2011年，政府调控政策频频发力，北京率先出台北京新建普通住房价格控制目标—加大住房保障力度，新建普通住房价格与去年相比“稳中有降”。 “国八条”出台之后，所有调控要求范围内的城市均先后出台了相关细则，其中限购、确定年度房价控制目标这两项重量级的措施均为北京最为严厉。此外，年底北京市在调整普通住宅标准的同时，也调整了存量房交易环节税费的计税标准，从而大幅提高存量房交易税费。

限购：北京市进一步强化了2010年4月开始执行的限购政策，即对已拥有2套住房的北京市户籍家庭限购、已拥有1套住房的非北京户籍家庭、未能提供连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京户籍家庭进行限购。其余城市限购条件均较北京宽松很多。

房价：北京市要求2011年新建普通住宅价格稳中有降，是所有城市中唯一以房价下降为控制目标的城市。

税费：2011年12月10日起，北京市开始实施新的存量房交易计税标准，但并未对公众具体公布细则，据我爱我家事业集团实际调研结果显示，各区域新的计税标准大概是原最低过户指导价的3倍，意味原来通过做低合同价来少交税费的方式已不可行，存量房交易将再糟重创。

(一)、一手房市场分析

1、全市五年成交量对比

在最严厉的限购政策以及紧缩的信贷政策的双重作用之下，2011年全市一手房（不含保障房）成交约5.8万套，同比下降34.2%；2011年全市一手房成交均价21552元/平方米，同比去年上涨7.4%。

从近五年的成交量价对比来看，2011年全年北京一手房市场创造5年以来两项新低：成交量创5年以来新低，成交均价涨幅为5年以来最低水平。（如表1所示）

表1：2007-2011年各年度北京市一手房成交量、价变化情况

2、新项目销售率低迷

虽然一手房市场供应量相对充裕，但是新推项目市场成交情况不理想，多数项目经历三个月以上的时间消化后，销售率不足50%，统计数据显示，截至12月16日为止，前三季度推盘20个项目总体销售率仅为59%，而四季度新推项目，由于多数认购项目未能签约，目前销售率更低。

其中，仅有中国铁建长阳国际城、金域华府、首开国风美唐等项目销售率达80%以上，这三个项目销售率较高主要因为销售价格相对较低，且主要面向首次置业需求。

3、 “限购”“限贷”政策的严格执行，严重制约购房需求释放

首先，“京十五条”的出台使各类需求或失去购房资格或陷入观望：拥有多套房产的投资需求已被政策排除购房行列；改善性需求多需先卖后买，谨慎入市或者观望；首次置业需求迫于购房资格及对市场预期不明，有效需求也明显减少，其中，精确打击外地购房需求的“限购令”持续作用，原本贡献北京楼市超过1/3总成交量的外地购房需求减少了超过七成。

其次，受紧缩货币政策的影响，下半年开始首套房贷款利率普遍上调，部门银行居然按照基准利率1.1倍执行，即便是具备购房资格，迫于后期的还贷压力，更多刚需也开始放弃购房转而观望。

 (二)、二手房市场分析

1、2011年成交量降至3年以来最低点

在最严厉的限购政策以及紧缩的信贷政策的双重作用之下，2011年全市二手房成交（过户）约10.1万套，同比下降42.0%；2011年全市一手房成交均价22772元/平米，同比上涨7.5%。

从近五年的成交量价对比来看，2011年全年北京二手房市场成交量降至最近3年以来的最低点，成交均价涨幅明显变小。（如表1所示）

表1：2007-2011年各年度北京市二手房成交量、价变化情况

2、2011年二房市场成交的特点：

首先，城六区（首都功能核心区、城市功能拓展区）住房总存量较大，而且区位优势明显，依然是二手成交的主力区域，数据显示，2011年城六区成交量占全市总成交量的64%，比去年上升了2个百分点。

其次，城市功能拓展区近期土地供应量较大，目前新房市场供应充裕，加上该区域新房房价年底有所下调，对该区域二手房市场形成一定冲击。数据显示，2011年城市功能拓展区成交量占全市总成交量的29%，比去年下降4个百分点。

图2：2009-2011年北京二手住宅区域结构分布变化   图3：2009-2011年北京二手住宅面积结构分布变化

注： 首都功能核心区——原来的东城、西城、崇文、宣武

城市功能拓展区——朝阳、海淀、丰台、石景山

城市发展新区——通州、大兴、顺义、昌平

生态涵养发展区——门头沟、房山、平谷、怀柔、密云、延庆

在关注二手房的人群中，首次置业者占绝大多数，而且以工薪阶层居多，资金实力很有限，小户型、低总价的产品依然是其首选。从2009-2011年二手房成交面积分布情况来看，2011年户型面积在80平方米以下的套数，占年度总成交套数的49%，比之前两年都有所上涨。

（三）2012趋势预判：信贷政策有定向放松的可能，成交量将有所回涨

1. 针对刚需的政策可能会有不同程度的微调，尤其是其中的信贷部分

中央经济工作会议要求“房价还合理回归”，因此“限购”政策本身还会继续延续，至少在长效机制（例如房产税）形成之前，限购”政策暂时不会取消，但是针对刚性需求，对不尽合理的执行细则可能会有适度微调，例如在纳税年限、支持“卖旧买新”等方面。

中央经济工作会议还要求“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”，即需要在保证供应结构合理的前提下，促进中低端市场发展，支持刚性需求的正常释放，而当前首付成数、贷款利率均创历史新高，与未来政策要求相违背，因此，明年针对首次购房者的“限贷”政策门槛将会有所降低。

换而言之，从贷款成数、利率、税费、限购尺度等方面给予首次置业、首次改善类人群一定优惠和松绑，不仅不会造成房价的报复性反弹，而且有利于恢复房地产市场的活力，有利于促进房地产市场健康发展。

2. 明年二手成交量可能达到15万套，成交均价将回归至2010年水平

在以上政策的判断之下：

从市场需求方面来看，随着房价合理回归，业主挂牌价格将更加接近购房者的预期价格，加上信贷政策可能会有针对性的降低放贷门槛、继续执行优惠利率，这都有利于处于观望之中的、具备资格的置业者购房需求的释放。

从市场供应方面来看，明年随着各类积极政策的出台，带动市场交易的逐步回暖，投资性供应（“卖房”求“变现”）会把握时机入市，置换性供应（“买新”之前需“卖旧”）可能将通过“一卖一买”的形势推动房源进入市场，供应量将有所回升。

基于此，预计明年二手房成交量将回涨至15万套，成交均价将回归到2010年的水平。

分时间段来看：

短期内（明年一季度），由于年初信贷投放环境相对宽松，2011年底转移过来的需求可能在年初释放，但因为市场预期不太明朗，市场供应还将处于观望阶段，成交量可能在短暂上涨后回归正常水平，价格将延续2011年四季度的下调态势。

中长期来看，具体政策一旦确定，市场信心将随之回暖，二手市场交易将先于一手房市场活跃起来，随着刚性需求不断释放，成交将快速回涨企稳，价格或在小幅下调后趋于稳定。此外，即便是位置较好的区域可能因为暂时供不应求价格出现上涨，但区域内供应量也会因价格上涨的逐步释放，供需关系将很快再次趋于缓和，价格最终还将回归正常。