摘要：在2月18日，住建部官网发布《住宅类项目规范（征求意见稿）》的2.4.6条明确提出“住宅建筑以套内使用面积进行交易”的规定，这份征求意见稿的推出并未进行强制规定，即便文件真正实施，也不意味着交易受到影响，但当时还是引起热烈讨论。这背后的原因就在于“公摊面积”在购房中总被诟病，可以说，这次从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上有利于消费者权益的保护。

2月18日，住建部的官方网站发布了《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，这份文件中，最引人注的是关于《住宅项目规范(征求意见稿)》第二部分2.4.6条指出：住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

当意见稿出来后不少媒体和自媒体上出现的“取消公摊”等标题，但也有部分指出“住宅建筑以套内使用面积进行交易”的表述，旨在为购房者提供更清晰的购房参考，防范一些房地产商通过公摊面积做虚假文章。那么对于 “住宅建筑应以套内使用面积进行交易” 应该如何正确理解呢？

一、概念解读

（1）建筑面积

建筑面积，建筑面积是指建筑物各层水平面积的总和。包括使用面积、辅助面积和结构面积。使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产和生活使用的净面积。辅助面积是指建筑物各层平面中为辅助生产或辅助生活所占的净面积，例如居住建筑物中的楼梯、走道、厕所、厨房所占的面积。使用面积和辅助面积的总和称为“有效面积”。结构面积是指建筑物各层平面中墙、柱等结构所占的面积

（2）分摊建筑面积

公摊建筑面积，是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

商品房公摊面积起源于香港，是房屋从整体式发展为单元式，分撤销售创新的一种手段。用公摊面积计价的出发点，绝对不是为了多卖钱，而是为了规范行业。公共设施建设费比较完善，价格比套内面积建设费还要高，相对来说，房子品质越高。但是，由于没有规范的计算标准，最终失去了本质。

（3）套内建筑面积

房屋套内建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.2)由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成；套内建筑面积：套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积；但我们一般的公式是：套内建筑面积=建筑面积-分摊的公用部位面积。简单理解就是指建筑物各层平面中直接为生产和生活使用的净面积。

二、各界对不同计价的理解

（1）市场理解

虽然上面讲解了“房屋的建筑面积＝套内建筑面积＋公摊建筑面积”，而且商品房交易时一般均有明确规定这一条款，但是据了解不少市民在“房屋套内建筑面积如何计算得出”的问题上，大多数市民均表示知之甚少。有一定购房知识的理解也只是知道阳台一部分不计算产权面积、自己的商品房要分摊楼梯间和电梯间面积等，了解程度也是十分有限。

（2）业界理解

作为伴随着商品房建筑而诞生的一项建筑指标，公摊面积在地产业界也称为“共有分摊面积”。按照目前现行行业建筑细则，它指的是整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢建筑服务的警卫室、管理用房以及人防工程等建筑面积。公摊面积作为一个现代化楼盘小区、商业建筑的重要组成部分，这部分的建筑也是购房者在选择房屋时一个很重要的部分，消费者必须要有理性看待其存在的必要性。

三、“公摊面积”究竟问题何在

尽管购房者在生活中会享受到公摊面积包含的场所所带来的好处，但由于长期以往部分房地产开发商为获利，频频打起住房公摊面积的主意，而且各地的住宅公摊面积比例有所不同，并没有一个严格执行的规定或规范，导致“买100平方米得70方米”，个别商品房公摊面积比例甚至超过50％。公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。

顾名思义，公摊面积并不会存在于购房者所拥有的住宅面积内，然而购房者却要为此支付一定费用。公摊面积作为是房地产市场“最不透明的一项指标”，由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。正因这种欠缺合理性和不公平，令人们对公摊面积一直颇有微词。

四、新规下的“公摊”何去何从

中国建筑科学研究院有限公司相关负责人说，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求，为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

同时该负责人说，这一做法可以解决两个方面问题：一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算，在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上有利于消费者权益的保护。

五、取消“公摊”的影响

（1）取消公摊面积促进房价上涨？

既然买100平方米只得70至80平方米，那么按照购房者实际得房面积计算楼价，消费者是否就能得到真正实惠？根据一些已经实行按套内面积计价的城市经验，套内面积进行房地产买卖并不代表房屋总价会发生变化。假设一套按建筑面积100平方米、标价10000元／平方米的住宅单位，其得房率为80％的话，如按照套内面积结算，则其对外标价很可能就会变成12500元／平方米。因为公摊面积成本本来就是由购房者承担，除非开发商本身开发成本大大低于其市场售价（开发商具备大幅调价空间并且有降价意愿），否则羊毛出在羊身上的原理不会发生变化。即便不计入公摊面积，在市场法规的范围内，开发商同样可以自行提高或降低套内单价。最终决定房价的是供需关系，不是计价方式。

当然“以套内使用面积进行交易”也被称为“所见即所得”，这种方式旨在减轻买房者顾虑，同时也能在一定程度上制约部分打政策擦边球卖低得房率房子的开发商。这种做法既符合国际通行做法，也符合“房住不炒”的政策导向。

（2）对于房产统计、税收制度等意义重大

相比于对房价的影响，提出取消公摊面积的背后或许是在为房产税的开征奠定基础，房产税立法助推了“取消公摊面积”征询意见。有学者认为，此次《征求意见稿》对于居住者而言有积极作用，从后续政策来看,房产税以及与房屋交易面积挂钩的政策都可能发生变化,最终都统一按照套内面积计算。这将为税收计税标准奠定基础,也将以保护购房者权益为最终导向。房产税的开征则要明确计税标准,而应按套内面积还是建筑面积,去作为计量标准，这是必须要明确的，因此公摊面积的取消或许可以看作是房产税开征必不可少的一步。

当然目前政策尚处于公开征求意见阶段，主要约束的是工程建设方面，不涉及后期的物业费、取暖费等，距离正式文件还较为遥远，同时也尚不确定是建议标准还是规定强制标准，更多内容还等待有关部门做进一步解读以及最终文件的落实公布。