廖凡幼  杜康

最近，有专家撰文提出：高房价、高租金和高生活成本，是控制北京等特大城市人口无序膨胀的唯一生态门槛。北京想成为国际化水平的都市，必须要有生态门槛。这是在证明北京高房价的合理性，为高房价唱赞歌。只是这种理由过于勉强，难道高素质的企业和高素质的人才就一定要承受高房价、高租金和高生活成本吗？高房价、高租金和高生活成本最终一定会把高素质的企业和高素质的人才也一并赶走，最后剩下的是什么？

不过，在百度搜索中输入“高房价的原因”这一词条，搜索到了9,970,000篇相关网页。查看了前20篇文章，无一例外的是作者对当前高房价问题的愤怒和对高房价原因的分析，这些分析中许多是合理的，准确的。既然普通人都能够比较准确地看到高房价的不合理性以及造成这种情况的一些制度上、政策上的原因，那么国家和地方各级管理机关的工作人员和各路专家难道就看不到这些原因吗？难道就不能找到有效的解决办法吗？我们有理由相信中央政府连续出台的房地产调控政策不是为了敷衍普通老百姓，但是为什么没有实际有效的作用呢？为什么地方政府没有调控房地产价格的积极性和主动性呢？大概可以归结为“非不为也，是不能也”。

一、高房价高在哪里？

我们先来看看高房价高在哪里？目前的高房价有两个特点，一方面高房价在房屋用途上主要高在住宅类房地产，从2005年掀起的这一轮涨价潮主要体现在住宅类房地产上，工业、商业房地产涨价幅度远远低于住宅类房地产；同时房屋租售比偏离正常值的情况也是这样，工业、商业房地产的租售比还在1：200以下，基本合理，而住宅类房地产的租售比都在1：300以上，一、二线城市甚至高达1：500。我们的教科书告诉我们：发达国家的房屋租售比一般是1：100左右，扣除税费和大修基金后收益率在8%左右。而我们现在的住宅租售比换算的收益率在4%以下，最低的低于2%，还有大量空置，这显然不合理，即使作为投资，也不是理性的投资。另一方面高房价在地域上主要高在一、二线城市，也就是说从2005年以来，一、二线城市的住宅类房地产普遍涨了两倍，有的甚至翻了两番。三、四线城市房价也在涨，有的涨的也很快，但是比起一、二线城市来说，还是有差距的。正因为这两个特点，才造成一、二线城市中的白领阶层民怨沸腾，反应强烈。实际上，一段时间以来，城中村违法建筑泛滥、小产权房屡禁不止，已经提示了城市住宅供应紧张，住宅用地供应严重不足（开发商囤地囤的也主要是住宅用地），只是没有引起国家有关部门的警觉，及时采取措施而已。正因为住宅关乎老百姓的基本民生，而一、二线城市又聚集着大量流动的白领阶层，这才使得网络上体现出来的民情格外地关注高房价，而且批评的矛头不仅指向开发商，也指向各级政府机关，质疑党和政府的执政能力，于是经济问题就有了政治化的倾向，最终引起了国家领导人的重视。国家历次出台的“国六条”、“新国六条”、“国十一条”、“国四条”“国十条”、部分城市出台的“限购令”都是针对着部分房价上升过快的城市，都是针对着住宅类房地产也是这个问题的体现。

二、造成住宅类房地产价格畸高的原因

根据有关专家的看法：中国现阶段城市化进程加快（造成需求上升加快）、土地供应不足（耕地保护、市场反应迟钝）、通货膨胀预期（造成恐慌性投资保值）、汇率升值预期（造成热钱大量流入，流动性过剩，流动性过剩又加剧通货膨胀预期）、房地产商囤积居奇（囤地、捂盘惜售）、土地财政等等都是住宅类房地产价格畸高的原因。这些表面上的原因很大程度上体现了资本逐利的特性，特别是当地方政府作为土地供应的市场主体时，其本身也具备逐利的特性。按照古典经济学的理论，市场本身在运行过程中会自动地加以调节，使之保持正常运行。在市场经济条件下，资本要求保值增值甚至追逐利润最大化是很正常的，本质上也是在发现并弥补市场本身存在的缺陷。反过来看，也就是说，之所以发生住宅类房地产价格畸高的现象，说明我们的房地产市场存在着缺陷。那么我们的房地产市场存在哪些缺陷呢？

有关房地产市场存在垄断性、存在信息不对称、存在监管不力问题等等缺陷暂且不说，一个根本性的缺陷是：在中国，房地产市场不是一个普遍意义上的市场。一般说房地产市场是一个特殊的市场，指的是因房地产具有的不可移动性、独一无二性、区域性造成的地域性极强这样一种特性。但是，我们说房地产市场不是一个普遍意义上的市场，是指严格来说，中国的房地产市场具有不能体现市场规律的缺陷。在一个普遍意义上的市场——正常的市场——上，当需求增加时，供给也会随之增加；当住宅价格畸高，住宅开发利润剧增时，应当会有大量的开发企业加入进来，住宅用途的土地的供应也会随之增加。但实际上不是这样，土地供应受到各种限制，其中有保护耕地的限制、规划的限制、甚至有维持高房价以便推高GDP，增加土地财政收入的利益驱动。土地供应市场不是一个竞争性的市场,而是很大程度上保留了计划经济影子的一个市场。土地的供应量不是市场说了算，而是地方政府的“批地会”说了算。加之地方政府对于增加土地财政收入的依赖，实际上必然造成房地产市场无法体现市场规律，再掺杂各种人为因素，房地产市场自然是乱象丛生。因此，要承认房地产市场（特别是住宅市场）不是一个普遍意义上的市场这样一个事实，我们才能有针对性地改进管理办法。换句话说，如果地方政府作为土地供应市场主体的状况不能改变，就应当在制度上做一些改进，限制其不利因素的发生。

三、住宅类房地产的商品性质定位问题

住宅类房地产（别墅——包括所谓的低层住宅——属于商业地产，不属于住宅类房地产）的商品性质如果定位于一种普通商品，那就不应当排除其作为投资品的商品性质，就应当放开经营，不要管的太多，特别是不要采用行政干预的手段加以干涉。比如珠宝、古董、名人字画，甚至包括普洱茶之类的商品，你愿意炒你就炒，炒到多高也不要紧，直至崩盘。崩盘本身也是市场的自动调节。如果定位于一种特殊商品，那就应当有所不同。在现阶段，一方面由于城市化进程的加快，住宅类房地产的需求持续增长，另一方面由于耕地保护的需要，土地供应量必然受到限制，住宅类房地产不可能作为一种大量开发的投资品，其商品属性更多的体现在解决人们居住问题这个层面上。衣食住行，住宅是人们生活的必需品，就像粮食安全、菜篮子工程一样，应当采取特殊政策予以调整，排除人为炒作造成不安定因素的可能。据有关媒体报道，一些发达国家（例如德国）也采取高税收的政策限制住宅市场的不正常波动。况且，住宅类房地产的开发、囤积和炒作，很大程度上依赖银行的贷款，房地产市场要依靠其自身的调节——炒至崩盘，泡沫破裂，银行是最大的输家，整个经济也将受到极大影响。美国的“两房”拖累金融机构，加剧金融危机就是很好的例证。因此，现阶段住宅类房地产应当定位于一种特殊商品，限制其作为投资品的属性，正因为如此，国家出台限制性政策，征收房产税才是名正言顺、顺理成章的。

四、高房价问题的对策

目前用于调控房地产市场的政策和手段，有不少是行政干预性质的，特别是“限购令”，难道我们又回到票证经济的年代了吗？也许这是社会主义市场经济的特点，行政干预简单而且有效。但是，用经济的办法解决经济的问题才是最好的办法，也才能最终解决经济问题。

1、放弃把房地产作为支柱产业发展的政策，使住宅建设回归到解决基本民生问题这样一个层面上来。当一个地方无法快速发展工农业经济时，把房地产开发作为支柱就成为必然。而这种开发实际是一种空中楼阁，是透支未来，是寅吃卯粮。在所有的大中城市周围我们都能看到大量的住宅空置，占压了大量的土地和资金。这种开发并没有创造出新的生产力，对城市的后续发展造成许多不利的因素。这种所谓支柱产业，轻了说是短视，只顾眼前利益；重了说就是饮鸩止渴。

2、改进干部考核指标体系。长期以来，地方政府一直在追求土地财政收入的最大化，以至于在普通市民看来，政府和开发商是一个利益共同体，共同推高房价。地方政府对土地财政的依赖，都说是因为事权大、财权小。实际上，地方政府对于政绩的追求远远超过了地方财政收入提供的可能，而这种追求又来源于对主要领导干部的竞争性考核指标体系，你的能力要靠政绩来体现，政绩是什么？当然主要是那些发展指标了。是不是我们对“发展是硬道理”的理解过于直观和简单了？直到中央提出干部考核要增加民生指标；房地产调控不力，主要领导要问责之后，地方政府的有效调控政策才姗姗出台就是这个道理。这说明我们的干部考核指标体系设计有问题，必须加以改进。

3、恢复征收住宅类房地产的房产税，实行较高的税率（3-5%）。采用一律统征，房产权利人可以在户籍所在地获得全国统一标准的退税的办法。比如一个人在多个城市拥有房产，那他要在那些城市分别缴纳房产税，但是他可以在自己户籍所在的城市获得退税，退税标准按户籍人口×标准人均居住面积计算，成年子女与父母同住的奖励。这个办法还要细化，但是可以解决一个人到底有几套房无法统计的问题，也避免了单纯使用“套”这个概念很可能造成新的不公平现象，堵住不应有的漏洞。用这种经济的办法根本遏制住宅类房地产的投机和炒作。把住宅建设从一般房地产开发中分离出来。这样做还可以避免集资建房的死灰复燃、小产权房的屡禁不止以及过度追求大户型、超大户型等不符合中国国情的现象出现。

4、加快城市重建，旧城改造的力度，提高土地集约化利用程度。我们许多城市存在着大量的3到6层的多层住宅，有的还是砖混结构，存在着结构强度的隐患。很多住宅建成年代久远，内部空间设计完全不能满足现代家庭的使用需要，外形也破旧不堪。引入开发商，加快城市重建，旧城改造的力度，可以在现有的土地上解决更多的市民的居住问题。实际上是内涵式地增加了土地的供应量，也可以让城市这块“饼”不要摊得过大。

5、增加住宅类房地产土地供应量，限制用途、户型、面积，优先解决居住问题。这是增加供给，是市场经济的必然要求，没有什么需要论证的，关键是要有行动。 

中共十七届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》体现了民生本位，也就是以民生为本，以民生来指导“十二五“规划这样一个新的思路。结合这个新思路，反思一下我国房地产经济的理论与实践，制度与政策、成果与失误，很有必要。

作者：廖凡幼  （高级经济师、注册房地产估价师、土地估价师）

杜康（注册房地产估价师、土地估价师）

李强（注册房地产估价师）

作者单位：深圳市国策房地产土地估价有限公司

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