摘要：2019年8月17日中国人民银行发布公告，宣布新的贷款市场报价利率（简称LPR）形成机制，于10月8日正式开始切换。8月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心第一次公布调整后的LPR，新LPR机制正式登上历史舞台。新LPR机制是完成利率市场化形成机制改革的战略步骤，将为房地产市场营造稳定的宏观经济环境并促其健康发展。

关键词：LPR机制；房地产市场；影响

一、LPR之形成机制

（一）旧LPR机制

1.旧LPR机制形成背景

2017年7月，人民银行决定全面放开金融机构贷款利率管制，于该年度10月创设LPR机制（称之为“旧LPR机制”）。LPR利率是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，旧LPR形成机制为：10家全国性股份制商业银行每个交易日向全国银行间拆借中心报价，全国银行间拆借中心根据每个交易日各报价行的报价，剔除掉最高、最低报价，对其余报价进行加权平均计算后，得出贷款基础利率报价平均利率。报价行的报价内容为其对最优质客户的一年期贷款执行利率，报价依据仍然参考人民银行基准利率。

2.旧LPR机制的作用

旧LPR机制自创设以来，在推动利率市场化的进程中起到了非常重要的作用，一方面逐步突破了商业银行贷款原有定价机制，改变了单纯依赖央行基准贷款利率而定价的行政化机制；另一方面改善了市场预期，通过引入商业银行主体参与利率定价，改变了商业银行的经营方式，引导商业银行更积极主动地进行管理。

3.旧LPR机制的不足

旧LPR机制在完成历史使命的过程中也暴露出一些不足。首先，利率的双轨制问题：一方面人民银行会公布基准贷款利率，另一方面通过LPR机制产生了贷款市场报价利率，形成了双规利率指导的情况；然后，利率形成机制市场化程度不够，参与报价的商业银行较少，且主要锚定价格仍基于中国人民银行公布的基准贷款利率；最后，利率变动响应存在时滞且灵敏度不够，同业市场利率以及中期借贷便利（MLF）利率发生变化但对于LPR的影响并不明显，甚至以年度为观测期（如下图）也难以出现LPR的调整。

数据来源：wind

（二）新LPR机制

1.新LPR机制的变化

2019年8月，基于旧LPR存在的问题和当前的金融市场环境，人民银行决定调整LPR形成机制。新LPR形成机制为：18家入围的股份制银行、农商行、外资银行及民营银行于每月20日（遇节假日顺延），以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR。报价行的报价内容为其对最优质客户的一年期贷款和五年期贷款执行利率，报价依据参考MLF。

新旧机制之变主要在于四个方面：其一，报价参考依据为中期借贷便利（MLF）利率；其二，兼顾长短期限的贷款利率，增加五年期贷款利率报价；其三，增加报价主体的范围和数据，在原有10家全国性银行基础上增加城商行、农商行、外资银行和民营银行各2家，扩大到18家；其四，报价频率由原来的每日报价改为每月一次报价。

2.新LPR机制的作用

新LPR机制有利于央行对于货币政策的掌控，央行可通过引导MLF利率下降，进而降低LPR利率，主要目标在于配合金融的供给侧改革，降低企业成本，增加企业活力，改善企业经营，推动普惠金融实施的目标，对于短期利率的影响大于长期利率的影响。新LPR对于中小企业及鼓励性行业更加利好，而对于国家调控型行业的影响则不明显。

二、LPR机制对房地产市场的影响

（一）房地产市场规律

房地产市场的规律是短期看货币供给，中期看土地供给，长期看人口流动。短期看，货币政策改善市场需求侧，形成有效的需求冲击，会对房地产市场产生有利影响；中期看土地供给，配合到房地产企业的金融政策，形成供给调整，而影响房地产价格及走向；长期回归到市场均衡的考虑，通过人口的迁移判断市场的整体需求与供给。

（二）新LPR对房地产市场的影响

新LPR对房地产市场的影响，总体可理解为机制化意义大于实际短期效果。

1.从市场需求侧分析

根据人民银行的要求，住房贷款利率要切换到与五年期的LPR挂钩。此前，由于与1年期贷款基准利率“挂钩”，LPR报价缺乏弹性，并导致其横盘在4.31％长达16个月。在经济形势变化之下，市场利率会相应有所反应，但这种反应并没有明显的体现于住房贷款利率的市场，房地产的需求侧呈现出与市场利率调整相独立的发展。在此种情况下，更多依赖如行业监管、供给控制、行政干预等方式影响房地产市场预期。房地产市场对于利率市场的敏感性及灵活性不足，新LPR机制之下，房地产市场对于利率市场的灵活性、敏感性提升，对利率期限结构的匹配性提搞，因此未来的住房贷款利率也会逐步有更大的调整和差异化空间。短期中，新LPR机制不会影响房地产政策的调整，因此一年期LPR有下行趋势，但是五年期LPR并没有降低，也是对于房地产政策的一致性坚持。考虑到严厉的房地产政策，不排除在10月8日住房贷款利率切换之时，部分银行提高住房信贷利率的可能性。从总体上来看，新机制对房地产市场的短期需求影响较弱，短期内房地产市场主要有监管政策决定，新机制对长期需求有的一定积极作用，引导利率市场化形成，有助于房地产市场跟资产市场紧密联动，推动房地产市场稳定有序的发展，降低对于单一政府干预的预期依赖。

2.从房地产供给方分析

房地产企业受到国家宏观经济政策的影响更加明显，包括土地供给、金融政策等。现行条件之下，房地产企业属于被调控对象，国家坚持住房市场稳定有序的发展，抑制流动性过度流向房地产，促进形成金融与房地产的良性循环。人民银行在过去几年总体上政策效果已经逐步有所显现，而房地产调控和房地产金融政策的取向不会改变。因此在信贷的可得性以及信贷价格方面，国家对于房地产企业的政策没有变化。且由于市场预期的因素，金融机构的贷款意愿也会出现降低，伴随对非标资产、融资渠道等清理整顿，房地产企业的融资逐渐转移到正规化的金融机构融资以及二级市场融资。新LPR机制不会在信贷可得性与信贷利率方面给予房地产企业过多的调整优化空间，因为金融政策服从于国家的宏观调控政策，属于从属政策。

3.从房地产配套行业分析

值得关注的是在新的LPR机制之下，鼓励型行业会受益，考虑到国家在力行推广的老旧小区改造以及棚户区改造方面，会有响应的配套金融政策支持。因此对于引导利率下行后的市场环境中，响应的企业会受益于此。同时，金融政策的支持以及配套推动改造工作的顺利落实，也有利于活跃和繁荣市场的供给。整体对于房地产市场活跃度和市场改善仍具有一定的积极作用。

4.从宏观经济环境分析

新的机制之下，对于引导市场利率下行，降低企业负担，恢复经济活力，促进经济增长方面有积极作用，并且随着面向市场化的手段切换，更加符合市场调控的需求，打破贷款利率隐形下限的束缚，经济增长与活跃亦可以从另外一个角度带动房地产市场。

三、结论

总体来说，新LPR机制有助于推动利率市场化的进程，也更利于人民银行的货币政策调控，通过MLF利率降低，进而引导LPR利率降低，实现降低贷款利率的目标，改善实体经济的资金成本，降低实体经济的负担。

从目前的市场机制和政策取向来看，LPR的改善对于房地产市场短期之内的影响仍然不明显，国家的宏观调控仍然是居于影响房地产市场的主导型力量，新的金融政策及结构改革仍然服从于国家的宏观经济调控大背景。在信贷可得性与信贷利率层面仍然保持着较为严格的要求，保持前序房地产政策的一致性。并且伴随着一种可能性，即是因为机构调整可能会对房地产市场产生刺激作用的情况下，政府针对房地产制定相应的冲销式政策措施，如利率的上浮调整以及更加严格的限贷政策等。

长远来看，利率市场化的趋势确定不移，市场传导机制逐步完善，货币政策对于市场利率的调控也更加明显和直接，传导到终端的效果也会更加直接与显著，因此，价格型货币政策的调控对于房地产市场也会产生越来越明显的影响。持续关注货币政策中关于价格性因素对于房地产市场的判断与分析具有重要的意义。