一、政策产生的背景

   2017年3月17日，广州市住房和城乡建设委员会发布《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，提出社保从3年上升至5年、认房又认贷等一系列新政。在全国楼市政策不断收紧的大背景下，广州限购全面升级。据广州市住房和城乡建设局（阳光家缘）数据统计，自2019年起截止到12月15日，广州11区一手住宅共成交81415套，成交面积867万㎡，近五年中处于最低水平，其中，成交最好的在2016年，成交超12.7万套，面积1401万㎡。二手方面，截止到10月15日（因官网未公布11月，12月数据），广州11区二手成交共75429套，成交面积645万㎡。广州中原研究发展部数据显示，11月1-27日成交3665套，如加上官方数据，累计成交79094套，在近五年中处于最低水平，其中，成交最好年份在2017年，成交超13.4万套，面积882万㎡。价格方面，2019年11月，据广州中原研究发展部统计的广州二手房均价为39702元/平方米，环比下滑0.92%，跌幅再次拉大。整体看，广州二手房价涨幅自2019年2月开始，连续10月收窄。自2019年10月开始再次探底负值，四季度持续走跌。据广州中原研究发展部二手领先价格指数趋势研判，2020年客户观望情绪若无明显改善，价格可能会延续下行趋势。说明330新政对于市场已起到一定影响作用，在维护广州房地产市场和谐稳定,进一步“封堵”投机行为已经取得明显成效。

二、政策的产生与解读

继花都、南沙之后，广州黄埔区再出人才新政，于12月20日《广州市黄埔区住房和城乡建设局联合广州开发区建设和交通局发布关于完善人才住房政策的通知》穗埔建[2019]261号文件，文件指出在黄埔区连续工作半年以上的各类人才，可不受户籍限制，在黄埔区范围内购买1套商品住房。

以下为新政原文：

“各有关单位：

为进一步优化营商环境，促进经济高质量发展，加快推进产业和人才聚集，着力解决人才关心的购房问题，经区政府、管委会同意，现就完善人才住房政策通知如下：

一、经区认定的在黄埔区连续工作半年以上的各类人才，可不受户籍限制，在黄埔区范围内购买1套商品住房。

二、在黄埔区工作，持有广州市人才绿卡或经区认定的杰出人才、优秀人才、精英人才、名校（园）长、名教师、优秀医学专家、黄埔工匠，其父母、配偶父母、成年子女均可在黄埔区范围内购买1套商品住房。

三、港澳居民在黄埔区范围内、在中新广州知识城工作的新加坡居民在中新广州知识城范围内购买商品住房享受与广州市户籍居民同等待遇。具体操作指南另行制定。”

就在新政前一周中央经济工作会议刚刚召开，本次会议中央对于房地产市场再次强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。当然，在因城施策背景下，由于各地情况不一样，不能采用一刀切的政策。楼市调控因城施策，各地当然都有不同的答案。在经济下行压力加大以及维持广州房价稳定预期的趋势下，广州部分区域放松限购不仅符合中央强调的楼市调控因城施策，更是实施了“因区施策”，此次新政无疑广州走在了全国前列。

据中原研究发展部数据，黄埔11月成交8.75万㎡（851宗），逆市飘红，环比增加27%，截止11月25日，黄埔区库存43.51万㎡，消化周期已经低于“6个月红线”，仅5.2个月。在全市各区当中库存消化周期最少的区域。因此黄埔区此次放松限购，或多或少有些在人们意料之外。

相比房产市场需求，黄埔此举或更多为了不在“人才大战”中掉队 ，黄埔库存不大，在售楼盘也不是很多，目前也没有卖不出地的情况，此次放松限购也是为了更好地承接产业发展落地，促进经济高质量发展，加快推进产业和人才聚集。当然，从各区抢人的角度来看，估计跟全国一样，哪个区域都会倾向对人才这一块出台更优的政策。

三、相关专业人士的看法

中原地产项目部总经理黄韬认为，放宽限购是吸引人才的配套措施，对市场影响不大经济预期不理想，购房市场比较差，各区政府在一定程度上放宽限购政策可能是一个趋势，但放宽不是取消限购。放宽限购也是吸引人才的一个配套措施。造成楼市差的主因是投资型、改善型买家市场的下滑，简单的放宽限购政策并不会对楼市造成太大的影响。

世联行首席技术官黎振伟也认为，不应过度解读黄埔区的放宽限购政策，放宽限购不等于放开购房市场，工作半年同样是一个门槛。黄埔区的目的是为了更好地吸收人才和人口，主要针对是外来人口而不是广州本地人，政策还是遵循广州市整体的限购政策。黎振伟相信这只是黄埔区是合理、具体的调控，而不是过去的“一刀切”式施政，没有违背中央对房地产市场的大原则。同时，黎振伟指出，各区政策的出台主要是为了刺激房子的成交量，而不是刺激房价上涨。

四、黄埔区新政带来的影响

（一）政策方面

随着我国经济转型高质量发展与全国人口生育率逐年降低的变化，全国人口已从“增量时代”逐步将迈入“存量时代”，与此同时还要面临老龄化挑战。因此人口对于一个区域的经济发展当前背景下就更加凸显，而其中人才更是重中之重。黄埔是北京、上海、广州、深圳四个一线城市中，首个限购“松绑”的主城区。另外，该新政首次提到新加坡居民也可以在知识城购买，这个也是到目前为止，大湾区第一个针对于新加坡居民放松限购的一个政策。接下来我们可能会看到大湾区乃至全国进一步的对于“人才”的松绑政策。

（二）经济方面

黄埔区2019年前三季度黄埔区GDP达到2810.60亿元，增长8.3%，总量居全市各区第2位（仅次于天河区），占全市GDP总量的15.7%。增速在全市各区排第3位，比上半年排名上升一位。自2018年以来，黄埔区GDP连续七个季度保持7%以上的增长水平，增速比上半年提高了0.4个百分点，比一季度提高了0.6个百分点。近年来黄埔区主要经济指标有所提速，有大量产业的人才需求，需要吸引产业人口，对人才需求很大。此次新政进一步加强人才安家黄埔的意愿，相信会对黄埔加快产业转型和高质量发展提供更多动力。

（三）市场方面

宏观上，目前全国楼市已出现分化，部分热点一二线城市甚至部分区域仍然面临房价过快上涨的压力，而部分城市或区域则由于经济下行压力过大以及人口外流、资源枯竭等方面原因而面临房价下跌过快的风险。按照最新中央经济工作会议的精神来看，给与了地方政府更多在楼市调控上的政策发挥空间，这背后的逻辑依然是“稳”字当头。微观上，黄埔新政比南沙、花都都要严，人才认定的标准相应也较高，主要针对高质量人才，主要释放的购买力质量较高，而非追求数量较多。因此，此次新政并不会带来房价快速上涨，预计会在稳地价、稳房价、稳预期的基础上合理增长。

五、结论

黄埔区购房松绑新政有利于黄埔区吸引产业人口，促进经济高质量发展，加快推进产业和人才聚集，不益过度解读为刺激楼市的行为。从结果上来看也不会对楼市造成太大的影响，仍然会在稳地价、稳房价、稳预期的基础上合理增长。随着我国经济内外部环境与人口数量和结构的变化，对于人才的竞争可能会是今后各个城市之间乃至同城内部之间深刻而持久的竞争，需要引起关注。