核心结论

q 供求平衡，房价平稳；

q 东莞成交量节节攀高；

展望要点

q 房地产政策预期持续稳定；

q 12月东莞楼市推售重点产品仍然是两房、三房。

一、宏观经济分析

（一）宏观经济

2012年以来，面对复杂的国内外宏观环境，东莞市委、市政府全力稳增长、调结构、促民生，大力开展“三重”建设，切实帮扶企业“减负”，取得一定效果。工业生产增速逐步加快、转型升级效果不断显现、民生保障水平持续改善，经济整体态势逐渐走出低谷，呈现出持续稳步回升良好态势。但由于国内外经济环境还存在多种不确定因素，经济下行的压力仍未有效缓解，仍需进一步筑牢当前回稳的基础，加大工作力度，努力完成年度目标。当前，虽然东莞稳增长、调结构、扶企业、强引资等一系列政策措施取得一定的成效，经济运行稳中趋好，但是应当看到，经济向好的基础尚不牢固，经济增长仍然较慢，中小微企业生产经营压力较大，企业亏损状况未见明显好转。

（二）政策分析

2012年1-11月，随着国际国内经济形势的变化，虽然中央层面多次表态继续落实差别化住房信贷政策，保持楼市调控成果，但是货币政策在6月、7月两次降息，以及各个地方政府细则微调等积极因素相互叠加，全国楼市的活跃度攀升，开发商回笼资金情况不断好转，甚至在土地市场斩获颇丰，楼市的预期也在潜移默化的发生改变，致使购房者入市的信心与日俱增。

“十八大”已落幕，“民生”和“收入翻番”成为“十八大”最具典型关键词，可见将来政府将加大保障性住房的建设力度，将会加大对普通商品住房的开发量，将会继续保持“支持刚需”的房产调控。在经济持续向好、居民收入大幅提高的大背景下，中国城市化将会加速进程，商品房市场仍有较大的发展空间。“十八大”从侧面向市场释放良好预期，将活跃楼市成交。

二、房地产市场分析

（一）东莞楼市概况

房地产政策预期持续稳定，这是东莞楼市成交持续话题的重要因素。在稳定的政策背景下，开发商“趁热打铁”，加大了商品房的供应，尤其加大了刚需产品的供应，同时配合理性的房价，最终导致累积的楼市需求得到持续释放。2012年5-11月东莞创下连续7个月成交量超5000套，并且9-11月连续三个月成交量增长，11月成交量创下年内新高。由于东莞后市楼市开发量较大，加之东莞经济在短期内难言大突破，商品房购买力增长有限等因素，导致开发商对后市仍然持“谨慎乐观”态度，不贸然涨价，采取“以价保量”方式赢得市场。所以，虽然东莞成交量节节攀高，但房价却长期保持平稳，这与开发商“以价保量”不无关系。在宏观经济未有大改观的前提下，在未有明显的楼市利好的前提下，东莞房价仍将持续较长时间的平稳，8200元左右的整体均价将维持一段时间。

（二）土地市场分析

1、1-11月土地市场状况

2012年1-11月东莞市土地供应面积约412万平方米，同比去年同期减少40%；2012年1-11月，东莞已成交113宗土地，成交面积372.3万平方米，同比减少36.7%，成交金额合计112.94亿元。和去年同期132.66亿元相比，今年1-11月东莞土地成交金额下降约14.87%。2009年、2010年同期数字分别是84.06亿元、115.55亿元。在受关注的商住用地方面，截至2012年11月底，商住用地共成交33宗（其中11月占8宗，为最多的一个月份），成交金额66.48亿元。今年1-11月商住用地成交宗数比去年同期的61宗少了近45.90%，出让金比去年同期的105.50亿元少了36.99%。1-11月总体成交地面单价约3023元/平方米，同比去年同期上涨33.8%。

2、2012年即将收官，土地上市交易集中爆发

截止12月1日，根据市国土局已经公告的情况来看，12月东莞土地市场进入最后竞价的土地有21宗，挂牌出让面积达102.94万㎡，其中商住用地6宗，挂牌出让面积31.64万㎡，为今年2月份以来的商住地最高交易面积，2012年即将收官，土地上市交易集中爆发。商服用地3宗，面积为8.15万㎡，还有10宗均为镇区的工业用地，2宗仓储用地。受优质地块接连入市和开发商资金压力减轻影响，土地拍卖的小高潮有望在12月仍得到延续。

（三）二级市场分析

1、住宅库存水平

截至11月30日全市一手住宅库存面积约488万平方米，比10月略有回落。2012年东莞库存水平围绕480万平方米上下小幅波动，不足一年的去库存水平一定程度上支撑着房价的平稳。

2、1-11月成交分析

2012年1-11月一手住宅网签面积高达526.2万平方米，创过去五年以来同期最高，同时比去年全年成交量520万平方米超出6.2万平方米；均价8216元/平方米，与去年的8202元/平方米保持持平。前11月东莞楼市供求基本平衡，供求量均在520万平方米上下。

前11月东莞楼市成交已超去年全年，今年全年一手住宅成交量有望超过570万平方米，将超过2009年，创08年五年以来最高。2012年全年的形势为供求平衡，房价平稳，成交量增幅将会在10%上下，供应量增幅将在10%以内，房价涨幅将在1%以内，并且成为08年以来涨幅最低的一年。

历年前11月东莞全市一手住宅供求价

从区域分布来看，多数为经济强镇，如虎门、厚街、塘厦、凤岗、南城等。以“泛深圳”为主，如凤岗和塘厦各两盘榜上有名；从开发商来看，品牌开发商占据半壁江山，其中碧桂园、塘厦两个项目均位列前十，2012年碧桂园在东莞市场表现强劲；从房价来看，前十名楼盘以8000-9000元价格为主流，前十名楼盘占市场份额达26.8%，接近三成。

三、后市展望

1、国家城镇化进程加速旧城改造、新城扩容，给房地产发展注入空间

11月28日召开的国务院常务会议，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》，并决定将草案提请全国人大常委会审议，预料集体土地征地补偿提高乃大势所趋，因为这有助于农村土地问题的理顺，并将为中国进一步推进城镇化铺平道路，将大大加速大部分城市的旧城改造、新城建设，并利好当地房地产的长远发展。

2、房产税、保障房继续稳步推进，调控力度“明紧暗松”已然浮现

虽然中央保持宏观调控不松口，但是随着中国经济减速超出政府预期，各个支柱产业的排头兵带动作用变得愈加迫切，在房产税扩容在即，保障房建设逐渐开花结果的阶段，让房地产市场有条件的回归自我调节、供求平衡、价格平稳，把市场的交给市场将成为长远趋势，当前调控力度“明紧暗松”已然浮现。

3、12月开发商冲刺业绩新高

预计12月东莞楼市推售重点产品仍然是两房、三房，但是同时改善型产品也小批量入市，全新楼盘包括东城万达公馆、宏远康城国际、金域半山、江畔豪庭、哈啰小城、金海·怡景花园等等，而大户型豪宅包括御花苑·天珑湾、黄旗山1号、长堤1号、上东国际公园1873等；别墅产品包括观澜·碧桂园、江畔豪庭、丰泰观山碧水二期。