摘要：自2017年“3.17”新政实施，加之后续房产调控政策陆续出台， “限购、限售、限贷、限价”成为2017年房地产市场政策的重心。2018年出台的“526限竞房新政”，开始强化“限房价、竞地价”土地出让方式。“四限一竞”下的北京，未来将继续坚持“房住不炒”的定位和调控力度不减的房产政策。

一、北京房地产市场政策盘点(2018年1月-2019年1月)

北京从限购、限售、限贷、限价，到土地供应结构和方式转变；从商品房到限竞房、自住房、共有产权房，再到租赁住房等，政策紧锣密鼓出台，预示北京正加速推进多主体供给、多渠道保障、租购并举的长效机制，确保住有所居。

下表为主要房地产政策或事件一览表：

二、热点解析

（一）北京公积金发布新政，“认房又认贷”

2018年9月17日，北京出台史上最严公积金新政，“认房又认贷”，公积金贷款额度将与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩。每缴存一年可贷10万元，最高可贷120万元。这一政策出台，其实对刚需有一定影响，进一步减弱了购房需求；另一方面，也是更好的服务于‘租购并举’的新思路。

下图为北京公积金新旧政策主要差异对比图：

（二）企业自持租赁住宅-万科翡翠书院入市

2016年，万科通过现场竞拍取得了该项目，100%自持租赁住房。2018年4月21日，万科翡翠书院面向市场推出两种户型：一种是90㎡的小三居，租金预计1.5万/月-1.8万/月；另一种是别墅类的叠拼户型，180㎡的四居室要租到3万/月-4万/月。租期长达十年并要求租户一次付清全部租金。万科的拿地成本+包括装修在内的建安成本+持有70年的资金成本，按照目前的租金估计需要超过30年才能收回，这是一个极其微利的项目。

（三）2019年1月11日上午北京市级行政中心正式迁入城市副中心

2019年1月11日，北京市级行政中心正式迁入北京城市副中心。1月12日，中共北京市委城市副中心工作委员会、北京城市副中心管理委员会正式揭牌成立。城市副中心行政办公区启用，40万人东迁拉开序幕，三河、大厂、香河三县与通州区统一规划、统一政策协同发展赢契机。

（四）2018年9月19日，北京市正式对外发布《促进城市南部地区加快发展行动计划（2018—2020年）》

未来，整个北京的视野将越来越“向南看”，开始加大丰台、房山、大兴和亦庄的发展力度。

重点举措：提升造林面积，新能源公交普及，污水处理率；推进京雄城际、京雄高速、城际（s6）联络线、房山与中心城区及郊区交通网建设；建设人大附中经济开发区实验中学等一批重点教育项目，每个区布局一所以上三甲医院。南中轴高起点规划建设大红门、南苑、西红门等重要节点，植入文化等高端要素及活动；经济开发区、中关村丰台园、房山园、大兴园规划及重点发展相应高端产业；重点打造新机场临空区、丽泽金融商务区及良乡高教园区等重点功能区。

（五）北京东、西城联合编制核心区控制规划

北京两会提出最新编制规划，属于首都核心区的北京市东城区、西城区将不再分别编制控制性详细规划。北京市规划和自然资源委员会介绍，将牵头会同东城、西城区政府联合编制核心区控制规划。

影响分析：

1、新规划明确提出，“城乡建设用地规模到2020年减少到2860平方公里左右，2035年减少到2760平方公里左右”。显然，居住地的变化并不能依靠加大新房的供应，二手房市场占据更重要的地位。

2、北京城市新规划提到北京是“全国政治中心、文化中心、国际交流中心、科技创新中心”，但没有涉及“经济中心”，且也一直在进行产业和人口疏解的举措，这意味着经济增长可能不是北京市最重要的战略考虑。

3、东西城一同管理规划，不再是居民居住，商品房买卖的区域。人口将会流向东西城外，郊区周边的住房需求将会增加。

三、对北京房地产市场的影响

（一）住宅房地产市场

2019年1月北京市二手住宅均价59549元/㎡，环比上涨0.10个百分点；二手房成交10494套，环比减少9.88%。与2018年1月10527套成交总量基本相同，仅同比减少0.31%。从图中可以看出，成交套数最多的是2018年5月份，2018年6-9月份的成交套数相差不大。

从各行政区成交量上看，1月朝阳区仍以成交量2555套位居成交量榜首，其次为丰台区、海淀区。最少的成交量是门头沟，不足500套。通州、东城、顺义、石景山这几个地区成交套数相差甚微，大多数在500套左右的成交量。从房价表现上看，1月份北京二手房成交均价整体较为平稳。其中，门头沟区跌幅最大，为1.80%，其次依次为房山区、昌平区。1月份的二手房成交价格西城区位居榜首，为108962元/㎡，其次为东城区91970元/㎡。成交价格最低的是房山区27841元/㎡。

（二）办公房地产市场

写字楼与商务公寓无新增供应；成交395套，环比下降69%；成交面积6.5万㎡，环比下降80%；成交均价37390元/㎡，环比上涨1%；成交金额24.32亿元，环比下降80%；目前存量39284套。

（三）商业房地产市场

商品房成交为301套，环比下降13%；成交面积3.21万㎡，环比下降50%；成交均价28787元/㎡，环比下降22%；成交金额9.25亿元，环比下降61%；目前存量19567套。

四、结语

12月24日，住建部在京召开工作会议重点任务之一：2019年以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。

从“房住不炒”到“坚决遏制房价上涨”，再到“稳地价、稳房价、稳预期”，

北京房地产调控将延续高压政策不放松，而短期内主体调控政策以稳为主。加速落实中央政策，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，短期内将共有产权住房、租赁住房作为现阶段践行优化供应结构的主要着力点。将加大共有产权房土地供应，提供更多群众可承受的住房。发展长期租赁，推动规模化、专业化的住房租赁经营主体发展。鼓励开发企业持有经营租赁住房，丰富租住产品类型，满足多层次租住需求。加大公租房实物供应力度，推动集体建设用地建设租赁房。

目前北京房地产长效机制尚未完全建立，同时北京市场潜在购房需求仍然旺盛，未来主体政策放松的可能性也较小，预计2019年北京调控政策将以维持稳定为主。未来仍继续保持政策连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，实现稳定房价目标，防范化解市场风险。2019年应加快建立基础性制度和长效机制，进而加快形成符合北京市特点、适应市场规律的房地产市场平稳健康发展的长效机制。