并未纳入限购、限贷范围，大量的资金从住宅房地产市场抽出并转向商业地产，部分城市的商业地产“日新月异”，最高房价一再被刷新，商业地产的交投异常活跃。

然而，在房价一再被刷新的同时，过户登记价依然稳如泰山，交易时多利用阴阳合同，以原登记价过户，仅有极小部分的商铺、写字楼是按照实际成交价过户。原因是如果按实际成交价过户登记，买卖双方将承担高昂的交易成本（营业税及附加、个人所得税、土地增值税），特别是土地增值税，税额最重，以早年购入的商铺为例，原购入价为10000元/M2，而当前实际成交价为40000元/M2，其土地增值税边际税率为60%，税额为20500元/M2。而如果以原登记价过户，则可以避开上述高额的交易成本。

但如此以来，阴阳合同问题导致了巨额的国家税收损失，也使得商用房地产市场的投机行为日益猖狂，严重影响房地产市场正常发展。

基于维护房地产市场的正常发展、避免国家税收遭受损失的大原则，深圳市相关部门于2012年8月29日发出通知：自10月1日起，对存量非住宅类房产实行按计税参考价格征税。相比二手住宅过户征税政策的出台，此政策的发布更为突然，令人意外。

2012年9月28日，深圳市存量房非住宅类房产按评估征税政策细则（以下简称“细则”）于日正式对外公布，有效期5年。这份细则对个人存量非住宅类房产转让过程中的征税标准，以及需缴纳的土地增值税、个人所得税等，并给出了具体的计算方式。这是深圳自2011年7月份实行存量住宅按评估价格征税之后，对存量房地产市场出台的又一项调控政策，也是深圳此轮调控中出台的第一项针对存量非住宅类房地产的调控政策。

二、政策解读

政策内容：2012年8月23日，深圳市地方税务局及深圳市规划和国土资源委员会发布了深地税告[2012]9号关于实施存量非住宅类房产交易计税价格核定工作有关事项的通告，规定了自2012年10月1日起，深圳市范围内存量非住宅类房产交易成交价格明显偏低且无正常理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。适用范围：深圳市非住宅部分房产。根据人民法院生效的裁判文书，仲裁机构裁决书以及依据拍卖的成交确认书进行权属变更的非住宅类房产不适用。计税依据：以交易双方签订的合同成交价为依据。但申报的成交价格低于深圳市制定的计税参考价格且无正当理由的，按计税参考价格核定计征交易环节各项税款。

2012年9月20日出台的深地税发[2012]278号深圳市地方税务局关于存量非住宅房产交易税款征收操作流程有关问题的通知。由于成交过程中缴纳的主要税费为土地增值税及个人所得税，本细则对个人名下物业两项税费的征收方式作出具体的规定，分为核实征收、核定征收两种。

三、政策影响

继2011年7月深圳针对住宅房产以评估价征税之后，此次再针对存量非住宅类房产按评估价征税，意味着深圳开始对所有存量房产交易按评估价征税。此次“细则”实行按最低计税参考价格的征收方式是税务机关确定纳税人申报的合同成交价格是否偏低的主要依据。如果买方申报的成交价格等于或高于计税参考价格时，将按申报的成交价格作为计税价格计算征税；如果申报的成交价格低于计税参考价格且无正当理由的，那么税务机关将按计税参考价格计算征税。

案例分析：假设现有荣超经贸中心写字楼房产，面积300平米，房产证原建购单价为15000元/平方米，市场报盘价48000元/平方米, 税务主管部门拟核定您房屋计税参考价格为31776.67元/平方米。

从以上案例看出，细则出台后相比细则出台前，税费大幅增加。以上税费仅用评估价进行缴纳，若以市场价进行缴纳，则税费更多。此次出台的深圳市存量房非住宅类房产按评估征税政策细则对于伪造阴阳合同原价过户者无疑是加上一道防火墙，这一价格既是计税的最低价也是市场的参考价，从而打击虚假申报交易价格和违法偷漏税行为，有利于还原市场的真实情况。

从市场情况来看，10月份深圳二手工商铺和写字楼的成交量都比9月下降了九成以上。根据市规土委网站统计数据，10月深圳二手写字楼成交量为34套、4335平方米，环比9月份485套、7.28万平方米，暴跌93%、94%，甚至低于今年2月35套、6200平方米的水平，创下历史新低。而二手商铺交易状况更不乐观，仅成交了2560平方米，与上月同期相比大跌97%（10月统计数据尚未完全统计）。与此同时一手市场开始进入预热阶段。笔者从买卖双方、评估公司、银行、政府等方面对政策可能产生的影响进行分析。

（1）对买卖方影响

 此项细则出台后将增加交易成本，买卖双方交易将更加慎重，预计市场有一定范围的调整改变。

（2）对抵押估价计税影响

细则主要对抵押评估项目有一定的影响。根据对细则的理解，笔者认为细则实施后过户登记和抵押登记扣税会出现以下4种情形，具体税费操作方案如下：

从技术角度出发，若数据能实时更新，有利于还原市场的真实情况，为评估公司评估存量非住宅类房地产提供市场依据支撑。

（3）对银行影响

存量房数据系统可以为银行了解抵押物业市场价值提供参考，规避风险提供一定指导。让银行可以更加清楚了解抵押物业价值，并设计相应放贷方案。

同时细则出台后，对抵押物业价值产生影响。若物业从未过户，办理抵押登记时成交价和原始价相差加大，则物业税费较重，净值较低。如果物业有过二次过户，办理抵押登记时成交价和原始价相差较小，税费相对较轻，净值较高。存量非住宅物业办理抵押时，放贷银行对于抵押物业，可根据其税费情况调整放贷款比例。

（4）对政府影响

此项细则出台后，将规范非住宅类存量房交易税费，提升市场交易公正性、客观性、合法性，避免偷税漏税，促进政府税收。

四、市场展望

（1）商业物业未来或降价

细则出台后，少数位置差的商业及写字楼已出现降价情形，但旺铺价格仍供不应求，价格稳定。大部分买家呈观望情绪，但不排除细则实施后非住宅物业降价的可能。

（2）一手物业间接受益

相比二手商业，一手商业这方面的税费相对少很多，会增加一手物业在市场上的竞争力，因而更具有吸引力。目前南山中心区一手和二手的成交量相当，之前二手商业成交量为绝对主力。

（3）对非住宅类房地产影响

此项政策出台可促进非住宅类房地产合理交易，减少投机。另外，用户可能会从买卖市场转向租赁市场，促进租赁市场升温。

（4）需解决的问题：

存量房数据系统可能部分物业存在评估价比原价低、评估价高出市场价、评估价不合理等，新政的很多细节亟需政府部门出台解释或提出相应的措施，以便在实际操作中逐步完善。