一、广州市商业、商务办公存量房现状

自古以来，广州市作为传统的商贸城市，商贸较为发达，对商业、商务办公房地产需求大，在2009年前，投资者尤为热衷于投资商业、商务办公，开发商抓住商机偏向规划建设商业或商办混合裙楼，商业办公开发裙楼遍及广州市各地，由于商业、办公房地产发展的与其地理位置、交通配套、经营管理等因素息息相关。近来年由于互联网的发展，在电商的不断冲击之下，以及城市外扩发展的影响，新建成区新落成商业体的竞争下，传统商业、商务办公区衰落尤为明显，同时商圈内商业、商务办公开发过度，远大于实际需求，造成场所空置较为明显，空置率不断上涨，多年空置的商场不在少数，投资者怨声载道，商业裙楼出现不良拍卖，难以变现状况时有发生。

二、《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》的实施

2019年7月16日，广州市规划和自然资源局和广州市住房和城乡建设局联合发布了《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，以支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展为原则，意见主要提到三点：

1、加快培育和发展住房租赁市场，优化我市各类用房功能结构，切实提高租赁住房的有效供给，培育我市住房租赁市场和建立租购并举的住房制度。

2、适用于已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。

3、整体确权，性质不变。改建项目办理初始登记时应当整体确权登记(只办理一个权属证)、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售，原土地使用年限、用地性质和建设量不变。

三、《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》带来影响

1、盘活商业、商务办公物业

根据《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》中明确规定，适用于已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。这就意味着传统商业、商务办公可以在符合规划条件，从法规上允许改变作为居住用房来出租，对于一些因位置不好长期空置商业、办公裙楼的持有者无疑是一大利好信息，通过跟政府合作或者自行改造方式进行经营，有助于回龙投资收益，避免因物业长期空置导致资金量断裂，出现不良被迫拍卖转让。

2、拓宽了租赁用房的供应范围

根据《广州市国土空间总体规划（2018-2035年）》公示，至2035年，广州市的常住人口达到2000万，按广州市统计数据，2018年末，广州市常住人口1490.44万人。这意味着从2018年至2035年，17年内广州规划范围内增加的常住人口约为510万，平均每年可增加的人口为30万，对住房压力非常大。目前广州市房价高企，买房压力巨大，同时广州市也出台相关限购政策，故偏向租房的人偏多。现阶段广州租赁用房主要来源包括政府公共租赁房源、集体用地的农民住房、城区内的商品住房三大类，近来由于中心城区旧村改造的脚步加快，城中村租赁房源逐渐较少，外围区域远离办公商务区，交通及配套设施均不完善，意愿在外围租房的人群不多，造成城区范围的住房租金日渐上涨，租金异常变化幅度较大，允许商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房改造为租赁住房有助于扩大租赁住房的供应范围，从过去传统政府公共租赁用房、商品居住用房、集体用地的农民住房供应过度到政府公共租赁用房、商品居住用房、集体用地住房、商业及办公改为租赁住房混合等四种供应模式共同发展，增加供应渠道。

四、出台《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》的意义

商业、商务办公等存量用房改造租赁住房，从源头上解决租赁住房供给不足的问题。对传统租赁住房的租金上涨过快有一定的抑制作用。

1、对于政府来说

解决了人民的居住问题，有利于缓和高房价对人民带来的压力，维护社会的稳定是政府的主要工作。

以往政府通过重新开发租赁住房需要先从土地征收开始实施，由于征收程序复杂，征地成本高，使得征地的难度比较大。目前市区内存在大量空置商业、商务办公物业，盘活这些物业改为租赁住房所花费的改造成本较低，所消耗改造时间也较短，也缩短了租赁住房供应时间。

2、对于租房需求者来说

盘活空置商业、商务办公物业，增加租赁住房的供应，降低出现租金的异常波动，对租金的上涨有一定抑制作用，有利于减轻租房需求者负担，并带来选择空间的多样性。

3、对于物业持有者来说

《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》的出台，让商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房改造为租赁住房据有合法性，降低了物业持有者受到传统商业不景气、电商冲击的影响，经营模式可选择空间较大，避免物业空置时间过长，有助于加快投资资金的回笼，避免资金成本压力大而造成不良情形。

4、对于金融机构来说

商业、商务办公经营状况好转，有助于借贷金额的回笼，减少降低信贷风险。

五、小结  

《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》的出台，通过商业、商务办公等存量用房改造租赁住房，盘活了空置的商业、商务办公等存量用房，增加租赁住房供应空间的多样性，增加了政府监管租赁住房市场的一道举措，降低出现租金的异常波动，有利于缓和高房价对人民带来的压力，促进维护社会的稳定。