一、宏观政策及市场环境

1、商品房预售许可审批权进一步下放

10月10日，国务院下发《关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》，在决定调整的143项行政审批项目中，包括“商品房预售许可”的项目。《决定》指出，“商品房预售许可”的行政审批权将由原来的“县级以上地方人民政府房地产管理部门”，下放到“社区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。此外，国务院还取消了“房产测绘单位资格初审”这一行政审批项目。

审批权的下放一定程度上可以降低审批的难度，各市政府可以根据本市的具体情况，更加直接有效地控制本市预售项目的树立，对房地产监督控制起到更加快捷准确的作用。

2、中山前三季度房产投资同比增长7.3%

根据中山统计局提供的数据显示，今年9月中山市累计房地产投资额达259.3亿，累计同比增长7.3%。其中9月房地产投资额达39.91亿，同比增长47.38%。

二、中山房地产市场“假金九，真银十”

1、近三月珠三角部分城市楼市成交对比

10月份6个城市中，除了惠州市，其他各市均是上涨的趋势。其中，中山市上涨幅度最大，环比上涨了49.4%；广州市成交套数第一，中山市则在近三个月内，首次跃进第二位，比排在第三位的佛山市多了194套。

2、中山市9-10月楼市概况

九月份，中山市商品房网签共5,438套，环比下跌4成，其中城区网签1,255套，环比上涨23%，镇区网签4,187套，环比下降10%。商品房成交用途方面，九月份商品房总成交面积为56.6万平方米，其中住宅成交面积为49.8万平方米。网签价格方面，九月份网签均价为6,041元/平方米，环比上涨14%，主要是由于城区豪宅、别墅备案量上升以及商业成交量较大，整体拉高了网签均价。

十月份，中山市商品房网签共7,811套，环比上升4成，其中城区网签1,537套，环比上涨22.5%，镇区网签6,274套，环比上涨50%。商品房成交用途方面，十月商品房成交总面积为79.7万平方米，除了住宅网签6,661套共72.8万平方米刷新了2012年住宅网签新纪录外，10月份车库网签644套，网签面积19,440.51平米；商业用途的商品房网签467套，网签面积49,022.22平米。网签价格方面，十月份网签均价为5,424元/平方米，环比下降10.2%，主要是由于城区豪宅、别墅网签套数下降，而新开盘的普通住宅及优惠特价单位成交较多。

城镇成交方面，九月和十月份楼市成交前三甲仍为坦洲镇、火炬开发区和沙溪镇。此外，三个镇区成交量均呈现一定的增幅，坦洲镇更是在此冲破1,000套商品房网签量大关，稳坐中山楼市城镇排行榜冠军。其中，坦洲10月商品房网签1,797套，环比9月份上涨101.9%，商品房网签面积178,629.9平米；火炬开发区商品房网签632套，网签面积71,306.83平米，环比增长27.1%；沙溪镇商品房网签601套，网签面积60,424.3平米，环比增长27.25%。

在供应方面，九月份住宅新增供应量7834套，十月份住宅新增供应量3776套，十月份的新增商品房数量的下跌，主要是因为九月份销售平淡，库存量较大，而十月份也主要是国庆过后，“金九银十”收尾期间才火爆销售，导致十月份的供应量下跌的同时，库存消化较快，库存较九月份普通下降，整体则下降了5.17%。

3、“假金九、真银十”

细细回顾今年的“金九银十”，可谓一波三折。今年9月初，全市楼盘销售趋于平淡，市场呈现出整体疲惫的局面，当时业内普遍不看好今年的传统销售旺季。在随后的国庆黄金周，因为大批购房客户出游的影响，导致成交直线下滑。

但黄金周过后，各大楼盘开始发力直追，最后“银十”收关，创下了近年来最高的成交成绩，可谓跑出黑马。

三、后市预测

十月份市场网签量再创新高，主要是受到国庆各楼盘的大力促销影响，低价促销楼盘均取得了不错的业绩，尤其是雅居乐项目，预计岁末两个月价格对购房者依旧是极其敏感的因素，预计岁末两个月的成交量将在10月份基础上出现一定幅度的下降。一方面是由于9月和10月份的市场消耗大量刚需客户，岁末购房客户群体将出现一定幅度下降；另一方面，因近岁末，由于对现金回流的需求和销售压力加剧，部分开发商将在岁末进行最后一搏。综上，预计岁末房地产市场可能出现供方一边热的情况。