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中山市国有划拨用地转出让用地新政分析

为了调整中山市国有划拨用地转换成出让用地需办理的土地出让手续，中山市自2012年2月12日起，暂停国有划拨用地转出让用地的业务办理，至2012年9月12日重新开通（自2012年2月12日起停止中山市范围内宅基地转换成国有出让用地审批）。该次政策主要对国有划拨用地转换成出让用地需补交的土地出让金（下称“出让金”）作出了调整。

一、中山市国有划拨用地转出让用地政策调整前后对比

（一）政策调整前后应缴税费对比

（1）政策调整前应缴税费：

1.征地管理费：0.75元/平方米；

2.出让金：

A.住宅用地：

a.国有：189元/平方米（城区），45元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南）；

b.集体：69元/平方米（城区，本村村民），30元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南，本村村民）；

B.商住、商业、经营性办公用地：234元/平方米（城区），45元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南）；

C.工业用地：39元/平方米（城区），15元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南）；

3.土地补出让合同印花税：出让金×0.05%；

4.土地补出让契税：拟转宗地所在基准地价片区的基准地价区片价×宗地面积×3%。

（2）政策调整后应缴税费：

1. 征地管理费：0.75元/平方米；

2. 出让金：拟转宗地申报地价－拟转宗地权益价格

备注：拟转宗地申报地价原则上不得低于其所在地基准地价，若低于基准地价则不扣减权益价格，直接按照基准地价全额征收出让金。拟转宗地权益价格即为取得划拨土地使用权的时候，划拨土地使用权人所缴纳给财政部门的相关费用。

3. 土地补出让契税：拟转宗地所在基准地价片区的基准地价区片价×宗地面积×3%。

（二）政策调整前后应缴税费案例对比

根据上述“政策调整前后应缴税费对比”可知，政策调整后减少了“土地补出让合同印花税”，而出让金作出了较大的调整，原城区、镇区住宅用地的出让金分别为189元/平方米、45元/平方米，城区和镇区商住、商业用地的出让金分别为234元/平方米、45元/平方米，城区、镇区工业用地出让金分别为39元/平方米，15元/平方米。以下为调整前后的出让金案例对比：

政策调整前后出让金案例对比表

所在镇区	所在基准地价区片号	基准地价区片四至	基准地价级别	原出让金（元/平方米）	现出让金（元/平方米）	增长率（%）
城区	4420000002022	东至起湾道，西至莲兴路和东华路，南至富丽路、龙腾路，北至康华路	一级住宅用地	189	1805	855%
	4420000002029	东至起湾道，南至孙文东路，西至兴中道、复康路，北至富丽路	一级住宅用地	189	3000	1487%
	4420000002025	东至莲塘路，西至岐江河，南至太平路、湖滨路，北至莲员路	二级住宅用地	189	1510	699%
	4420000001049	东至兴中道，西至广珠公路，南至博爱四路，北至中山三路	一级商住用地	234	4410	1785%
	4420000001058	东南至沙石公路，西北至广珠光路、东环一路	二级商住用地	234	1700	626%
	4420000001038	东至翠景道，西至105国道，南至博爱一路，北至富华道	三级商住用地	234	1525	552%
古镇镇	4420001162025	东至新兴大道中，西至曹步涌，南至松双围大街，北至新兴路	一级住宅用地	45	2300	5011%
古镇镇	4420001161020	东北至乐丰大道、曹兴中路，西至新兴大道，南至东兴中路	一级商住用地	45	3490	7656%
东凤镇	4420001212028	东至中心排灌渠，西至东海三路、东海四路，南至小沥路，北至兴华中路	四级住宅用地	45	995	2111%
东凤镇	4420001211042	东至同安涌，西至北堤路，南至同安涌，北至同安猪场北侧一涌	五级商住用地	45	1070	2278%
黄圃镇	4420001242010	东至新明北路，南至兴圃大道，西至新丰中路，北至新明北路一街	三级住宅用地	45	1165	2489%
黄圃镇	4420001241015	东至新丰中路，西至黄圃镇边界，南至津圃钢管公司南侧路，北至兴圃大道	二级商住用地	45	1640	3544%
民众镇	4420001042013	东至新马路，西至民众大道，南至民众涌，北至民众沥	四级住宅用地	45	930	1967%
民众镇	4420001041014	东南至民众涌，西北至新马路，北至民众沥	五级商住用地	45	975	2067%
南朗镇	4420001062017	东至南岐中路和南岐南路，西至岐湾路西侧约410米一线，南至合水路，北至涌口门下涌	三级住宅用地	45	1195	2556%
南朗镇	4420001061018	北至涌下门口涌，东南至合水坑，西至石狗山	五级商住用地	45	890	1878%
三乡镇	4420001092010	东至雍宾公路，西至城桂公路，南至广珠公路，北至大布村边一线	四级住宅用地	45	1040	2211%
三乡镇	4420001091041	东南至金谷大道、东兴路，南至文阁街，西至平东中心路，北至环镇路	四级商住用地	45	1170	2500%
板芙镇	4420001122008	东至板芙中路、广珠公路，南至兴业路，西南至石岐河，北至新兴大道	四级住宅用地	45	860	1811%
板芙镇	4420001121006	东北至广珠公路，东南至湖州四路一线，西南至板芙中路，西北至新兴大道	四级商住用地	45	1125	2400%
沙溪镇	4420001142021	东至隆兴中路，西至隆都路，南至宝珠公路，北至岐江公路	四级住宅用地	45	1090	2322%
沙溪镇	4420001141019	东至隆都路，西北至达德路、健康路，南至宝珠西路，北至申明亭村委会	三级商住用地	45	1345	2889%

二、周边城市国有划拨用地出让金补缴额

（1）广州市土地出让金标准

根据《转发市国土房管局关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗府办[2010]35号）和《关于明确国有建设用地使用权出让金计收标准执行时间及收件资料的通知》（穗国房字[2010]570号），自2010年7月1日起，广州执行新的土地出让金计收标准。根据新标准，原划拨用地上私有住宅房屋（不含经济适用住房、解困房、安居房、房改房等政策性住房）出售、交换、赠与（不含继承）的，按区片平均住宅用途土地纯收益的10%计交土地出让金，不作楼层修正，其中土地纯收益是指土地所有者权益的价值表现，除公开出让外，35号文所指的土地纯收益按相应用途基准地价的40%确定。而对于原划拨用地上非住宅用途权属转移补办土地出让手续，则按土地纯收益计收土地出让金，即按相应用途基准地价的40%计收。

（2）佛山市土地出让金标准（不改变土地用途）

1.取得的划拨土地未建成建筑物或建成后未发分户证，经批准补办出让按土地市场价格的40%计收土地出让金。

2.集体建设用地转为国有土地后再转让的，经批准补办出让按土地市场价格的40%计收土地出让金。

3.已建成建筑物且已发分户证的划拨土地，住宅用地（包括房改房）经批准补办出让按所在级别基准楼面地价的10%再进行年限修正后计收土地出让金。

4.除住宅用地外，已建成建筑物且已发分户证的划拨土地经批准补办出让，按所在级别基准楼面地价的20%再进行年限修正后计收土地出让金。

（3）江门市土地出让金标准

使用划拨土地的商业、住宅用途的建筑物，在分割转让时由受让方按楼面价标准补交土地出让金。工业、仓储用途的建筑物转让时，按其分摊的用地面积以地面价标准补交土地出让金；其余用途的建筑转让时，按同级商业用地楼面出让金标准的60%补交。

江门市区各种用途土地出让金级别表（单位：元/平方米）

用途级别	商业用地	住宅用地	工业用地
一级	1134-1659	413-523	53-81
二级	769-1134	314-413	34-53
三级	510-769	181-314	25-34
四级	258-510	122-181	21-25
五级	126-258	68-122	15-21
六级	79-126	36-68

江门市区商业、住宅用途楼面出让金标准（单位：元/平方米建筑面积）

用途级别	商业	住宅
一级	176	59
二级	132	44
三级	105	34
四级	79	27
五级	53	16
六级	36	8

三、中山市出让金调整对国有划拨用地评估价格的影响

根据中山市国土资源局的规定，中山市辖区范围内的国有划拨用地办理抵押登记，必须委托符合资质的评估公司出具包含技术报告的评估报告书，送国土局市场科审批出具价格确认书，才能完成相关的抵押登记手续。

送审的评估报告书中的评估价格，须扣除委评标的物转换成国有出让土地时，所需缴纳的出让金、征地管理费以及契税。由于从2012年9月12日起，中山市对出让金作出了调整，且调整幅度较大，划拨用地的抵押价值，受出让金调整的影响会大幅度降低。例如：某宗住宅用地位于南头镇区片号为：4420001222014，区片价为：1410元/平方米的基准地价区片内，其税前评估价格为3500元/平方米，征地管理费为：0.75元/平方米，契税为： 1410×3%＝42.3元/平方米，原出让金为45元/平方米，现出让金为1410元/平方米，即该估价对象原税后价格为：3500－0.75－42.3－45＝3411.95元/平方米，而出让金调整后的税后价格为：3500－0.75－42.3－1410＝2046.95元/平方米，该宗地在出让金调整后的抵押价值仅为调整前抵押价值的60%。

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