为贯彻落实党的十九大报告提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”精神，住房租赁政策近年来频频出台且不断完善。

一、住房租赁市场政策概述

①2016年6月3日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发【2016】39号）提出主要目标：实行购租并举，培育和发展住房租赁市场。要以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展

②2017年7月18日，住房城乡建设部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）提出的主要为多措并举，加快发展住房租赁市场，为人口净流入的大中城市住房解决新市民住房问题，加快推进新型城镇化的重要方式。

③2017年8月21日，国土资源部、住房和城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，指出为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，正式确定第一批包括北京、上海在内的13个城市将试点开展利用集体建设用地建造租赁住房。

④2017年11月15日，成都市市政办公厅发布《成都市住房租赁市场发展五年规划（2017-2021年）》（成办发[2017]45号）提出总体目标：到2021年，预计成都市全市租赁住房保有量达到151万套，13627万平方米，预计租赁住房需求规模达到122万套、10842万平方米，逐步改变重购轻租的现象。

⑤2017年12月29日成都市市政府办公厅发布了《成都市人民政府办公厅关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》（成办发【2017】53号），主要目标：要创新成都市住房租赁管理和服务体制，多部门联动规范管理，基本形成管理层次清晰，部门职能分明，便民服务高效、平稳健康发展的住房租赁市场。

⑥2019年12月6日成都市市政府办公厅发布了《成都市人民政府办公厅关于进一步发展和规范住房租赁市场的意见》（成办发【2019】38号），提出更加详细的，具体的措施，从培育市场主体，到提出多种方式增加供应渠道，丰富住房租赁产品体系。同时从金融、财税等政策方面，鼓励住房租赁经营活动的消费；强化行业监管，规范住房租赁市场秩序，健全管理机制，提升管理服务水平。并从强化组织、落实责任、加强宣传等方面保障租赁市场的健康有序推进。

二、对房地产市场的影响

①政策的频繁出台，推进住房租赁市场的快速落地

2016年6月3日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发【2016】39号）提出租售并举，但政策体系不完善，目前住房租赁市场上存在诸多现实问题，诸如：低端市场租金上涨较快；承租人反应强烈；群租现象难以阻止；租赁关系不稳定，纠纷频繁；出租住房缺乏专业管理，存在大量安全隐患；租赁合同备案率低，市场监管缺失。那么在2019年12月6日成都市市政府办公厅发布的《成都市人民政府办公厅关于进一步发展和规范住房租赁市场的意见》就上述种种存在的问题都给了详细的解决方法。所以政策的出台将进一步推动租赁市场的快速落地，预计住房租赁销售比将逐步上升，重购轻租现象将逐步改变。

②住房供应结构多元化

随着不断增加租赁土地供应、鼓励租赁企业向规模化、专业化发展，同时，租赁配套细则不断完善，租售同权逐步深入。市场上越来越多人开始接受租赁住房，未来，租赁住房、共有产权房等保障性住房以及商品房将构成住宅房地产市场供给的多元化。住房的居住属性得到加强，满足不同收入水平的人的需求，不再挤商品房购买的“独木桥”，而是通过先租房后买房、先买房后改善，先小后大的阶梯式购房模式。

③炒房行为得到抑制，房价水平保持平稳

租售并举的初衷是为抑制房价过快增加，是我们实行的“楼市长效机制”的主要措施之一。房价之所以过快上涨，主要是供给不平衡，供不应求。而住房租赁制度的发展和规范，将逐步改变重购轻租的现象，商品房购买需求的总量进行了分流，部分流向租赁市场，从而改变供需结构，市场供需平衡，保持房价水平保持平稳。

三、对金融机构的影响

商业银行拥有的巨大资金能力，让商业银行可以用较小的资金压力进入房地产租赁市场，而商业银行较强的资产证券化水平则让商业银行拥有了可以进一步实现租赁资产资金盘活的可能性，从而为商业银行进入住房租赁市场提供了一个良好的契机。随着住房租赁市场规模的扩张，金融机构通过租赁贷款、长租房专项REITs产品、ABS等创新金融产品进入住房租赁市场。据中国证券报记者不完全统计，目前，各大房企通过金融机构发行REITs数量超过500亿元。

①金融机构按揭业务减少，个人住房租赁消费贷款业务增加

依托于国家对房地产市场的总体战略及出台的住房制度，以及未来租赁销售占比将有所变更，购买新房或二手房量将所有下降。但与此同时，市场租赁将有所上升，依据《成都市人民政府办公厅关于进一步发展和规范住房租赁市场的意见》，加强金融管理，金融机构会逐步增加个人住房租赁消费贷款业务。但个人还款能力，贷款用途的真实性，资金流向难以确定，相对而言，金融机构风险大。

②产生新业务导向

支持商业银行发行住房租赁专项融资债券，支持向新建租赁住房项目发放开发建设贷款，支持向自持的住房租赁企业发放经营性贷款。这些政策都会金融机构提供了新的业务导向。但作为租赁类开发贷或经营性贷款风险都将高于销售型，住房租赁业务具有较强的公益性质，相比其他商业性质的物业租金收入较低，住房租赁项目建设前期资金投入巨大，开发成本高、风险较大，加剧了金融机构的风险控制问题。因此商业银行应与房地产公司签订金融支持住房租赁备忘录，探索在长租住宅开发建设、投资孵化、持有运营、后期退出等方面的深层次合作。创新政府与金融机构合作模式，降低住房租赁融资风险。

③贷款方式需进行变革

商业银行一般按传统固定资产贷款方式对住房租赁项目给予授信支持，要求住房租赁企业申请贷款时需要提供充足的抵押物，然而住房租赁企业往往规模较小、资质较弱，对融资需求的金额大、期限长，项目开发运营前期现金流较低且不稳定，在短期内企业现金流无法覆盖开发贷款本息，难以满足商业银行的授信评审条件，大多数企业自身也无法发行各类信用债券进行融资。因此贷款方式需要进行变革，需创新性的金融模式。