摘要：9月份珠海出台的一项重磅新规：《珠海市商品住房租赁管理办法(试行)》于9月15日正式实施，提出成立住房租赁发展投资有限公司作为国有市场化住房租赁业务主体，引导大众居住需求从购房向租房转移，实现珠海版“大众安居”。《珠海市商品住房租赁管理办法(试行)》共6章23条，直击房屋租赁市场中的痛点，明确了可以用于租赁的房屋标准，“不达标”的房屋今后将不得出租。面对当前不断攀升的房价，在新规面前房客对于租房的选择将做出不一样的改变，管理办法将影响着日常的生活，新规的实施也将减少不达标房屋出租的现象进而更加规范房屋租赁市场。

关键词：出租；不达标房屋

一、房屋租赁市场现状

1、供需不平衡问题突出

随着我国房价的持续上涨，城市居民购房压力增大，部分购房需求也会转向租房需求。据链家研究院发布的《租赁市场系列研究报告》估算，目前我国租赁房屋约4600万套（按目前的流动人口，即便是三人一套房，租赁住房需求也在8000万套左右），供需缺口较大。而在一线城市，持续高涨的房价、不断流入的外来人口更是加剧了供需不平衡问题。

2、住房租赁市场供给层次较低

目前在我国住房租赁供应中，以个人房源为主，租住私房的人口占67.3%，且从整个市场的租赁住房房源质量来看，普遍存在基础配套不足、房屋设计不符合居住要求、房源品质较低等问题。虽然近年来我国发展长租公寓在一定程度上改善了租赁住房供给状况，但从整体来看，我国住房租赁市场供应仍处于较低层次。

3、群租现象突出

群租现象以违规改建出租盈利的形式出现，如一层楼被分隔为两层，单层平台分隔成多个单间进行出租，没有考虑到治安以及消防等安全隐患，影响着正常的生活秩序和物业管理，由于大量的务工人员对低租金的需求，群租现象仍难以遏制。

二、“不达标不得出租”的规定

《珠海市商品住房租赁管理办法(试行)》对不得出租的房屋类型进行了明令禁止，并非所有住房都可出租，分别是：“属违章建筑或违章改建的；不符合住房结构安全、居住使用安全标准的；不符合公安、消防、生态环境、卫生健康等部门有关规定的；法律、法规、规章规定禁止出租的其他情形”。

《珠海市商品住房租赁管理办法(试行)》同时提出，出租人应当按照幢、层、套、间为单位出租住房，原住房的间是最小出租单位，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间不得单独出租；保证出租屋具备基本的生活和安全设施，套内空间面积应符合国家《住宅设计规范》的要求，提供的居住面积须达到人均建筑面积15平方米。

三、新规下的房屋租赁

伴随着出租新规的实施，意味着今后不达标的出租屋将不能投入租赁市场，但从政策实施到全面落实尚有一个过程。据获悉，《珠海市商品住房租赁管理办法(试行)》明确，珠海市住房租赁发展投资有限公司作为国有市场化住房租赁业务主体，培育和发展住房租赁市场，引导大众居住需求从购房向租房转移，落实国家租购政策，推动实现珠海的“大众安居”，并以企业化运营方式开展开发、建设、管理、日常维修和租金收取等业务。从实现珠海市“居者有其屋”的民生目标，到推动实现珠海的“大众安居”，背后共同的关键词都是构建“优质生活圈”。

《珠海市商品住房租赁管理办法(试行)》着眼于信息平台，珠海市房地产主管部门以不动产登记信息为基础搭建珠海政府住房租赁监管服务平台。珠海市公安部门、市房地产主管部门、属地镇(街道)和市不动产登记部门应建立健全本市住房租赁的信息管理机制，将人口(含家庭)、住房等基础信息纳入本市的住房租赁监管服务平台，实现相关信息共享和租赁房源网上备案、房源网上筛查和租赁合同网上签约。房屋租赁如何网上签约、备案？《珠海市商品住房租赁管理办法(试行)》提出：“出租人应当自租赁关系成立、变更之日起30日内，登录住房租赁监管服务平台，申报租赁双方当事人姓名、住址、身份证号码、联系方式、租赁住房地址、面积、用途、租赁期限、租金、住房租赁合同扫描件或照片等出租信息”，“对于承租人在租赁期限内对住房进行转租的，出租人和转租双方应当自新的租赁关系成立之日起30日内登录住房租赁监管服务平台申报新的租赁合同信息”。

现实中很多房东或者租客都为了省事，会将出租屋交由中介托管交易，但又担心中介在交易过程中不给力甚至闹纠纷，形成较乱的租赁关系和租赁市场。《珠海市商品住房租赁管理办法(试行)》对租房中介作了约束，明确“住房租赁中介机构居间促成住房租赁合同成立的，应当按月度在住房租赁监管服务平台申报出租信息”，“出租人、住房租赁中介机构不得虚报、瞒报出租信息”。

四、“不达标不得出租”的影响

1、“不达标不得出租”增大低收入务工人员的租房压力

如今市场上有着大部分的老旧小区，有些老旧小区配套设施较为落后，租金较低，管理上较为混乱，出租的房屋结构老化，周边环境配套落后，更为甚至的是出租单车房或者地下储藏室等非居住空间，但是对于外来低收入务工人员来说，低租金是其选择租房的第一要素，租房条件满足平时基本的生活起居就行，并没有对安全隐患等存在强烈的观念。当新规定一实施，这些存在着安全隐患的不达标的出租屋将不能投入到租赁市场中，也就是说外来低收入务工人员将面临选择新的住处，低租金的房屋不达标不得租，只能选择较高租金的房屋进行租赁，无形之中增大了低收入务工人员的租房压力。

2、规范并完善房屋租赁市场

为了避免“不达标”的出租屋流入市场，《珠海市商品住房租赁管理办法(试行)》在第五章引入了“监管检查”机制，提出“房地产主管部门等职能部门、街道办工作人员在实施租赁管理过程中，有权采取下列调查、检查措施：包括询问相关人员；要求相关单位或人员提供检查、调查事项相关的文件资料并作出解释说明，必要时可以发出调查询问书等”，“房地产主管部门将加强信用监管，可以将有关处罚信息纳入住房租赁监管服务平台的信用系统”。

严格的市场把控，从源头上进行监控，防止“不达标”出租屋流入市场来规范房屋租赁市场，通过搭建住房租赁监管服务平台，登录登记租赁合同信息，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。未来应加大对租赁行业的整体管控，对涨幅给予限制，并加大违法惩罚机制。通过建立长期稳定的租赁、租金制度，提供更稳定的居住环境和平台共享信息进而完善房屋租赁市场。