小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，小产权房也称“乡产权房”。 

一、小产权房问题浮出水面源于房价上涨

最开始让大家关注小产权房的是北京通州宋庄画家村案，这个案件也被称为“小产权房”第一案。1994年，方力钧、岳敏君、刘炜等一批来自圆明园画家村的知名艺术家和资深艺术评论家栗宪庭，因为机缘巧合选择了安静的、遍布四合院的宋庄，他们低价向农民购买房屋及院落，随着这批画家逐渐蜚声国内外，艺术家们渐渐地聚集到了宋庄，2002年宋庄艺术促进会的统计约有400人驻留此地。“画家村小产权房”因此而得名，而随着房价日益攀升，农民又要求夺回自己的房屋， 2006年12月，宋庄农民马海涛起诉要求确认买卖协议无效。此后，市二中院做出终审判决，判决房屋买卖协议无效，画家李玉兰向马海涛返还房屋，马海涛向李玉兰支付原房及添附部分的折价补偿9.3万余元。 李玉兰不服提起上诉，案件的审理历时三年，最终判决马海涛赔偿李玉兰18.5万元，马海涛承担主要责任，李玉兰承担次要责任，七三开，据此官司告一段落，但就小产权房引发的社会问题却浮出水面。

由于近年来的城市房价过高，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平，于是大家把目光集中到小产权房上，小产权房在全国范围迅猛发展，据国土部门不完全的统计，截止2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米，其中有很大比例是农民在宅基地建房然后出售。尽管国家有关部门多次出台文件，禁止城市居民到农村购买宅基地和建于其上的民房。但小产权房仍然游走在法律的边缘，在全国范围蓬勃发展。

二、小产权房问题的智力无从下手

近期市政府专题会议，研究了清理整治小产权房等事项。会议强调，要深刻认识小产权房的极端危害性，解决这一问题态度一定要坚决，北京要成为执行国家法律法规政策的模范。　　会议提出，解决小产权房问题，首先要坚决杜绝出现新的小产权房；对在建在售的要坚决处理，立即叫停，注重广泛发动群众举报，做到早发现、早整治；对历史上多年形成的，要分析原因，分类研究处理办法。各部门、各区县要同心协力，真抓实干，作风过硬，敢于碰硬，依法依规，坚决遏制小产权房蔓延之风。

治理小产权房的第一步——摸底

历经4年多摸底，近日，北京市国土局对外公布了在建在售利用集体土地违法建设销售住宅项目的具体名单。包括十三陵镇涧头村依山小墅、周口店镇南韩继村西住宅楼、桥梓镇山立庄村塞纳山谷等79个小产权房。这些项目分布在昌平、房山、怀柔、通州、延庆、大兴、门头沟、密云8个区县。昌平28个、房山22个、怀柔13个、门头沟2个、通州6个、延庆4个、大兴3、密云1个。

具体分布如下:

据了解，小产权房项目的成因不同，比如有的占用的是农用地，有的占用的是集体建设用地。另外，有的项目已有一定规划基础，有的则没有。所以对于如何处理这79个项目，市国土局不会“一刀切”，而是将结合每个项目具体情况提出具体的处理措施。此前，北京市已经由市国土资源局、监察局、住建委、规划委、人民检察院和各相关区县政府等单位组成工作领导小组，自6月中旬起开展小产权房清理整治工作。对在建项目将责令停工、停售，查封工地，拆除售楼处，查封施工机械，遣散施工队伍；对在售项目将责令停售、拆除售楼处，查封已建未售房屋。值得一提的是，近期国土部明确表态称，今年国土部将联合相关部门，选择小产权房问题相对突出的城市，开展小产权房的试点清理。此举的目的是在试点基础上总结完善政策，为启动全面清理小产权房工作做好政策和制度的储备。

在如此的政策之下是否就能真的杜绝小产权房，国庆期间记者调查发现进入北京市国土局清理名单的项目通州太玉园小区、昌平宏福苑小区的小产权项目一反往年国庆长假销售火爆的常态，已经暂停销售。而同在清理名单的某小产权项目，则抓住过节先机，大打促销牌，“7天卖了17套”。为什么在如此严苛的政策面前还是会有购房者愿意购买小产权房呢，价格一定是购房者考虑最多的因素，同等地段的产权房和小产权房，价格却是天壤之别，价格因素诱使这买房者铤而走险，对于开发者而言呢“小产权房”虽然每平方米仅售几千元，负责开发的村委会依然是有着相当不错利润的，原因在于，建造这些房屋的土地没有缴纳土地出让金和配套税费，绕过了负责的层层审批关口，并且在销售时也没有缴纳相关税费。与有产权的商品房相比，“小产权房”的建筑成本与其相差无几，主要差异就在土地出让金、税费及利润率方面。透过“小产权房”这面镜子，不难看出有关利益主体获利之丰厚。倘若政府拿出更多的土地建造保障性住房，减免相关税收，压缩开发商利润，产权房与“小产权房”的房价也不会有太大出入。如果政府松绑限购政策，让有钱人站出来救市，赚富人的钱，再大力发展、建设保障性住房来贴补给中低收入家庭，让普通的中低收入者可以居者有其屋，如果可以做到那样，我想小产权在这个市场上就没有立足之地了。

三、不同群体对待小产权房的看法

聆听百姓声音：

I中国的房地产市场已经走到了扭曲变态的死胡同，一再攀升的房价，早已经让普通的老百姓难以忍受，在这个关键的时刻.我个人认为“小产权房”是到了该“解禁”的时候了，这也是十分明智之举，大道理我们不懂，只要广大的普通老百姓有房住，这就是最大的民生工程，暖心工程，数亿的老百姓在等着政府下决心呢，你们还等什么呢？请不要用什么所谓的“调研”、“讨论”来愚弄广大的民意，支持的请顶一下，希望政府能够听到我们的呼声，关心百姓的疾苦。

II通州区太玉园小区有居民表示，“说清理小产权房都说了好几年了，也没见动，反正让我从这搬出去是不可能的，其它的房子也买不起。”

观察中介态度：对于清理小产权房问题，该中介工作人员表示并不担心。“十栋、二十栋楼规模的小产权房绝对不能买，我们这里100多栋，这么大规模，没有影响。”这位工作人员隐晦地表示，此前两年曾有将这片小区产权“扶正”的打算，但因资金问题被搁置，他认为，清理小产权房时，政府面对这么大规模的小产权房，最可能的办法就是给产权。

名人观点：京城房产大腕孟晓苏也认为禁止并不是最好的做法。他认为，虽然目前“小产权房”仍处于法律的灰色地带，但历史证明，推倒制度樊篱的往往是最广大的人民群众。改革开放过程中，土地承包制与农民集体进城，最初便都是违法的，而事实证明，这种违法行为恰恰推动了中国经济社会的快速发展。具体到土地产权流转方面，未来的方向便应该是打破政府的独家垄断，实现多元经营，以实现土地价值的真正回归。

总结语：小产权房和我们现行法律是不相容的，但为什么还这么盛行。应该看到，这个小产权房出现以后对谁最有利。如果商品房的价格在一个很低的水平上，小产权房会出现吗？如果政府生产一些中低端产品，小产权房的利润变得很低，开发商自己也就不做了。如果对买不起高价房的百姓有利，政府应该修改现行法律。政府一定要维护民众的利益，妥善处理小产权房。