当上海居民正为商业装修中的燃气管道等是否会被拆除所担心时，市民们瞬间被近期一则“允许商业用地调整为居住用地”的重磅消息震惊了。这个时候大家才反应过来,原来国务院办公厅早已将这一步走到了所有人的前面，虽然它有点突然了，但它实在太抢眼了。

追溯到2016年6月，国务院就已经宣布，“按照规定允许商品房和其他住房转为租赁住房，土地利用年限和容积率保持不变，土地用途调整为住宅用地，调整后按居民标准执行水、电、气价格”。八个月后，上海开始全面打击商业改革行动。辗转又过了八个月后，上海再次进行了全面的企业改革试点。这一系列举动着实让人摸不着头脑。

那么，到底什么是“商改住”呢？实际上，它是将规划好的商业用地(40年、50年产权)转化为产品型的居住形式。在购买时，第一次付款与商业财产相同，需要50%，公积金不能使用。此外，应该注意的是，只有建筑物的形式和用途发生了变化，土地的规划性质才不会改变，所以产权仍然是四五十年。

早在2011年，北京市住房建设委员会就打算停止“商业改革”,并就此发文。北京市严格执行限购政策，促使各大开发商制定对策，将商品房转为住房，以求盈利。有识之士长期以来一直提醒说，禁止商业变革背后的关键并不在于商业是否可以改变，而取决于政治原因和人事变动。随着第十九届全国代表大会人员过渡的顺利进行，无需继续这一活动。因而，重新贯彻落实国务院的决定就是顺理成章的事情。果然，北京优先迈出了这一步。

继北京、上海均陆续有所动向之后，同样作为中国大陆经济实力最强的四座城市之一的广州近期是不是也会发布相应政策呢？事实上，广州早在2017年“关于加快发展广州住房租赁市场工作方案的通知”中就提到了这一点，但当时的重点放在租赁权和购买权上。2017年广州发布的政策就提到此事：

文件一出，大家瞬间炸开了锅：国家这下要正式放开商改住啦！但不知道大家有没有发现，国家支持的其实是“商改租”，并非“商改住”。那么这二者之间到底不同之处是什么呢？商改住是指将商业办公用地更改为居住用地而进行销售，而商改租则是指将商业办公用地更改为租赁住房。

在定义了这两个概念之后，我们再来就商改租这件事进行探讨。

其实在2018年年初，上海已经就“商改租”这一事宜进行了初步试水，当时的做法是将三栋商住楼正式更改为租赁房，也就是说首先从土地属性上就对其进行了根本性的调整。

1月5日，上海召开联席会议，意欲借此推动房地产市场健康发展。会议说，要努力推进租赁住房的规划和建设，完善租购并举的住房制度。推广出租住房已成为2018年上海房地产市场的重要工作之一。会议指出，“对于过度闲置、职业和居住不平衡的区域性商业办公场所，在满足规划要求的前提下，确保使用安全、消防安全和配套设施完善，由区政府牵头组织有关部门开展工作。综合评估，建立快速审批渠道，探索实行平行审批，允许商业使用。“住房等按规定转为租赁住房。转为出租房屋后，签订土地补租合约，土地的使用寿命及面积比例维持不变。同时，根据许可证变更后的审批要求，对房屋租赁合同的登记备案，可以进行规划、建设和消防验收。”上述商改住最新动态所带来的影响，其惊人程度远远超过同一时间的兰州松绑限购令。因为兰州毕竟是一个相对偏远的省会城市，都已经出台限制销售，以维持房地产调控政策的连续性，同时放开购买限制。而上海是第一个公开支持国务院的特大城市,其影响程度可想而知。

随着上海市宝山区3宗商办用地转租赁住宅获批开始，上海第一批“商改租”正式落地，也证明了这一政策并非纸上谈兵。那么这一举措的目的到底是什么呢？不由引人无限的遐想。不管怎样,我相信继上海市公开宣布这一消息之后，随后就将会有其它一线城市跟近。

回观现实，商改租的问题其实一直存在着。只是最近许多城市相继出台了相关政策，才把这件事推到了风口浪尖。租赁市场的发展已经持续了很长时间，但租赁市场的发展一直没有令人满意。其中很大的一个原因就是进入市场的土地并没有增加。它最初是从商品房中提取出来的，但这种做法却减少了商品房的供应，导致供应更加紧张。商业产品本身就存在供过于求的问题，因此现在考虑将商业部分转为租赁。不得不说，若真能促成这一举措，不但可以改善租赁房屋在市场的供应，还能减轻租房需求压力，这无疑也为我们外出务工的异乡游子带来了福音。当然各位可以把它当作在为不久的将来租售同权的全面实施先试水，但从根本上讲，这一政策主要目的是改善租房供应。

这样看来，目前的趋势似乎都指向“商改租”。那么，国内到底有没有任何一城市允许商改住呢？我可以肯定的告诉大家：有！

去年6月29日，石家庄市政府网站公布了一则消息：《石家庄市人民政府办公厅关于进一步推进商业服务业用房去库存的意见》，“对于商业服务业用房库存较大、消化周期较长的区域，允许商业服务业设施用地申请调整为居住或其他用地性质，调整为居住用地的比例最高不应超过原规划商业服务业设施用地面积的70%”。

石家庄的正式实施，实际上为中国的土地市场提供了另一种可能性：商改住这一做法在目前这种需要去库存的情况下，其实是可取的。也就意味着，早前国务院颁布的文件似乎也可以实现。这对大家来说，无疑是一个好消息。

商改租和商改住，看似各走各的路，互不干涉，实际上目标是一致的：在商业项目中打开一个空间，提供更多的改变的可能性。在越来越多的土地以商业土地形式出售的背景下，如何振兴这些商业土地已成为一个古老而又困难的问题。无论是商改租还是商改住，无疑都为商业用地的开发提供了新的途径。

同时，我们亦需斟酌，在后期使用商业用地的过程中，会不会掠夺原有的住宅配套设施？而商业用地新赋予的住房功能，到底可以给人们带来真正满足居住需求的住房体验吗？这些都需要更深入的思考。