一、深圳未来1-3年预计新开盘情况 
    从焦点房地产公布的代售楼盘情况来看，宝安区新开盘主要聚居在宝安中心区，西乡片区。龙华片区。宝安区西北方位靠近沙井有少量楼盘存在。南山新开盘主要为前海，后海，西丽片区，华侨城片区。其中华侨城片区楼盘较分散。福田区新开盘主要为上梅林片区，南园片区，新洲片区。罗湖新开盘主要为罗湖东部片区，西部片区由于主要为山地，开盘量少。盐田片区热点区域为盐田街道。龙岗热点区域为龙岗中心区，平湖，布吉，横岗片区。龙岗南面靠海区域也将有少量盘推出。 
    整体来看，深圳今后的新开盘热点区域以东为龙岗中心片区，以西为西乡，宝安中心区，前海，后海，西丽，以南为新洲片区，南园片区，中部片区为龙华，布吉，平湖，以及福田靠近梅林关口片区。罗湖，盐田片区，推盘量均较少。 
   二、深圳城市更新情况 
   将《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划（表1）》和《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划（表2）》两个表的数据进行合计，得出以下的数据。 
   表：深圳城市更新项目合计数据

深圳今后的城市更新区域主要为龙岗区和宝安区，未来市场供应的主要区域仍然为这两个区域。龙岗区57个项目，用地面积合计为628.16公顷，宝安区50个项目，用地面积合计为412.43公顷。 
    其次为南山区，16个项目，合计用地面积为139.07公顷。光明新区和坪山新区的项目合计面积超过了福田区，罗湖区和盐田区。 
    城市更新项目中，项目合计用地面积最少的为福田区。 
    从个区更新区域看，宝安片区城市更新区域主要集中在龙华，大浪，新安，松岗，西乡。南山集中在南山街道和沙河街道。福田集中在华强北片区，香蜜湖片区。罗湖集中在东晓街道，翠竹街道，莲塘街道。盐田集中在盐田街道，海山街道，沙头角片区。龙岗主要集中在龙岗街道，横岗，坂田，布吉，平湖。 
   三、深圳规划解读 
    根据《深圳市城市总体规划(2010-2020)》，从地方发展的角度考虑，我得出以下3点结论： 
    1、工作重点由新增向优化转变 
    根据《深圳市城市总体规划(2010-2020)》规划指导思想，工作重点由增量空间建设向存量空间优化转变。从上面关于新推盘和城市更新统计数据也可以粗略看出，深圳城市更新的任务工作已经多于新推项目。 
    同时看《规划》中确定的城市增改用地规模，确定规划期新增建设用地规模控制在140万平方公里内，改造用地规模达190万平方公里，相对于新增建设-，对于城市更新确实有所侧重。 
    土地资源具有它的稀缺性，不管在哪一个城市或者国家都是如此，从深圳目前的建筑建设来看，可以新增的居住用地确实已经很少。从新增到优化的指导思想转变也是对资源高效利用观念的体现。 
    2、深圳未来3类地产热点 
   （1）重要节点类 
    从《规划》来看，深圳以下个重要节点预计会成为热点区域： 
    沙井西北沿江地区，将发展成为高端制造业基地和区域性商贸中心，以后将成为深圳西北部的重要门户。 
    蛇口，深圳南部发展带确定为以原特区带状组团结构为基础,打造与香港全面对接的都市功能带,经蛇口半岛跨珠江向西建立与珠江西岸滨海地区联系,通过盐坝高速公路经大鹏半岛向东连接大亚湾以及稔平半岛等东部滨海地区｡蛇口成为深圳西南方向的链接香港和珠江西岸滨海地区的重要节点。 
    莲塘口岸，将承担香港与深圳东部､惠州､粤东､赣南､闽南等地区之间的过境交通，将推动深港跨界公路交通“西进西出，东进东出”的总体格局，成为东南方向重要节点。 
    龙岗中心，作为深圳的5个城市副中心之一，包括大运新城和龙岗中心城,在发挥对东部分区综合服务职能的同时,承担市级文化体育和会展服务功能,并作为深圳辐射带动粤东地区发展的重要节点｡ 
    （2）规划影响类 
    从《规划》看，深圳今后有2个区域由于规划的影响而成为热点区域： 
    前海中心，由前海､后海和宝安中心区组成, 将打造成为深圳主中心之一，主要发展区域性的现代服务业与总部经济,并作为深化深港合作以及推进国际合作的核心功能区｡ 
    平湖，从物流上看，平湖是深圳的铁路综合物流园区，联接东､西部港区,发展公铁联运､海铁联运,面向珠江三角洲及内地形成中远距离货物集疏运､内地与香港中转物流基地｡从金融产业布局来看，平湖规划为后台金融服务基地。 
    （3）更新驱动类 
    龙华，坂田，布吉，宝安中心区这四个区域。从《规划》上看，这四个区域是居住用地较集中的区域，未来也会成为城市更新项目扎堆的区域。预计这四个区域城市更新可以驱动其成为地产热点区域。 
    3、居住热点区域 
    从《深圳市城市总体规划(2010-2020)》建设用地规划图和居住用地布局看，今后福田地区和罗湖地区新增开发建设较少，主要以改造更新为主。南山区可以适度开发，集中在前海、后海、西丽片区。 
    重点开发的居住片区为宝安中心区，龙华，布吉片区。这三个片区将发展成为独居特色的现代居住片区。从地理位置看，就像是深圳中心区向外的开疆扩土，离深圳中心较近。西乡、福永、横岗地区将优先发展商品房。 
    沙井，光明新城，坪山新城，坪山，坪地，坑梓等区也成为人口聚集地，但其住宅主要是与产业发展相配套的建设。 
    盐田区，葵涌，大鹏，南澳等东部海滨区主要发展为高品质住宅区。处于海岸线的保护原则，这些居住区开发密度均较低。 
   四．结论 
   1．深圳今后热点区域 
   深圳今后地产热点区域总结为以下地区：宝安中心区，龙华，布吉，前海中心，龙岗中心。光明新城，坪山新城，沙井的住宅主要是与产业相配套。福田区，罗湖区今后推盘量少，主要为旧改。盐田区推盘量也少，新推盘主要集中在盐排高速与盐坝高速交汇处。从投资的角度分析，龙华，坂田，布吉，龙岗中心区域楼盘具有较大投资价值。 
   2、市场双轨制下房价上涨存在悬疑 
   深圳房地产市场城市更新多于新盘供应，深圳保障房与商品房两个市场并轨已经基本确定。保障房的供应可以有效分流一部分刚性需求。另外，随着开发商投资从一。二线城市转向三、四线城市，三。四线城市的供应逐渐增强，可对市场需求分流起强大作用。在这些因素刺激下，一二线城市的房价能否一直坚挺存在较大悬疑。