核心结论：2011年在延续2010年楼市调控基调的基础上，还出台了一系列严厉的调控政策，促使房价回归理性，运用经济、行政等调控手段，房产市场确实有所降温，调控效果主要表现在2011年下半年，不管是成交量还是成交价上都开始下行，房地产市场开始放弃幻想，趋于理性。从总体调控政策上看，调控方向一直没有转变，集中在收紧开发商资金来源、抑制商品房投资需求和加大普通商品房及保障房的供给，强调房地产的民生导向。

后世展望：预计2012年楼市政策调控仍会持续，但可能会因宏观经济走势而出现地方性局部微调，对于房地产行业可能出现洗牌现象或重组，对于刚需购房者，2012年上半年或是购房好时机。

一、宏观经济

成都市2011年1-11月固定资产投资总额4,471.9亿元，同比增长18.3%；规模以上工业增加值为1,979.3亿元，同比增加22.1%；社会消费品零售总额2,575.4亿元，同比增长18.2%；全市储蓄存款余额5,658亿元，同比增长15.5%；外贸进出口总额341.1亿元，同比增长52.2%。从固定投资构成来看，基本建设投资2,010.27亿元，同比增长19.9%；房地产开发投资1,411.57亿元，同比增长23.7%，占总投资31.57%。

二、政策分析

明晰房产税、限购令及保障房建设为调控主线，强调调控的民生向导

货币政策：上半年，分别上调利率和准备金率三次、六次、四季度开始下调准备金率。

需求管理政策：扩大限购范围与力度、铅强化差别信贷政策。对于住房商业性质贷款：二套房贷首付由50%进一步提高至60%，房贷款利率维持基准利率的1.1倍，加强对商业银行政策执行的监督。对于住房公积金贷款，贷款利率跟随基准利率上调三次。对于限购令：限购城市数目由19个增加至46个，部分城市根据新国八条的要求出台更加严厉的限购细则，

供给管理政策：明确加大保障房提供力度，从土地出让看，加大商品房建设用地实际供应量，保障房及中小套型普通住房用地不低于供应总量的70%，推广中低价房建设，“限房价、竞低价”供地模式以及促进土地开发进度，打击囤地，限制土地使用权转让。同时1000万套保障房开工不打折、鼓励商品房配套公租房、保障房建设资金开设债券融资渠道。

三、成都市土地市场分析

（一）土地市场供求状况

2011年，成都市主城区和郊县总供应土地894宗，流拍61宗，占总供应宗数的6.82%，流拍率创下今年新高。全年交易面积40,375,066.76平方米，约60562.35亩。从供应区域上看，主城区（包括高新区）供应174宗地，成交面积仅占全市成交总量的35.02%，郊县土地市场在“限购政策”推波助澜下大力放量，成交宗数占总成交宗数的79.11%，成为2011年成都市土地市场赢家。

（二）成交用地区域分析

郊县土地市场供需两旺

2011年，成都市主城区外的郊县土地市场供应土地505宗，成交面积占总成交量的69.8%。其中，住宅用地成交占总成交量的69.4%，因为除城北、城东外，目前三环内存量土地较为有限，且动迁成本较高，土地市场外扩趋势明显；另一方面，受“限购政策”影响，成都楼市主战场正逐步过渡到三环外。

在各区县供应中，新都区表现突出，成为2011年土地市场一枝独秀。2011年新都区供应土地102宗，3,061,,575.42平方米，合计约4592.34亩，成交率占郊县16.82%。在整个郊县土地市场中，新都区的供应量居榜首的原因在于其大型地块较多，包括保利集团和富森美等，竞得地块面积在260亩以上。

在郊县土地成交量排名中，郫县紧随新都，以73宗地的强势供应使成交量占郊县总成交量的9.23%。而最供需最冷清的当属崇州，全年推出9宗地，流拍2宗。

（三）成交价格分析

1、来回震荡，总体合理

受调控影响，成都市2011年土地价格较2010年有所下降，底价成交居多，但由于主城区土地价格较为坚挺，下跌幅度有限；据相关数据可知，2011年成都市主城区住宅类用地成交均价为686万元/亩，较2010年的911万元/亩下降24.7%，住宅楼面地价为2875元/平米，同比3578元/平米下降19.6%。

（四）2011年成都市主城区土地市场七宗“最”

成交总价最高：12月13日，北京信远地产竞得建设北路的电子科大旧校区地块，其成交总价为19亿元。

成交单价最贵：6月24日，金地凯帝以每亩1920万拿下成华区上林路片区的1宗商业地块。

成交单价最低：7月12日，伊夏集团以每亩60万的价格竞得金牛区天回镇的2宗用于国际商贸城的用地。

楼面均价最高：11月04日，成都深长城拿下攀成钢3号地块，其楼面地价高达5740元/平方。

楼面均价最低：7月12日，伊夏集团拿下天回镇的2宗金融及市场用地，楼面地价为300元/平方米。

溢价率最高：11月21日，四川集美实业公司以233%的溢价率拿下高新区大源商业核心C4地块。

净用地面积最大：12月13日，位于青羊区西绕城外的，254.76亩的公共设施用地，被成都青羊区城乡建设发展有限公司所竞得。

购地最多开发商：12月13日，成都青羊城乡建设发展有限公司连连拿下3宗位于青羊区西绕城外的公共设施用地，成为年度购地最多开发商。

四、    成都市房地产市场分析

（一）新增商品房市场分析

1、2011年成都主城区商品房试探性供应

2011年主城区共发放544张商品房预售许可证，面积共计1,266.01万平方米。从新增商品房预售的走势看，2011年整体呈试探性供应，主要原因受严厉的房地产调控政策的影响，年初出台的一系列调控政策出售开发商上半年收紧供应。

从供应的区域划分上看，高新区新增供应量持续领先，供应面积占整个主城区供应面积的35%。其次是金牛、武侯、成华，分别新增预售面积占比为16%、15%、14%。供应量最小的是锦江区，2011年仅新增预售面积109.71万平方米，占整个主城区供应面积的8%。

（二）住宅类房地产市场状况分析

1、2011年成都主城区商品住宅分析

从成都市主城区商品住宅的成交趋势上看，2011年共成交商品住宅68,543套，共计652.14万平方米，同比2010年商品住宅成交面积减少了20.22%，而成交套数上同比减少了17,685套，减少20.51%。

从商品房住宅和非住宅的成交量看，2011年，商品房总成交面积984.63万平方米，商品房住宅成交面积共652.14万平方米，商品非住宅成交面积共333.28万平方米，住宅占商品房成交面积的66%。非住宅占商品房成交面积的34%。同比2010年，非住宅商品房成交面积有所增长，分析其原因，主要是受国家对于住宅房地产调控政策影响，投资房地产的投资商们纷纷转战商业和办公等非住宅性房地产。

3、2011年成都主城区二手房市场分析

2011年，成都市主城区的二手房市场也受到银行持续提高准备金率以及提高存贷款利率的影响，2011年1-9月成都市主城区二手房住宅成交面积共192.16万平方米，成交套数22111套。

4、2011年成都住宅市场总结

关键词1：认购量急剧萎缩——限购令后不管是主城区还是近郊市场，认购量都出现了较大幅度的萎缩，尤其是近郊市场。

关键词2：优惠幅度已无底线，促销手段多样——从上半年遮遮掩掩的优惠，到下半年较大幅度的优惠。

关键词3：政策依然不会放松——无论中央各部分还是国家领导人，都反复强调房地产调控政策不会放松，虽然严厉的调控政策对地方经济有了不同程度的影响，导致地方政府有心救市，但救市政策都不断夭折。

关键词4：房价何时超低——由于房地产市场受各种因素影响，市场走向较难揣测，2011年在房价下行趋势不断明显的状况下，不管是刚需者还是投资者都在寻求购房机会，预计2012年年初，房价将回归理性，将成为购房者的购房好时机。

（三）、成都市商业类房地产分析

1、供销情况

近年来，国家陆续出台了一系列对于商品房住宅的调控政，商业地产在2009年开始出现了过热的势头，因此，在2011年2月住宅限购令出台后，成都商业地产的销售量并未呈现预计的过度增长，但，新增供应量区大幅增加，导致存量不断上涨，至2011年底，存量已经超过13222万方，预计2012年成都将出现一个商业竞争十分激烈的局面。

其中，写字楼的市场份额在2011年上半年增长较大，主要是各种商业“类住宅”项目的热销，因此受限购政策影响较小的商业地产成交可观。

城市综合体成为商业的主力军，2011年成都城市综合体的兴建达到历史最高峰，根据2011年上半年不完全统计大成都2011年新增及在建的城市综合体达到了150个，而主城区超过了110个，为全国之最。

2、2011年商业地产小结

关键词1：过度——不管从销售还是新增供应量、或者是存量、价格，成都2011年的商业地产都充斥着“过度”二字，已经火爆了三年的成都商业地产或许将面临极度的“降温”。

关键词2：类住宅——“LOFO”、“SOHO”、“酒店式公寓”……都打着住宅旗号“类住宅”项目在市场中广泛活动，在住宅市场被限制的情况下，吸引了不少被限购的投资者。

关键词3：城市综合体——2011年仅上半年不完全统计，成都市范围内的在建城市综合体已经超过150个，主城区超过110个，不论是从项目个数还是总体量，成都的城市综合体已全国称霸，预计纯商业部分的新增总体量将超过6000万方，1400万人口的成都市，消化掉如此集中供应的商业体量是目前面临的一个难题。

（四）、成都市办公类房地产分析

1、供应状况

2011年成都房地产市场是受限购、限价、限贷等一系列严厉的房地产市场调控的影响，总体有下行趋势，其中办公房地产也收到小幅影响，2011年成都写字楼新增量相对于2010年有所降低，2010年成都甲级写字楼新增量为707795平方米，2011年新增量为578814平方米，相较2010年，甲级写字楼新增量有明显下降，导致此现象的主要原因是部分写字楼项目工期有所推迟。

2、成交价格

由于2011年国家宏观政策对住宅房地产项目投资的控制力度加大，导致部分有实力的投资商转而投资房地产其他产品，而写字楼受投资者的需求加上企业业务发展。在诸多市场因素的推动下，2011年优质办公房地产相对于2010年在价格上较于上年同比增长6.8个百分点，2010年末成都甲级写字楼的均价为11500元/平方米，2011年末的均价则上涨到13971元/平方米，出现小幅上涨，涨幅主要集中表现在东大街区域增加的少量甲级写字楼以及城南区域增加的甲级写字楼。

3、租金状况

受市场强劲需求推动，2011年全年成都市甲级写字楼市场净吸纳量达165850平方米，同比增长74.8%，其中四季度全市甲级写字楼市场净吸纳量达50886平方米，创下自2009年以来的最高纪录，在强劲的租恁需求的推动下，成都市第四季度甲级写字楼平均有效租金达119元/平方米。在租赁需求方面，金融、房地产、高科技、零售及贸易行业的需求最为强劲。

4、后市预测

由于2010、2011年成都办公房地产市场的平稳增长，以及办公性质出让地的大量供应和成交，预计2012年将出现“井喷”的状况，预计将有270万平方米新增供应将集中在2012年交付，大量新增办公房地产的入市，将形成强烈的市场竞争，尤其是天府大道沿线大量散售型写字楼将集中入市，因此我们预计2012年的办公房地产市场将面临一定程度的销售和出租压力，写字楼空置率会出现较大增幅。