一、政策产生背景

2016年以来，房地产价格上涨幅度较大，政府为了抑制房地产价格上涨，政府对各个区域逐渐实行新建商品房网签指导价备案制度，但由于土地招拍挂市场热浪不断，市政轨道规划建设不断的完善，逐渐遍及各个区域，房地产开发商对未来的房价热情不减，造成土地成交价格屡创新高，地王频出，从而导致房地产开发商的开发成本不断上升，在迎合政府网签备案指导价的要求前提下，普遍实行毛坯房合同和装修合同，通过双合同的形式对外销售来规避政府网签指导价备案制度。由于网签合同价格与实际成交价有较大差距，开发商往往将两者之间的差额转嫁到装修合同上，且市场装修款多要一次性付清或规定时间内付清，置业者在买房时，首付普遍高达实际房款的50%以上，增加购房者负担，对刚需客户群体尤其是首次置业者产生巨大影响，同时政府官方统计数据是以网签价格为依据，造成数据失真未能反映市场实际成交价格。

二、政策的产生

广州市住房和城乡建设委员会于2018年10月19日发布了《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》，内容如下：近期，市、区住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。我委将继续保持调控政策连续性和稳定性，继续坚决执行现行各项调控措施不动摇，继续严格对新建商品住房开展价格指导，同时，按照中央、省、市决策部署，加大对房地产市场的监督检查力度，保持广州房地产市场健康平稳运行。特别提到“严禁开发企业拆分价格报备”的双合同情况。

三、相关专业人士的看法

易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，严禁开发企业拆分价格报备，主要是管控双面合同，进而使得价格数据更准确真实。广州此次发文，实际上是为了澄清近期关于广州政策放松等传言，也是为了进一步优化既有政策，进而形成更好的调控和房地产发展体系。从此次政策可以看出，广州强调了政策的各类调控都是有一个重要前提，即调控力度不放松、保持成交价格稳定运行。在此类前提下会有各类新的优化政策。

四、禁止新建商品房销售双合同后带来的影响

1、购房者

由于目前新建楼盘的住宅物业普遍实行毛坯房合同及装修合同的双合同模式，导致刚需者的实际首付比例普遍达到房价的50%，使刚需者在房价面前望而却步。禁止双合同后，减轻刚需者首付比例的负担，真正惠及到有购房需求的客户群体。

2、开发商

为了躲避政府的网签备案指导价制度，开发商纷纷打拆边球，实行毛坯房合同及装修合同的双合同，这种支付模式增加了购房者的负担，从而减少了客户群体，同时延长项目销售时间。禁止双合同后，开发商避免了跟政府捉迷藏，扩大了销售的客户群体，加快项目销售进度，加快资金的回笼及降低了因项目销售期延长而形成的资金成本。

3、金融机构

禁止双合同后，按揭商品房预售，在一定程度上增加了金融机构贷款比例，同时禁止双合同销售按统一价进行备案，让房价销售统计数据回归真实，更能方便贷后跟进项目的价格变化情况。

4、政府部门

禁止双合同前，因双合同的影响，政府部门登记的网签合同价与对应的实际成交价偏差较大，禁止双合同让统计数据回归真实，增加官方统计数据的公信性。

结论

禁止双合同，杜绝限售限价政策存在的漏洞，使房地产相关政策落到实处，使刚需群体减轻了首付压力，同时官方统计数据来源于市场，统计价格更能反映真实的市场价格，促进房地产平稳健康，良好有序的发展。