2012年1-11月深圳市场分析_地产研究_专业研究_深圳市国策房地产土地资产评估有限公司

2012年1-11月深圳市场分析

核心结论

r 经济增速持续回升，主要经济指标不断向好；

r 年底土地供应将大幅增加，11月土地成交活跃；

r 11月份新房、二手房成交显著增加。

后市展望

r 年底房地产市场成交或活跃；

r 预计2013年上半年房地产市场调控仍然偏紧。

一、宏观经济分析

（一）城市总体概况

2012年1-10月，深圳经济增速持续回升，主要经济指标不断向好。主要经济指标方面，工业生产保持平稳增长态势，1-10月份，规模以上工业增加值4083.77亿元，同比增长5.5%。固定资产投资增速稳定，1-10月份，全社会固定资产投资累计1802.74亿元，同比增长12.1%。消费市场需求旺盛，1-10月份，社会消费品零售总额3260.72亿元，同比增长15.7%。外贸进出口增幅明显，1-10月份，全市进出口总额3721.88亿美元，同比增长10.4%，其中出口总额2160.26亿美元，同比增长8.5%，进口总额1561.63亿美元，同比增长13.1%。居民消费价格指数（CPI）继续回落，同比增长2.8%。

统计指标	单位	1-10月	同比增幅
规模以上工业企业增加值	亿元	4083.77	5.5%
社会消费品零售总额	亿元	3260.72	15.7%
全社会固定资产投资	亿元	1802.74	12.1%
外贸进出口总额	亿美元	3721.88	10.4%
其中：出口总额	亿美元	2160.26	8.5%
出口总额	亿美元	1561.63	13.1%
CPI		102.8	2.8%

（二）城市规划及政策分析

序号	事件	解析
1	明年经济总基调：继续稳中求进	中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行。明年经济工作的首要任务是“促进经济持续健康发展”。这次会议把提高经济增长质量和效益放在了非常突出的位置，就是要努力从根本上解决长期困扰中国经济发展的老大难问题。
2	住建部今年500万套保障房建设任务提前达标	今年1-10月份，全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套。这意味着2012年度的保障房新开工和基本建成量已经提前达标。
3	多地银行取消首套房贷利率8.5折	工行、建行、农行等多家银行已取消首套房贷利率8.5折优惠。由于地区差异，目前既有部分银行首套房贷利率维持在基准利率9折至基准利率之间，也有部分银行将首套房贷利率在基准利率基础上上浮5%至10%。
4	财政部：37.6亿元支持农村土地整治	近日，中央财政通过中央分成新增费安排37.6亿元，专项用于河南省南水北调渠首及沿线、湖北省南水北调汉江沿线、湖南洞庭湖区基本农田建设、云南"兴地睦边"、宁夏中北部等土地整理重大工程项目建设，同时带动地方投入29.5亿元。
6	土地交易开发监测范围扩至县级	为更好把握土地市场走势，有关部门对土地交易和开发情况的监测范围已扩展到所有县级及以上城市，每宗地块从土地出让、土地交易到项目开竣工等整个环节都被纳入监测。
7	房产税扩围或区别征收	2012年以来，央行、国税总局、住建部等部委相关负责人均在各种场合谈过房产税改革推进问题。截至目前，40个重点城市个人住房信息系统已完成联网，全国30多个省区市和计划单列市的地税官员正开展为期6个月的房产税税基评估集训，而湖南、湖北已经开展和完成前期测试工作。下一步我国扩征房产税时，会考虑到各地居民收入的差异性，税负将区别对待。
8	深圳挂牌成立中国首家土地整备局	深圳市土地整备局2012年10月29日上午挂牌成立，这是中国第一家土地整备局。该局在原深圳市征地拆迁办基础上设立，承担统筹协调、指导全市土地整备、征(收)地和房屋征收等工作职能。
9	深圳前海出让每一块土地政府将持股逾1%	明年前海合作区将着力开发金融、文化创意、现代物流三个单元的产业，届时其出让的每一块土地中将会保留至少1%的股份，以保证入驻企业的每一个重大决策都有前海的参与，达到不仅有准入机制，还有退出机制的目的。
10	深圳三年发人才住房补贴1.345亿元	截至今年8月底，深圳三年已累计认定高层次专业人才1993人，累计为860名高层次专业人才发放住房补贴约13450万元，解决高层次专业人才子女入学问题18人，安置高层次专业人才配偶就业15人。

二、城市房地产市场分析

（一）土地市场分析

2012年11月份全市成交1块居住用地、1块综合用地，编号为G11340-8011的居住用地位于坪山新区，用地面积31456.98平方米，建筑面积94500.00平方米，由金地（集团）股份有限公司以30300万元竟得，楼面地价3206元/平方米。编号为G12201-0299的综合用地位于坪山新区，用地面积159656.99平方米，建筑面积379400.00平方米，由招商局地产控股股份有限公司以122400万元竟得，楼面地价3226元/平方米。

地块编号	出让方式	区域	土地性质	竞得者	用地面积（m2）	建筑面积（m2）	成交均价（万元）	楼面地价（元/ m2）
G11340-8011	政府出让	坪山新区	居住用地	金地（集团）股份有限公司	31456.98	94500.00	30300	3206
G12201-0299	政府出让	坪山新区	居住+商业+文化设施用地	招商局地产控股股份有限公司	159656.99	379400.00	122400	3226

（二）新增商品房市场分析

a.供应分析

10月份深圳全市住宅预售面积387961.11平方米，环比减少16.2%，同比增加26.4%，2012年10月份深圳住宅预售套数3933套，环比减少7.4%，同比减少1.3%。11月份深圳住宅预售面积开始增加。11月份深圳全市住宅预售面积896827.2平方米，环比增加131.16%，同比增加87.70%。住宅预售套数9830套，环比增加149.94%，同比增加88.24%。

b.成交分析

2012年10月深圳的新房成交均价为20125元/平方米，环比下滑3.1%，同比上涨5.37%。11月深圳新房成交均价为18622元/平方米，环比下滑7.56%，同比下滑0.72%。

进入年底，二手房成交开始活跃。10月份深圳共成交新房30.04万平方米，环比大增34.04%，同比大增80.03%，成交套数3642套，环比大增39.33%，同比大增64.72%。11月份深圳共成交新房415518.08万平方米，环比大增25.77%，同比大增185.65%。成交套数4340套，环比大增19.17%，同比大增157.57%。

成交物业构成方面，10月份成交的新房中，90㎡以下的小户型是成交主力，成交面积23.74万平方米，占全市总成交量的7成多，144㎡以上的大户型成交5.04万平方米，占约15%。90㎡-144㎡的改善型成交4.3万平方米，占13%。

（三）二手房市场分析

2012年深圳二手住宅挂牌均价11月份再创新高，达22140元/平方米，环比上涨4.8%，同比上涨11.4%。

图：2011年11至2012年11二手住宅成交均价走势图

数据来源：国策数据监测平台

2012年11月份全市二手房成交面积588054.5平方米，环比增加46.4%，同比增加84.8%，2012年11月份全市二手房成交套数为6859套，环比增加四成，同比增加1.3倍，刚需集中入市，是11月份二手房成交量大涨的主要因素。

三、总结及后市展望

1、预计未来3个月市场成交依然活跃

深圳一手住宅从9月份开始成交增加，二手住宅从11月份开始成交显著增加。二手住宅“量价稳增”的态势有望延续到12月，预计未来3个月深圳楼市依然活跃。

2、预计2013年上半年房地产市场调控依然偏紧

2013年中央房地产调控可能面临诸多不利因素。首先是全球经济复苏缓慢或持续低迷，一方面使中国的出口形势持续严峻；另一方面，各国纷纷出台宽松的货币政策，输入性通胀的潜在压力大。此外，国际资本仍觊觎我国的房地产市场。其二是国内经济动力不足。除了政府投资外，消费需求增长和民间投资增长等动力依然不足，如果外部需求出现重大困难，政府投资缺乏长期可持续性，宏观经济出现反复，可能影响房地产调控。第三是地方政府财政吃紧。

但从国家对房地产市场调控的决心来看，预计2013年上半年房地产政策总体偏紧，抑制投资投机需求仍是大方向，房产税等长效机制逐步完善，差别化信贷和限购短期内不会退出，保障性安居工程建设将继续推进。同时，城镇化建设和收入倍增计划将促进未来十年房地产业的平稳发展。

3、刚需最迟2015年走弱

根据目前中国人口结构的演进趋势，最迟在2015年之后，中国的住房刚性需求将不再具备快速增加的条件，甚至将会呈现逐渐走弱的趋势。对于改善性需求，从长期来看，随着中国经济的发展和人民生活水平的提高，未来至少还有7000万套以上的改善性需求，中国房地产市场还有相当长的时间来进一步发展和完善。从总体上看，2013年全国城市的改善性需求将会稳中有升，而一线城市的上升幅度将会大于二、三线城市。

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