一、惠州市商业发展概况

近年来，伴随着惠州产业升级和城市大开发，惠州商业地产迎来开发高潮，麦地演达、西湖、江北、东平等热点片区商业开发风起云涌，品牌连锁商家纷纷进驻惠州主流商圈。从主题商城到专业市场，从商业街到社区商业，惠州商业地产开发犹如雨后春笋般放量增长，迸发无限活力。

同时，伴随着《惠州市城市商业网点规划（2005—2020）》的出台，惠州提出了构筑“四线三圈两带一心”（ 四线：依托惠澳、惠淡、惠州和惠环4条城市快速干道放射线和城际轨道交通，分别向城区的东、南、西、北四个方位延伸，构筑城市商业网点发展网络和体系;三圈：惠城商业圈，惠阳－大亚湾商业圈，陈江－惠环商业圈；二带：是指穿越市区的东江、西枝江两条自然生态景观带;一心：指惠州城区以传统特色的商业街为载体，融汇现代商业网点新型业态，打造传统商业与现代商业有机结合的大商业圈）的生态休闲型大型商业格局，惠州主流商业轮廓乍现，市级商业中心、副市级商业中心等展示出惠州商业大格局，同时也为惠州商铺投资树起了风向标。随着惠州商业地产的逐渐开发，惠州城区形成以人人乐、海雅、沃尔玛等主力商家为核心的花边岭商圈，以丽日百货、赛格广场、黄塘电脑城为核心的西湖商圈等两大市级商业中心；同时，形成以广百百货、美博城、百佳为核心的南坛-下埔商圈。

惠州商业地产的发展，不但在惠州本地掀起了商铺投资热潮，更是以其商铺“价格洼地”吸引深圳人到惠州投资商铺，惠州诸多商业项目的客户深圳人占据了大部分。麦地商圈、江北中心区等城市主流商圈更是深圳人在惠州投资商铺的首选。惠州主流商圈的商铺，以其低价格、高成长的“原始股”优势成为众多深圳投资者争抢的香饽饽。

二、惠州市城区主要商圈分布

在分布方面，目前惠州主要商业设施高度集中在惠城区，其他县区的商业则发展较为落后。

惠州城区主要有西湖、花边领、江北、东平等商圈，其中西湖、花边岭商圈是惠州市级商业中心，是惠州较繁华、商铺价格较高的商圈，是惠州的“东门、华强北”；南坛-下埔商圈是惠州市传统繁荣商业中心之一，上个世纪八九十年代。由于西湖边的商业空间拓展的局限性，商铺的发展一直沿着环城西路向着南坛、下埔方向迅速延伸。至此，南坛、下埔街区迎来了新一轮的黄金发展时期，这一时期的到来是惠州商注：图中分别为麦地路、麦地南路、石湖路、麦地东路、新岸路、演达一路、花边岭广场一带的花边岭商圈；以西湖步行街为核心，向南延伸到汽车站的西湖商圈；西堤路、惠沙堤一路、南坛西路、南坛东路、下埔路一带的南坛-下埔商圈。

三、主要商圈的简介与存在的问题

1.花边岭商圈

惠州规模最大的商圈。麦地商圈以麦地为核心，包括下埔、南坛、河南岸、黄田岗等地，辐射整个城市，是城市的核心地带。沃尔玛、人人乐、海雅、天虹、万佳、百佳、新一佳、国美、苏宁等大商家云集于此。主题商城女人世界、港澳城、世贸中心、天虹商场、时代百货、商业街数码街、源东商业街等形成了庞大的城市核心商圈。商圈中大量的人流、车流也为各大商场和临街商业店铺良好经营奠定了坚实的基础。随着世界零售巨头“沃尔玛”和深圳等地品牌大商家的强势进驻，将来麦地演达商圈会有一个新的腾飞。此片区的商铺价格也一直领跑惠州各个商圈，目前底层内铺和临街铺位价格一般在1.8－2.5万元／平方米之间，个别地段的社区临街铺位价格也攀升到了2.5万元／平方米以上，并且还有快速上涨的势头。

数码商业街，总占地约20400平方米，全长800米，总建筑面积20000平方米，主体由欧陆经典宫殿建筑及亚热带风情园林构成，外观独特，美观，是一座集艺术欣赏和休闲购物为一体的大型主题式购物商场。数码商业街不是专卖数码产品的街道，而是一条集购物、休闲、美食、娱乐为一体针对女性消费团体的街道。原本惠州数码商业街是为数码工业的精品提供一个对外展示、推介的场所，而且为广大客商提供了一个自由采购的开放市场。但后期，发展成为了一条购物休闲的特色街道。

数码商业街

花边岭商圈主要存在三个问题：一是交通问题。花边岭商圈由于处于惠州市区与各县区交通要道上，交通拥挤、交通设施不完善，停车场不足严重制约了商圈的繁荣发展。任何一个商圈的形成和发展，都离不开发达的交通。但花边岭商圈，人人乐，万佳百货都是比邻路边建设的，没地方停车导致商场购物环境较差，难以吸引高端有车消费族。二是购物环境较差。人人乐一带的地面设施较为陈旧，路面破损现象比较严重；由于是在原有的河南镇的城建基础上发展起来的新城区，树木少，绿化差。再加上人流中外来人比较多，随地丢垃圾，闯红灯现象较为严重，整体形象相对较差。三是商圈内各商业网点竞争无序，销售商品定位过于趋同。没有很好的将惠州零售这块蛋糕共同作大。比如之前的世贸百货，就是因为定位不清晰，销售思路不明确，没有自己的特色，终于在女人世界，人人乐，天虹等三重夹击下而倒闭。

2.西湖商圈

惠州最成熟的商圈。西湖商圈以西湖步行街为核心，向南延伸到汽车站，主要由步行街、丽日百货、赛格电子、黄塘电脑城等大型商业设施构成，商圈范围可辐射全市各个地区。商圈内商业主要以商业街形式为主，有新西湖百货和丽日百货。西湖商圈属于惠州的老商业街区，临街商业店面整体经营状况都较好，数码第一港、泰富御山郡等新建大型商业为该商圈注入新的商业活力。随着该商圈的升级改造，未来一个以旅游休闲商业为代表的新西湖商圈将逐步面世。西湖商圈的商铺价格也较高，一楼内铺和临街铺位价格主要在2－2.5万元／平方米之间，其中数码第一港临街商铺最高单价更是突破每平方米4万元。

惠州商业步行街是由市区老街改造葺饰而成。步行街包括中山西路、五四路和国庆路，全长1040米，1997年10月23日破土，1998年元月18日竣工。当我们漫步在这一洋溢现代都市韵味的街道上时，追忆往昔，感慨万千。与解放前比，这几条街发生了翻天覆地的变化。解放前，国庆路五路，称下鹅湖（又称下西湖边）。湖水通过水门路的钟楼亭下水关口，流出西枝江。钟楼亭中间有拱门，内边是一个约八九米长的涵洞，直通原打铁行小街（现改为水门路），涵洞中长年有几档小贩卖肉丸、猪脚粉、豆花、麻糊和汤圆等小食品。

该商圈主要经营中、低档服饰和通讯器材。步行街和丽日广场，两者在形式上已形成互补。

西湖商圈消费群是以本地中产阶层和学生为主，消费特征趋向于年轻时尚型，部分本地中产阶层具有较高的消费能力，对于相对高档次商品需求较高。

商业步行街

西湖商圈主要存在两个问题：一是规模问题。西湖商圈是在西湖边上发展起来的，目前的经营网点规模过小，且可扩展空间不大。由于规模上不去，迟早人流会被日益壮大的其他两个商圈吸引，发展前景相对较差。二是政府引导的问题。惠州市级商圈规划里面，没有提到西湖商圈；没有政府的支持和引导，西湖商圈依靠自身发展很困难。因为西湖商圈处于老城区，各方面市政配套设施还不完善，如果没有政府干预，难以做大做强。

3.南坛-下埔商圈

南坛-下埔商圈（西堤路、惠沙堤一路、南坛西路、南坛东路、下埔路）惠州市传统繁荣商业中心之一。上个世纪八九十年代，由于西湖边的商业空间拓展的局限性，商铺的发展一直沿着环城西路向着南坛、下埔方向迅速延伸。至此，南坛、下埔街区迎来了新一轮的黄金发展时期，这一时期的到来是惠州商业发展的汛潮期。

由于在这个片区居住的大多是政府机关和事业单位的工作人员，以及惠州改革开放初期先富起来的一批人士，使得居住在这一街区的居民购买力不断增强。时至今日，这里的店铺依然是惠州高消费群体必到的首选旺地之一。一家紧挨一家的中高档品牌服饰店、床上用品专卖店等，将南坛至下埔这一商业街区炒得越来越热，形成了当时惠州首屈一指的高消费商业街区，铺面租金也因此一路飙升，“一铺难求”的局面终于在这里形成。当时，许多惠州人把这一街区形象地称为惠州的“淮海路”，足见这一商圈当时的影响力。

惠州美博城是一所综合性商业购物广场，位于惠州市区繁华地带南坛东路17号鹏达大厦。是惠州20～35岁的追求时尚、体现个性，崇尚自由的年轻消费群固定的商业综合体。惠州美博城是由广东安华美博城集团投资开发的一个商业项目。安华集团为国内著名的商业项目开发运营商，在全国享有一定的知名度。惠州美博城地处南坛东路，经营面积20000平方米，共设有7层8个主题的消费特区。主题消费特区真正实现了融购物、美食、休闲、娱乐于一体，使年青消费者可以边逛边玩边食，实现一站式购物。

惠州美博城

四、结束语

惠州商圈在形成的过程中，随着惠州经济和外来人口的高速增长，惠州商业市场存在的利润空间将吸引越来越多的企业加入惠州零售业竞争中；比如麦德龙已经落户惠州东平的海燕绿岛新城；东平金典故事对面拟建设10万平方米的大型商业中心；江北意生广场也迅速建成了。惠州今后三年的零售业竞争将越来越激烈，竞争必然会导致惠州新一轮的商业资源整合、商场业态和网点将重新洗牌。经过洗牌后的惠州零售业的竞争会进一步增强，零售市场吞吐能力将提升到新的高度，惠州商业前景一片光明！