随着国家统计局十月份房价走势统计结果的公布，房价到了拐点的说法基本得到社会的公认。同时我们也看到了部分开发商真正的降价促销，看到了个别地方出现的退房风波，艰难的房地产市场调控终于见到了成效。当然，我们也很快看到了某些地产界人士的气急败坏和某些专家的积极跟进，例如：如此市场调控是反市场的，是对市场的破坏；房价下跌会引起社会动乱和政权更迭；房价最多下跌15%，超过15%银行就受不了了，很多开发商要破产了；房价已经到了刚性需求可以出手的时候了等等。不过，我们并没有看到普通老百姓的热烈欢呼，因为虽然房价停止增长，甚至有所下跌，但依然高企，依然是普通消费者无法承受的。有些说法，特别是“房价下跌会引起社会动乱和政权更迭”的说法倒让我们想起马克.吐温先生在他的小说《竞选州长》中的描写。我们不敢说他是在暗示什么，更不敢说他是在呼吁社会动乱和政权更迭，但是他显然是搞反了，正是物价高企，民不聊生才是社会动乱的重要原因吧，1989年春夏之交的社会动乱与上一年物价指数高达15%是有着直接关系的。我们学过经济学的都知道，自由市场经济是有着一个周期性规律的：增长、衰退、萧条、复苏，增长后面的衰退是不可避免的，只是严重程度不同而已。改革开放三十年来中国经济也有过大起大落，但是近十年来比较平稳，这与中央政府宏观调控水平的提高有很大关系。房地产市场也是这样，如果没有主动调控，最终的下跌必然深度更深，时间更长，对房地产市场的损害更大，开发商也在劫难逃。我们欣赏有关专家的断言：房地产市场如果不加调控，它引发的金融危机和经济危机将使中国三十年改革开放的成果毁于一旦。虽然这种说法有点耸人听闻，但是问题其实就是这样。到那时候，恐怕真要发生社会动乱和政权更迭了吧。

虽然房价到了拐点，但是正如温总理所重申的：“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”

一、继续加强房地产市场调控的必要性

既然房价（主要指的是商品住宅价格）已经趋于平稳甚至有所下跌，为什么还要强调调控措施不能有一丝一毫的动摇呢？我们缺少一些关键性的统计数据，但我们仍然可以运用常识作出自己的分析和判断，得出一些结论。

1、房价虽然已经趋于平稳甚至有所下跌，但这只是疯狂暴涨后的“趋于平稳甚至有所下跌”，房价的泡沫依然巨大，房地产的有效需求（所谓刚性需求）依然无法形成，房价的问题依然是金融危机的巨大诱因。同时，普通消费者对于房价归于合理的诉求没有得到满足，政府的政治风险依然存在。

2、结合2008年的房价调控失败的教训来看，如果现在就放松调控措施，那必然会给市场一个错误的信号，给消费者一个错误的预期，房价必然会出现报复性的上涨。到时再来调控，不但更加困难而且损失更大，政府的威信更加扫地，甚至不排除出现更严重的政治问题。

3、目前的房价依然是普通消费者所不能承受的。据媒体报道，前不久某地产公司对北京的房价进行了研究，认为在北京只有3%的人可以承受现实的房价。可见这样的房价没有一个较大幅度的下调，没有回归到较大比例普通消费者可以承受的价位，就形成不了正常的市场需求，就依然只是在制造可以用“鬼村”、“鬼屋”命名的投资品。这样的房地产市场只会进一步酝酿风险，进而对整个社会经济造成更大的冲击和破坏。

4、房价的较大幅度下调，必然使金融机构的风险凸显出来。实际上，如果2008年的房地产市场调控没有半途而废的话，现在金融机构的风险要比目前实际状况小得多。这也正是为什么要坚持调控不动摇的原因：不能让金融机构的风险继续扩大了。既然已经错了一次，就不要再错第二次了。政府已不可能再拿纳税人几千个亿甚至上万个亿去冲销金融机构的坏账，去救那些贪婪的企业家了。

5、从地方人民政府的角度来看，如果房地产市场没有回归到正常的发展轨道上来，地方人民政府的土地财政也不可能持久，加之还要背负大规模保障性住房建设的负担，地方财政的窘迫可想而知。其实，如果房价合理，大规模保障性住房建设本来是不必进行的。这也从反面说明为了保证地方经济的长远发展，地方土地财政的可持续性，地方人民政府也应该坚持房地产市场调控，而不是追求短期利益、个人政绩，不顾地方的长远发展。

6、对于房地产开发商来说也是这样，只有一个长期稳定、持续发展的房地产市场才是开发商们所需要的。上涨的时候拿到地就能赚钱，下跌的时候多少年也缓不过来，反复大起大落，这样的市场没有正常的竞争，无法优胜劣汰，房地产开发基本上就是一种赌博。政府的调控措施使得开发商的利润空间缩小了，但有了长期发展、赚取利润的机会，这才是正道。

总之，无论从政治的角度还是从经济的角度，无论从国家、地方人民政府还是普通消费者，甚至是房地产开发商的角度来看，调控措施都是利大于弊的，都是应当坚持的。

二、什么是符合中国国情的住房市场体系

这一次房价的上涨与调控，是改革开放三十年来最为引人注目的。实际上这种房价的上涨与下跌已经不是第一次了，只是这一次比哪一次都疯狂，政府才不得不采取措施进行调控，以免造成更大的金融危机和经济危机，造成更大的破坏。可以想象，如果各种因素不改变的话，下一次房价上涨很可能更加疯狂。所以，应当提前加以研究：如何建立符合中国国情的住房市场体系，避免这种可能引起社会动乱的事情再度发生。那么，造成这种不正常上涨的最重要的因素是什么？是我们没有把住房作为城镇居民（包括已经进城和即将进城的农民）的一种基本消费品来看待，而把它看成是地方经济发展的支柱，是创造政绩的依托，是财政收入的来源（从地方政府的角度）；或者把它看成是规避通货膨胀的投资品（从企业和个人的角度）。只有当我们把住房重新作为一种基本消费品去设计其供给与需求，并通过各种经济的、技术的手段加以调节，保证其基本平衡，才能够根本解决这个问题。

那么，制约城镇住房建设的根本性的因素或者说问题是什么呢？我们认为：是快速城市化、富裕化带来的大规模住房需求与有限的建设用地供给（或者说确保18亿亩耕地红线政策）之间的矛盾。农民进城、小城市人口向大城市转移、城市之间人口流动以及住房改善需求造就了大规模城镇住房刚性需求，而在保护耕地这个基本国策制约下，有限的建设用地要统筹考虑城市基础设施建设用地、工商发展用地、科教文卫用地等等之后，可以用于住房建设的土地是非常有限的。在满足刚性需求都有困难的情况下，怎么承受得了进一步的投资和投机需求呢？加之还有一些人为的因素，例如：地方人民政府追求政绩、追求土地收益；开发商追求高利润而囤地、控制开发速度；货币贬值预期；房地产市场监管不力，信息不对称等等。这种种因素造成了供需矛盾的激化，房价的疯涨。因此，统筹考虑我国人口、经济发展阶段、城市化进程所造成的大规模住房需求，必须借鉴德国等发达国家的经验，将住房制度重新加以设计，形成能够优先满足城镇居民居住需求，减少投资需求，杜绝投机需求这样一种机制。这种机制大致可以包括以下几个方面：

1、放弃将住房建设作为地方经济发展的支柱产业的做法，使住房建设回归到满足城镇居民基本生活需要的层面上来，用有限的住房建设用地最大程度地满足城镇居民基本居住需求。

2、修改、完善住宅用地出让程序和规划指标体系，不以追求土地收益最大化为宗旨，而以最大程度满足城镇居民各个层次的需求为宗旨，力保“居者有其屋”的理想能够实现；特别要避免别墅以“低密度住宅”、“低层住宅”的名目出现，规避现有法规。

3、住房建设以市场开发商品房为主，以政府建设保障性住房为辅，为城镇居民提供各种档次、各种规格的住房，满足各种不同的需求；鼓励包括国有企业在内的各种企业进入住宅开发市场，避免市场垄断，开发商绑架地方人民政府和普通消费者的现象重演。

4、集约化利用土地，通过地价、税收的倾斜，减少低容积率土地的出让。例如“别墅上山”其实是一个双赢的选择，既节约了耕地，又利用山坡营造了别墅开阔的视野、良好的通风采光，减少了户与户之间的干扰，而与城市的距离其实不一定是坏的影响，相反可能是好的影响，至少空气好、噪音小。

5、完善税收体系，控制住房的投资性和投机性。例如通过征收房产税可以迫使投资者必须将其投资型住房用于出租，满足租房市场需求，同时使得投机者减少利润空间，投机冲动减低；通过高转让税可以使得住房投机利润空间缩小，甚至无利可图。有针对性的税收可以使住房的投资性和投机性都趋于最小，也可以使更多的社会闲散资金投向实体经济，推动经济发展。

总之，应当把住宅建设从一般房地产开发中分离出来，给予特殊政策促进其发展，同时也可以避免集资建房的死灰复燃、小产权房的屡禁不止以及过度追求大户型、超大户型等不符合中国国情的现象出现。

三、建立长期稳定的住宅市场发展机制与房地产税收

房价的涨涨跌跌，是房地产市场经济发展过程中的正常现象。关键是这种涨跌是正常的成本推动、一时的供需不平衡，还是不正常的垄断和暴利。在本次房价上涨中，地方人民政府和大部分房地产开发商都赚取了暴利，其原因在于土地的一级开发市场和二级开发市场都存在着不同程度的垄断，尤以一级开发市场为甚。这是因为中国的房地产市场具有不能体现市场规律的缺陷。在一个普遍意义上的市场——正常的市场——中，当需求增加时，供给也会随之增加；当住宅价格畸高，住宅开发利润剧增时，应当会有大量的开发企业加入进来，住宅用途的土地的供应也会随之增加。但实际上不是这样，土地供应受到各种限制，其中有保护耕地的限制、规划的限制、甚至有维持高房价以便推高GDP，增加土地财政收入的利益驱动。土地供应市场不是一个竞争性的市场,而是很大程度上保留了计划经济影子的一个市场。土地的供应量不是市场说了算，而是地方人民政府说了算。因此，要承认房地产市场（特别是住宅市场）不是一个普遍意义上的市场这样一个事实，我们才能有针对性地改进管理办法。换句话说，如果地方政府作为土地供应市场主体的状况不能改变，就应当在制度上做一些改进，限制其不利因素的发生。怎样建立长期稳定的房地产市场发展机制，已经有很多论述了，相信政府有关部门也在加以研究，在这里就不再赘述了，只想讨论一下房地产税的问题：

1、对住房开征（恢复征收）房地产税会增加消费者的税负吗？不会。如果按目前普遍认可的城镇居民自己居住的第一套住房不征税的话，基本没有增加消费者的税负。购买住房用于投资或投机本质上不属于消费，对投资性住房征税有助于推动投资者将该住房投入租房市场增加市场供应，市场供应的增加将会使租金水平降低。

2、对住房开征（恢复征收）房地产税会大幅增加地方人民政府的税收吗？长期来看，不会。当房地产税足以将住宅投资性需求和投机性需求压缩到最小时，房地产税的量也会很小，对地方财政来说吸引力不大。

3、怎样才能公平税负？这主要是指在不同城市都有住房的人可能享受了特殊待遇。对策一是建立全国统一的信息系统；二是可以采用一律统征，房产权利人可以在户籍所在地获得全国统一标准的退税的办法。比如一个人在多个城市拥有房产，那他要在那些城市分别缴纳房产税，但是他可以在自己户籍所在的城市获得退税，退税标准按户籍人口×标准人均居住面积计算，成年子女与父母同住的奖励。这个办法还要细化，但是可以解决一个人到底有几套房无法统计的问题，也避免了单纯使用“套”这个概念很可能造成新的不公平现象，堵住不应有的漏洞。

4、对住房开征（恢复征收）房地产税最大的阻力在哪里？在地方人民政府和各级官员那里。一方面他们有权力，另一方面他们是既得利益者，对住房开征（恢复征收）房地产税会使他们的利益受到损害，所以他们不是积极推动力量。但是，考虑到建立长期稳定的住宅市场发展机制关系到国民经济的长期稳定和持续发展，关系到基本民生和政治稳定，应当积极推进。“苟利国家生死以，岂因祸福避趋之”，用到这里正合适。