一、辉煌的曾经

在杭州的房产江湖里，一直流传着各种各样有关商业地产投资的“传奇”：某萧山老板早年“斥巨资”购进四季青商铺数套，如今仅靠一年上百万元的租金回报，就够一家人吃喝不愁、开豪车住好房；某温州投资客一年来两次杭州，为的就是倒腾手中握有的几层写字楼。据说他在杭州有一套别墅，全是这两年靠出租写字楼及厂房所获的收益购买的……

当然，这些“传说”并非事件的全部真相。由于商铺、写字楼等商业地产不同于普通的住宅物业，具备“经营”、“投资”等属性，被不熟悉其中道行的人蒙上了一层神秘的面纱：“商铺一套，吃穿不愁”的俗话，于是在民间愈传愈盛。

此外，在房地产市场开发日益增速的今天，酒店式公寓这种既有“出租回报”，又具备“日常居住”功能的跨界产品，也在大行其道：今年以来，钱江新城、大城西、城东新城、下沙等热门的居住板块，都有酒店式公寓类产品面市，且销售势头直逼住宅。前段时间，都市快报、快房网联合保利地产推出的湾天地“千人增值购”活动，7天时间组了2个千人团、排队摇号重现江湖，则再次验证了这种“类住宅”产品的受欢迎程度。

回顾2011年的杭州楼市，酒店式公寓等“类住宅”项目的热销始终是绕不开的话题。在销售层面上，成交套数前五强中，其独占三席；在土地层面上，年度推地56宗，商业用地占34宗，绝大部分规划为酒店式公寓。

2011年的惨淡楼市让诸多投资者及炒房者渐渐将注意力集中在非限购的商业地产上，随着商业地产的渐渐升温，投资者渐渐地将投资重心从住宅地产转向了商业地产，而住宅地产中，对比成本颇高的商铺与写字楼，酒店式公寓因为总价低，回报率高，自然而然的受到了投资客的青睐。

 二、无处可打的“擦边球”

作为一新兴的住宅形式，酒店式公寓等“类住宅”产品为“商业的身子、住宅的脸”，处于限购与非限购的“灰色地带”，在土地使用年限、税费、落户、按揭等方面均存在乱象纷生的局面。在行政界定和管理上，尚存在不少漏洞。至于酒店式公寓类住宅等不同的性质，市场并没有给予应有的关注。不少购房者都是稀里糊涂买过来，回头才发现商业性质的酒店式公寓，首付要五成，按揭贷款利率不享受优惠折扣，水电是商用性质的，比民用水电贵一倍多，不能落户口，不能作为学区房，问题一大堆。因此引起的诸多纠纷终究是注定“类住宅”产品的将来不渐明朗。

而随着2012年1月18日杭州市政府下发的《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》（下称《意见》），或许真的将终结酒店式公寓等类住宅的热销神话。让这种钻了空子的“类住宅”无擦边球可打。

《意见》要求商业办公楼“去住宅化”，在设计、推广、案名等方面做了严格限制，禁止出现带有居住功能的暗示。按照新规，商业用地上拔起的建筑将告别独立卫生间、厨房、飘窗阳台等住宅元素，重新回到写字楼等的“火柴盒时代”。该《意见》将于公布之日起30日后正式实施。将非住宅项目“打回原形”，让“擦边球”无处可打。

躲得过初一，躲不过十五。开发商心中大概也是百感交集， 2011年住宅全面受限，让商业项目‘风光’了一把，《意见》的出炉也是将商业办公楼“类住宅”等产品套上了‘紧箍咒’。任凭你是那足智多谋，聪明精干的“孙悟空”，也得收起那些花花肠子，安安分分，规规矩矩。

而作为一种较受欢迎的产品类型，酒店式公寓等“类住宅”被“封杀”后，会不会带来供求失衡，以至于“类住宅”因稀缺而价值上涨？

今年头两个月，杭州市主城区商业用地推地量，已创下历年之最。封死了商业用地的最大利润模式后，政府该如何解决土地的去化问题？

问题的确很多，但是“类住宅”这颗“蛀牙”却是不可姑息，虽说拔了的确会疼，然而为了长久的安逸，酒店式公寓这样的“类住宅”产品本身的存在就是一种不合理的现象，若姑息这颗“蛀牙”的存在，会否引起第二颗，第三颗，以及更多的“蛀牙”出现，这都是大家所不想看见的。为了促使楼市长远健康地走下去，必然需要政策的大力“拔牙”，这也是一个必然的方向。

之所以要明令开发商对非住宅和住宅有所区分，拔掉这颗“坏牙”或者称之为“智齿”，就是因为近年来越来越多非住宅项目在销售初期打着住宅的幌子，以一些看似像住宅产品特性的优势，迷惑了不少消费者，也因此制造了不少购房纠纷。

例如，萧山某楼盘打着住宅幌子卖商业，销售员承诺业主以后使用的都是民用水电，而且预铺煤气管道，交付后可通煤气，但以上承诺均无法写进合同。无独有偶，莫干山路萍水街交叉口某楼盘也曾向购房者表示会有通煤气的规划。然而其高层却表示 “还在审批，无法保证能通气”的说法。

开发商这种行为有误导消费者之嫌，土地性质明明属于商业性质，以后办出的产权上标注的也是非住宅，但开发商在宣传过程中却有意突出住宅概念，混淆消费者视线。“如果能办出民用水电，顺利开通煤气，则是违规操作。如果待到交付却无法履行如上承诺，就是欺骗消费者的行为。”

《意见》正式执行后，此类钻空子行为将会得到有力遏制，无所遁形。

三、“类住宅”将何去何从？

“类住宅”这种产品具有天然的投资属性，本就违背了国家对于楼市投资性需求的调控。加上数量较大，而且乱象环生，存在的交易风险也是不小。枪打出头鸟， “类住宅”的独自风光，一枝独秀，并且又不是什么出头好鸟，被国家毙掉也自然是情理之中了。

“类住宅”本来即为畸形产品，是开发商打“擦边球”的结果，是一个不合理的产品，它是迎合投资客的一种杂合产品，正确的叫法应该为“公寓式写字楼”。因为是不合理的，所以谈不上稀缺与否。但是刚性需求还是是存在的，和未来相比，目前在售的项目更有优势，可塑造性较大。

但是，失去了住宅用途的商业项目的市场需求又有多少呢？从销售的角度讲，未来的非住宅项目单纯地建造成“火柴盒”般的办公场所后，会得到市场的承认吗？

这次的政策如果严格执行，几乎会将酒店式公寓等类住宅产品堵死，未来的市场中将没有新的酒店式公寓出现，商业用地上出现的只有酒店、写字楼等。

《意见》的出台只是将“类住宅”这类的“擦边球’打回了原形，让其重新回归了办公的功能而已。注定“类住宅”这类的“擦边球”的路将被堵死，而目前的杭州的在售的“类住宅”也是随着《意见》的推出而遭遇价格的“滑铁卢”，开发商采取以价换量的方法期望能在政策落实前将这“擦边球”安安稳稳的打出去。相关案例如下：

案例一：

位于杭州城东新城区块的在售酒店式公寓“红街广场” 为城东新城26万方复合大盘中凯东方红街的三期商业项目，占据千亿投入的城东新城核心区域，位于杭州新火车东站战前首座位置，以其独具创新，隽永灵秀的建筑风格，成为杭州新火车东站的标志性建筑之一，与五星级水岸商务综合体互为辉映，成为未来城东新城一景。

项目零距离东站枢纽，高铁、磁悬浮、双地铁、快速公交、水上巴士等五维交通零步行换乘，上海驰骋商界、武林广场购物、西湖览胜随心转换。未来的城东新城是杭州新中心与对接大上海的城市第一门户，与武林广场、钱江新城构建杭州城市中心新格局，是比肩CBD的城市新商圈。红街广场位处城东新城核心规划区，独有城东新城八大综合体环绕，尽享都市繁华与多层次、多元商务。可第一时间受益新城发展，分享区域发展成果。

然而从价格走势图上可明显看到无论是地理位置还是未来的发展前景都上佳的红街广场在《意见》发布之后，价格直降了3600多元，而随着《意见》的深入执行，该项目的价格是否还会呈现这样的下降趋势笔者不敢臆断，但是其价格必定下降的趋势还是可以确定的。

案例二：

位于杭州主城区的永富大厦为酒店式公寓，国际精装solo公馆。大润发商业综合体之上，35-70平米酒店式公寓。地铁三号线华丰路站、秋石高架等城市快速路周边环绕，大润发综合体、城北银泰三大豪华商业配套。      

永富大厦（永富铂晶中心）区位优势非常明显。下城北RBD涵盖大润发、新天地、银泰百货等商业综合体；还有占地600亩的大型物流产业基地；对面是杭州装饰城、五金城等专业市场；旁边是“田园板块”高档居住区、“万家星城”、“嘉里枫桦居”、“都市枫林”等大型社区；靠近国家森林公园：占地172公顷的半山国家森林公园森林覆盖率达901%：周边还有中医院分院、杭钢医院、汽轮医院、安吉路幼儿园分校、青蓝小学、风帆中学等文教卫配套资源。优越的区位优势，良好的配套，将使永富大厦成为未来的价值高地，是投资达人的上上之选。 

很明显的，定位高的下城北规划100万人口重要的综合商业中心的中心，未来将成为服务城市产业人群的标杆性作品的永富大厦，在大势之下也是不得不向降价的大势下屈服，在《意见》的出台后，价格降了将近5000多元。

四、“类住宅”前景展望——覆巢之下，岂有完卵

笔者认为，从杭州的凄惨的2012年的楼市开局来说，无论是住宅，还是“类住宅”之类的相关产品都是依然在“过冬”，而2011年的楼市，住宅虽然冷冷清清，但是钻了限购空子，大打“擦边球”的“类住宅”等产品却是像这凄冷楼市中“冬天里的一把火”，独自烧的火旺火旺。

短暂火热的“类住宅”的擦边球之旅也算是将要走到尽头，而无论是达标率仅三成的合格率，还是《意见》的出台，还是这种混淆视听的非住宅非办公的“类住宅”，都算不上压死骆驼的最后一根稻草，终究不是对抗凄惨楼市的决定王道。

《意见》的颁布其实做的就是规范了“类住宅”的范围，正是这种具体的内容将“类住宅”最根本的也是最能忽悠人的“住非住，商非商”给彻底的规范了，“类住宅”的明天再不会重现昔日辉煌。