3月31日是最近新国八条中要求的地方政府公布今年房价调控目标的最后期限。但是截止一季度最后一天，全国包括县级市在内仅不足100个城市公布目标。在这些城市中，除北京外，基本可以用一个“涨”字概括。各城市房价预期涨幅约在8-10%左右。不难看出，房价调控目标更多的是地方政府在为其调控预留充足空间，减轻调控压力；同时亦反映出地方政府不希望房价“降”的真实愿望。博弈，这就是中国房地产调控面临的尴尬现实。

1、连串新政后房地产市场走势

春节过后，国家延续去年对楼市的调控。进一步深化和加紧了限购、保障性住房以及信贷政策，加上2月份春节的影响，2月份楼市成交量明显萎缩，但是成交均价仍然平稳。

一线城市成交量普跌，成交均价表现不一。从新房成交面积来看，北京、上海、杭州、广州、深圳五个城市环比都大幅下降。其中，上海下降幅度最大，为83.1%，其后依次为杭州、北京、深圳和广州，环比分别下降68%、65.8%、55.9%和50%。从新房成交均价来看，各城市却出现分化。深圳、北京和杭州成交均价保持增长，环比分别增长2.1%、8.6%和12.4%。而广州、上海成交均价则表现下跌，环比分别下降10.3%、0.6%。总体来看，2月份成交量处于普跌态势，但成交均价却出现分化。

二线城市量跌价稳。大部分二线城市2月份新房成交量开始下跌。其中，下跌幅度较大的有青岛、南京、东莞和厦门，环比分别下降84.7%、69%、66.4%和60.4%。成交均价方面，大部分二线城市表现基本平稳，涨跌幅度都比较小。其中苏州和东莞环比分别微涨3.2%和2.6%；而天津、佛山和青岛环比分别微跌3%、4.2%和2.4%。总体来看，二线城市2月份市场表现为量跌价稳的态势。

三线城市成交量普跌，成交均价有涨有跌。2月份三线城市新房成交量普遍有所下跌，而且幅度也较大。其中长沙、惠州、武汉、临沂和合肥分别环比下降59.5%、54.5%、53.4%、46.7%和45.4%。对于成交均价，三线城市也表现出差异性。前期涨幅过大的城市价格开始回调，比如合肥、惠州。两城市成交均价环比分别下降6.5%、6%。而对于1月份回调较大的城市价格开始回调，如临沂、大连。两城市成交均价环比分别上涨9.2%、7.2%。而其他城市价格则表现平衡，涨跌幅度都不大，如沈阳和武汉等。

总体来看，新国八条出台后，全国大部分城市房价依然坚挺，除了部分二三线城市出现小幅下降外，一线城市房价仍处于高位。而成交量出现明显下滑。新政后，国家收紧信贷，开发商凭借已积累的充足资金，通过谨慎拿地，延缓开盘等方式降低风险。与此同时，广大购房者凭借调控后房价下跌的预期持币以待，市场重新进入调控后的观望状态。

2、各地出台细则及控制目标情况

“国八条”公布后两个月，距离一季度快结束，才有个别地方政府出台了具有弹性机制的房价控制目标，且较早出台的城市均集中在二三线城市。北京、上海、深圳等一线城市均在“大限”到来前两天才公布调控目标。从目标的内容上看，除了北京外，均未提及“降”字。从住建部到广大社会公众，对这些地方政府公布的调控目标均表示不满意。各地公布的房价控制目标不仅没有下跌趋势，反而助长了房价上涨的预期。从涨幅的大小来看，由于不少城市房价基数居高，房价收入比悬殊，即使涨幅很小，房价也超出许多购房者的支付能力，而绝大多数城市的目标涨幅都在8%以上。

表：部分城市房价控制目标

不难看出，各地方政府对于出台调控目标并未涉及“要害”，很难让公众对房价回复“合理价位”抱有信心，中央对市场进行调控的公信力明显减弱。

3、中央与地方的博弈

（1）博弈现状

从各城市出台房价调控目标的情况看，中央与地方政府关于房价调控的博弈现状如下：

显然，因中央和地方利益出发点不同，调控目标，从“限价令”发展成为“涨价令”。从各地公布的目标看，体现出地方政府对中央严厉调控的“抵触情绪”。博弈的形成，是市场在宏观调控下发展到现阶段的必然结果。

（2）博弈形成因素分析

土地财政是问题根源。土地财政是政府依靠出让土地使用权的收入维持地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。但是在很多地方，第二财政早已超过第一财政。我国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，即通过“卖地”的土地出让金来满足财政需求。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。

据国土资源部2010年2月公布的最新数据显示，2009年，我国城市土地出让总价款为15910亿元人民币，同比增加63.4%。再加上各种配套税费，政府收益实际上占房价的32.8%—38.8%，卖地实际上已成为一些地方政府的重要财源。并且房地产还可以拉动建材、水泥、家用电器、玻璃、窗帘、纺织品、卫生洁具等60多个相关产业，已成为地方经济发展的支柱产业，地方政府对房地产业情有独钟绝非偶然，投资少、收益高、见效快，是快速提高GDP的一个法宝，同时也使地方政府成为高房价的受益者和推手。

经济泡沫带来的“财富效应”。经济危机发生后，为了降低经济危机对国内经济的影响，我国采取了积极的货币政策。据统计，2009年中国内地近10万亿人民币的新增贷款，令资产泡沫成为不可逆转的趋势。其中有20%左右的信贷流入房地产和股票资产市场，推动资产价格飙升。这虽然给市场带来了繁荣的景象，振奋了大众信心，产生了所谓的“财富效应”。但从长期看，热钱不断涌入房地产市场，投资投机盛行，在加剧资源分配不公，拉大贫富差距的同时，让房价高企也成为必然。

住房需求的二重性使得房价“涨跌两难”。在我国社会财富和收入分配已经形成很大差距的情况下，人们的住房需求的性质变得相当复杂，最突出的表现为全社会的住房需求越来越具有低层次与高层次并存的二重性。社会分配差距越大，社会成员住房需求分化越大，住房需求的二重性也就越严重，低端住房需求和高端住房需求之间的矛盾就越突出。政府调控房价之所以会陷入“跌涨两难”的困局正是因为房地产发展的二重性所致。当房价过高或涨幅过大成为二重性矛盾的主要方面时，政策取向的天平就偏向抑制房价；当房价偏低或降幅过大成为二重性矛盾的主要方面时，政策取向的天平就偏向支撑和稳定房价。在这种情况下，政府调控房价的政策自然就变成了一种“跷跷板”。这种调控房价并不能真正协调好房地产发展的二重性矛盾，而只能在低端住房需求与高端住房需求的矛盾之中暂时维持一种很有限度、很脆弱的平衡。

调控手段有待完善。出于经济健康发展、社会发展稳定、居民生活水平等各种因素的考虑，中央政府制定了一系列的调控房地产市场的目标，包括房价的控制目标。然而，调控至今，如果以下几个问题未处理好，调控很难获得切实的效果。首先，要求地方政府出台调控目标而未提及具体措施，控制房价过快上涨困难较大；其次，房地产项目涉及当地劳动力成本、土地价格、建材等原材料价格、税费等，控制房价需从多方面入手，头痛医头脚痛医脚很难解决根本问题。只有解决好上述问题，房价控制或许才能真正发挥其威慑力。

4、博弈带来的影响

限价目标变涨价目标。据最新调查数据显示，各地涨幅10%上下的房价调控目标，已经对购房者心理产生巨大冲击，逾半数购房者认为相关城市房价将迅速上涨至调控上限，且三成购房者表示考虑抓紧出手购房。可见，限价目标已经发展成为未来市场的“涨价信号”。

引发新一轮调控政策。从住建部急令各地调整已发布的调控目标可以看出，中央对目前的调控现状是不满意的，为了确保公信力，不使调控半途而废，新一轮的调控政策可能即将发布。