总述：步入三季度，我国经济仍未看到明确的止跌信号。7月份，中国制造业PMI为50.2%，为8个月来最低值，经济增速放缓，国家为“稳增长”将加强和改善宏观调控，加大微调力度。与此同时，7月CPI同比上涨1.8%，CPI持续下行，通胀压力得到缓解，货币政策趋松。央行营管部在召开辖区金融机构情况通报会时指出，下一阶段要严格实施差别化住房信贷政策，抑制投机投资性购房需求，继续贯彻落实稳健货币政策，近期房产调控未见放松，坚决抑制投机投资性需求，限购仍是主要手段，切实防止房价反弹，继续实行差别化信贷政策，满足居民合理性自住性住房需求仍将是主流。受楼市调控影响，土地市场并未真正回暖，国土资源部下调土地供应计划，但调整后的住房用地计划总量仍高于历年计划完成量，预计后期土地供应量将有所增长。

一、宏观经济

（一）国家宏观经济分析

7月份中国制造业PMI指数为50.1%，较上月再回落0.1个百分点，为8个月来最低点。中国制造业PMI指数环比持续回落，预示着经济增速放缓，国家为稳增长将加强和改善宏观调控，加大预调微调力度。2012年7月，全国居民消费价格总水平同比上涨1.8%，其中城市上涨1.9%，农村上涨1.5%；食品价格上涨2.4%，非食品价格上涨1.5%；消费品价格上涨1.7%，服务项目价格上涨2.0%。1-7约平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.1%。通胀压力得到缓解，货币政策趋松，预计降准、降息等调控手段在年内仍可继续。

2012年，我国经济和物价的增速均出现“双降”，GDP和CPI涨幅均低于2011年。从发展趋势来看，全球经济复苏放缓影响出口、楼市调整影响投资和地方政府债务问题持续“三碰头”是2012年我国经济面临的最大风险，因此“稳增长”将成为宏观政策的主要任务。尽管2012年宏观政策总基调不变，将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，但政策“稳中趋松”的空间、可能性和必要性都在明显增大。预计存款准备金率还有下调的空间、必要性和可能性，短期内利率保持总体稳定。房地产调控方向短期不会改变，市场“调整”还将延续；人民币汇率双边波动幅度增大，预计全年人民币升值幅度不会太大。

（二）成都市宏观经济分析

成都市2012年经济形势，与2011年相比更为错综复杂，当前，国际需求呈明显收缩态势，国内需求增长空间也在收缩，经济“大环境”仍然偏冷。不过，四川发展的“小气候”却有望保持热度，同时，外部产业转移预计将继续兴起热潮，经济低迷正进一步加快“外资西进、内资西移”的步伐。当前，成都经济就正好处在向万亿规模进发的关键区间，处在一个高位运行、乘势而进的爬坡阶段。这个阶段特征，是谋划成都发展必须顺应的重大趋势。今年，全市经济工作基调是“稳中快进、领先发展”。成都将在改善民生上拿出更大的投入、采取更扎实的举措，争取取得更显著的成效。重点是要办好惠民实事；提升文化事业；完善社会事业；健全保障机制。

二、政策分析

1、货币政策：中国人民银行宣布自2012年6月8日起降息，并调准存款和贷款利率的上下限。这被专家视为刺激经济的重要调控手段，同时也是利率市场化道路上的重要一步。据公告，此次下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点；其他各档存贷款基准利率及住房公积金存贷款利率相应调整。

2、供求管理政策：继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施促进房价合理回归。

3、供给管理政策：继续推进保障房等安居工程建设，扩大保障房覆盖人群数量 

2012年成都房地产市场政策

三、成都市土地市场分析

l 国土部下调20个地区住房土地供应量

8月5日，国土部发布《2012年1～6月份全国住房用地供应计划调整与落实情况》，将全年住房供地计划调整为15 .93万公顷，其中20个地区计划供应量相比年初目标有所下降。

国土部称，根据各地上半年住房用地供需和已供土地开发利用情况，按照《国有建设用地供应计划编制规范》要求，对年初确定的住房用地供应计划进行了调整，其中20个地区计划量减少，5个地区计划量增加。调整后的全国住房用地供应计划总量为15.93万公顷，其中，保障性安居工程计划用地为4.76万公顷。根据国土部的解释，调整后的住房用地计划总量与历年相比，仍远远超过历史最高水平，为历史计划完成量最大年份的117.3%，能够满足全年住房用地有效需求。

l 上半年房地产开发用地5.97万公顷 同比降15%

来自国土部的数据显示，受到房地产调控影响，今年上半年全国房地产开发用地供应量为5.97万公顷，相比去年同期的7.02万公顷下降约15%。不过，随着一些城市楼市成交逐渐复苏，房地产企业拿地的热情也开始逐渐升温，土地价格也有回升态势。

数据显示，7月份全国70个大中城市土地总体供应5038公顷，其中住宅用地1879公顷，环比上涨21.1%，同比下降5.1%；土地总体成交3879公顷，其中住宅用地成交1522公顷，环比上涨37.9%，同比上涨14.9%

1、供求分析

成都市第三季度土地成交量为2938.29亩，比去年同期增长122.09%，环比增长185.42%；第三季度土地供应量为9549.82，比去年同期增长90.81%，环比增长96.51%。

2、2012年成都土地市场价格分析

从7月1日起至9月17日为止，成都市主城区和郊县共供应土地83宗，成交土地71宗，成交率为85.5%，而未能顺利成交的土地均是因故终止，没有流拍的地块。总体而言，土地市场的火热度仍然受住宅市场的影响较大。今年7、8月份住宅市场由于刚需提前入市，呈现出淡季不淡的现象，外加上半年开发商以价换量换来较好的市场走量，开发商大多在资金状况上有所好转，因此诸多战线拉得较长的品牌开发商也将注意力转移到了土地市场上，华润，复地，中铁二局，建工地产均有斩获。土地市场的竞争也越发显得激烈。而一些中小房企由于自身实力有限，只能去争夺小宗地块，期望以快建快销的战略来维持生存，反而导致数宗小地块出现了超过100%的溢价率。其中2012年8月23日成交的成都市武侯区红牌楼北街2号住宅用地楼面地价为7600元/㎡，溢价率为136.5%，8月29日成交的新都大丰街道文化街住宅用地楼面地价为3050元/㎡，溢价率为165.20%。

3、2012年成都市土地市场预期

小阳春、红五月无疑极大提振楼市信心，压抑了一年之久的需求已经按捺不住，调控威力开始消退，而再度出台更严厉调控措施的可能性也微乎其微，从近期的宏观经济形势来看：金融方面的降息降准正处于量变到质变的累积阶段，开发商紧绷的资金链已经得到缓解，出货之余开始关注未来的发展，大开发商的去化速度本就高于市场平均水平，补充土地储备势在必行，作为楼市风向标，标杆房企的动作不仅将影响楼市供需，对购房者心理预期也将产生作用，集体发力抢地，往往会成为楼市转向的信号，同时产生跟风效应；近段时间土地市场较为活跃，品牌房企频频出手，中小房企也不甘示弱，同时也有部分其他类型的企业拿下各种专业市场用地，旅馆酒店用地、休疗养用地，土地市场亦呈现出百花齐放的局面。目前住宅市场保持在高位运行，土地市场受其影响也会继续保持现在的活跃度，预计后期政府的推地节奏会以稳为主，而开发商在拿地热情不减的前提下会较为谨慎地对待土地市场。

四、成都市房地产市场分析

（一）新增商品房市场分析

1、2012年三季度成都主城区商品房环比有所上涨

2012年3季度主城区共发放180张商品房预售许可证，面积共计513.13万平方米。2012年2季度主城区共发放135张商品房预售许可证，从新增商品房预售的走势看，2012年3季度环比上涨18%，同比上涨25%。主要原因是受降息这一货币政策的影响，该政策减轻购房者按揭成本负担，同时减轻开发商资金成本压力。与此同时，“金九银十”的消费现象促使了新增商品房预售数量。

从各行政区商品房预售状况分析，高新区仍然处于领先地位，2012年3季度，高新区发售的预售面积占成都主城区商品房预售面积的43%。而锦江区预售占比面积最小，仅占8%。 

（二）住宅类房地产市场状况分析

1、2012年3季度成都主城区商品房成交分析 

从主城区商品房成交面积与新增商品房供销趋势看，主城区商品房新增供应面积同比有所上升，环比基本持平。2012年3季度成都主城区商品房成交面积保持平稳趋势，从成交趋势图看，2012年成交量呈平稳趋势。

2、2012年1季度成都主城区商品住宅分析

从成都市主城区商品住宅的成交趋势上看，2012年3季度共成交商品住宅26,534套，共计257.84万平方米，同比2011年3季度商品住宅成交面积增加了88%，而成交套数上同比增加了12,092套，增加了84%。从成交走势图上，2012年7月商品住宅成交面积81.61万平方米，8月成交面积96.72万平方米，9月成交面积79.15万平方米。明显可以看出，2012年成都主城区的商品住宅成交量是呈上涨趋势的，主要是房贷有所松动，大多数商业银行重新执行首套房基准利率，部分优质客户还可享受基准利率之上一定的折扣优惠，最高优惠可做到8.5折。这对于刚需购房者十分利好，刚需集中释放，成交回暖。 

从成都主城区商品住宅与非住宅的成交走势看，明显住宅成交量以较大优势压倒非商品住宅，2012年3季度，商品住宅成交面积257.47万平方，商品非住宅成交面积仅为68.93万平方米，同时结合商品住宅成交每户平均面积趋势图看，2012年3季度，每户面积为89.66平方米，这说明目前市场集中成交为住宅，刚需依旧是市场主力军。 

从主城区各行政区的商品住宅成交量看，2012年3季度高新区商品住宅成交面积82.56万平方米，位居主城区各区之首，其次是青羊区商品住宅成交面积44.15万平方米，锦江区商品住宅成交面积最小，仅19.36万平方米。 

3、2012年1季度成都主城区二手房市场分析

2012年3季度，成都市主城区的二手房市场发展较为平稳，2012年3季度成都市主城区二手房住宅成交面积共235.03万平方米，成交套数16,890套，环比2012年2季度成交面积上升4.3%，同比2011年3季度成交面积增长124.24%。因此，从整体看2012年3季度成都主城区二手房成交量有所回升。

从二手房成交区域看，武侯区成交量最大，2012年3季度成交面积分别为74.72万平方米，分别占整个主城区二手房成交面积的32%。

4、后市房市还看政策

自5月以来，商品房、商品住宅成交量保持稳定；随着地方微调在和中央的博弈中有所突破，未来的行情向上已成为趋势；从实际市场表现及政策倾斜看：刚需首置仍然是未来市场核心消费力。

广告投放随着市场行情的看好，开发商保持了较高的投放热情，从目前态势看，下半年各企业在销售推广投入上，还将有更大的投放力度，下半年市场值得期待。

近期土地市场逐渐升温，各个品牌开发商都加大了土地储备力度，各地“地王”的出现是整体市场的一个反映；在当前经济压力下，出于土地市场供应平衡及地方财政等各方面需要，经过前期的市场冰冻期后，土地市场必然出现一个反弹。