一、中山市商业发展概况

中山市是珠江三角洲富庶之区，水陆交通方便，又是著名侨乡和文化之乡，商贸发达，商业发展非常活跃，自古以来都是商务贸易往来之地。最初的商业形式主要以农副产品、日常小商品销售为主，因为不是大城市，原来的商业街主要集中在城区，就是现在的石岐旧城区一带。

整个城市的商业的档次定位以中档和中低档为主，满足大部分本地消费者的需求。目前整体品牌档次不高，除了益华百货引进了一些国际品牌，其他商场的品牌多为国内品牌主导。其中，大信新都汇和益华广场是中山经营业绩领先的两个商场，分别定位中档和中高档。在供应上，目前中山商业正在转向以购物中心为主导的阶段，目前在规划和建设的大型商业项目大部分以购物中心为发展方向。未来商业面积供应量巨大，将面临巨大的竞争压力。

与广州、深圳相比，中山目前MALL（商业综合体）形态的购物中心仍然处于初级成长期。深圳与广州分别以万象城、太古汇为商业的旗舰代表而闻名于市场，同时其他如益田假日广场、天河城等购物中心更以自己的特色占据着一定的市场份额。而中山的商业市场尚未出现较有跨区域影响力的购物中心。目前在中山市仍然以较为传统的商场为主导。

但是，中山市在未来将有大量的新增项目包括金鹰广场、万达广场、天悦城等颇具实力的大型商业项目。这些新起的大型商业综合体，将对中山市商业发展带来一次较大的变革，从传统街区商业、传统的商场转向以大型MALL为主导的商业格局。

二、主要商圈分布

在分布方面，目前中山主要商业设施高度集中在石岐区、东区，镇区的商业则发展较为落后，主城区吸纳了大部分的消费。

中山城区现有五大商圈，分别是位于石岐区的孙文西商圈、益华商圈、假日商圈、大信商圈和位于西区的富华商圈。其中，石岐区作为中山的中心城区和商业的发源地，聚集了中山大部分的主要商业设施。中山零售商业市场随着城市的发展而逐渐扩容，从传统的孙文西商圈到上世纪90年代形成的益华商圈，再到2000年之后形成的大信商圈和假日商圈，如今新建的兴中广场、天悦城、利高广场等商业项目正在促成新兴的富华商圈。

注：图中分别为岐江桥到富华道的富华商圈；孙文西路步行街的孙文西商圈；中山三路益华百货的益华商圈；大信新都汇所在的莲塘北路的大信商圈；假日广场所在的兴中道与孙文东路交界处的假日商圈。

三、主要商圈的简介与对比分析

1.孙文西商圈

孙文西商圈是中山客流量最大的商圈，中山商业文化的发源地。整个商圈以衣服鞋履与手机为主打。孙文商圈的主要商业有：中山百货、中恳百货、吉之岛、孙文西步行街、逢源商业街、金都城潮流MALL等，其中，以孙文西步行街和逢源商业街最有代表性。

孙文西步行街是中山的特色文化街，街道两旁的都是充满中山特色的岭南建筑物，整条街道约长529米，东起越来路口中山百货大楼处，西至中山商业大厦。整条街道约有137家商铺，主要以街道首层商铺经营为主，是石岐区商业、交通中心，以经营中低端运动休闲服饰、特色小吃为主，街区商业品牌重复率较高，无经营特色。由于有大量的低档商铺的进驻，加上商业气氛的东移，孙文西步行街充斥着的只是各种吆喝叫卖声，与“中山特色文化街道”这个称谓有点格格不入，而商业氛围也大不如前，政府也开始意图改变这个现状，希望真正能做到以文化为主的特色商业街道。

逢源商业街又是中山另外一条特色商业街，逢源商业街是政府2002年立项的旧城改造工程，于2004年首期300米落成，并于年底试业。2005年6月二期300米落成并全线通车。全街沿路构成贯穿石岐中心城区的生活空间中轴线，交通方便。在中山激烈的商业竞争环境中，独树一帜，成为中山旅游休闲购物的新热点。逢源商业街的商业发展很快，商业氛围，人流量等都慢慢超过了孙文西商业街。

2.益华商圈

益华商圈是中山的CBD核心区域，各大银行的中山总部、广发证劵、国泰国安等保险、金融、证券都集中在此。其中益华百货是最有代表性的商业体，而今年五月份开业的利和广场更为这个商圈锦上添花。

益华百货是中山市最早诠释国际流行商业模式MALL的商业中心，位于中山市中山三路，占地面积约74000平方米，主力商家有益华百货，益华四海电器中心、益华乐家超级商场，主要经营时尚百货、国产合资名优电器、超市类商品等。

中山利和广场位于中山三路，项目总投资逾40亿元，总建筑面积42万平方米，由利和广场购物中心、利和希尔顿国际酒店、国际金融中心写字楼及利和国际CEO专属公馆四大业态组成。其中国际金融中心写字楼和利和希尔顿国际酒店是两栋55层塔楼，项目高度209米，为珠江西岸最高地标。

利和广场购物中心总面积达13万平方米，经营范围包括国际时尚品牌旗舰店、化妆品、香水、钟表、特色休闲餐厅、时尚潮流时装、时尚配饰、成熟男女时装、童装、箱包、专业数码城、家居生活馆、配饰、美容仟体、儿童天地、专业运动城、电影院、娱乐天地、精品数码电器、美食、精品超市等。引入了多个国际、国内知名品牌，打造中山最顶级的购物中心：世界快消费服装巨头H&M、全球服装零售业巨头优衣库、嘉禾影院、希尔顿酒店、blt精品超市、家店连锁顺店、汉堡王、世界最昂贵的咖啡“猫屎咖啡”等，这些品牌都是首次进入中山。

3.假日商圈

假日商圈是以假日广场为中心的一个商圈，商圈位于中山的政治与文化中心，临近中山市政府和中山标志性道路兴中道。假日广场占地面积约30多亩，商业面积约有5000多平方米。有百度、美国友邦保险有限公司、广发证券等公司的进驻。进驻商家有百佳、屈臣氏、冒险乐园等。各种名牌零售商，如ESPRIT 、Julique、Puma、Kappa、Adidas等，更有各种餐饮集团的进驻，如荷房、小城大餐、颐东大酒楼、东一料理、味千拉面、仙踪林、大家乐、禾绿回转寿司等；商圈是集购物、娱乐、饮食、商务为一体的年轻商业中心。

4.大信商圈

大信商圈是以大信新都汇为中心的石岐人流最密集的商业体，大信新都汇位于中山石岐区莲塘北大信南路2号，占地面积约有9万平方米，设有地下停车位1500个，节假日客流量达到12万人次。是中山第一家为中至中高生活水平阶层精心规划的规模最大、服务种类最全的现代优雅生活商业场所。主力商家有麦当劳、肯德基、国美电器、屈臣氏、大润发超市、优越城百货、王子饭店、简爱家居、早晨健美健身会、KTV、金龙游乐城、时尚精品街、书城等；

5.富华商圈

富华商圈位于中山西区富华道，是中山酒店业最集中的地域。西区作为中山商贸的发源地，但是其商业以批发、酒店等为主，缺乏购物中心是其商业发展的短板。富华道商圈有富华酒店，富洲酒店等大型酒店，还有中山规模较大的西苑电脑城，还有富华道上最大的商业体，富业广场。

富业广场是西区目前最大，且功能性较强的一个广场，位于西区富华道侧，占地面积约2.48万平方米，设有有一千个停车位。现主力店铺有富业益华百货、苏宁电器、荣光国宴饭店、水疗城等；其中富业国宴饭店达7000平方米，可延开168席，还有容纳98席的宴会大厅。

五大商圈对比分析

四、商圈发展现状分析

1.新商圈打破成熟度不足、业态单一的困局

的确，目前在中山的购物中心仍然以一般的餐饮、零售业态为主，涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲等功能为一体的综合性购物中心是中山商业发展的方向之一。在广州和深圳取得成功的国际及国内品牌将向中山等珠三角二线城市扩张。未来中山购物中心进驻品牌及业态将呈多样化发展趋势。目前除了大信商圈外，中山主要以小于100,000平方米规模的中等规模商业为主。以益华商圈为代表的百货公司、街铺式消费占有重要的地位，购物中心形态并非主流模式。

利和广场作为中山主城区真正意义上第一个大型高端商业广场，未来将与益华商圈等中高档购物中心组成的“大京华”商圈，将会开创中山商业市场新的格局。有了利和这个标杆，未来中山陆续出现的大型购物中心会成为中山商业的主流发展方向。目前中山规划建造多个大型购物中心，既有位于传统商圈，也有位于新兴区域，这将影响中山未来的商业格局。未来5年，中山新增商业供应将带动整体商业市场的档次提升，业态也将趋向多元化，而涵盖商业的城市综合体成为商业发展的方向之一。而且，未来供应分布在现有商圈和新兴区域，将实现已有商圈的扩容，同时促使新商圈的形成，形成新的商业格局。

2.中山消化大体量商圈需要时间

根据南都记者的统计数据，中山市泛城区范围内仅零售业面积近几年就达到275万平方米，虽然新商圈的扩充潮大大提升了整个主城区商圈的档次，但不可忽视的是：在未来五年中山新增商业中心（纯零售）面积的体量达到了中山过去20年来史无前例高的情况下，作为常住人口总量排在全省倒数第二的中山，如何消化是一个十分现实的话题。

对比天津、北上广深等正经历商业地产高速增长期的城市，目前中山“人口：商业体量比”系数在国内城市中其实并不算特别高。只是由于中山在过去多年来，商业地产体量都未曾出现过像眼下以及未来几年一样的爆发性增长期，才让市民、业界觉得消化这大体量的商业需要一定的时间。

3.错位竞争是中山商业体的发展之道

由于中山未来商业面积集中在短时间内上市，而大量的商业体涌现就意味着会出现部分失败项目。因此，未来不可能所有新增商业项目都能在中山取得成功，而商业形态上的错位竞争是避免同质化的出路之一。错位竞争的好处在于可以最大程度上避免恶性竞争。即便项目错位运作不顺，其在重新定位、包装方面也更为之具有灵活性，在适应市场发展、形势变化方面会更有优势。