摘要：酒店式公寓是普遍存在于房地产市场中的一种房产形态，是房地产开发商在实际开发过程中“打擦边球”的产物。酒店式公寓通常面积小、总价低，且易于出租，投资回报率大，兼之具有商住两用的特点，在市场上颇受开发商和投资者的欢迎，然而商业用地上建造酒店式公寓实际是违规的。

关键词：酒店式公寓  类住宅  禁酒令

针对酒店式公寓“类住宅”现象，2018年4月24日，杭州规划局发布了《关于拟出让商业商务用地规划条件增加类住宅限制要求的函》，文件明确规定“对规划条件未明确允许建设酒店式公寓等类住宅的，规划条件中增加‘不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米。’”此函一出，杭州后续待出让的地块，在规划要求上会越来越详细，尤其是商服用地。

对于酒店式公寓，早在2012年1月18日，杭州市政府批准了市建委、市规划局《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》，意见规定：办公类非住宅的公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计；禁止设置外挑式阳台、飘窗；项目只能按幢整体转让(销售)、办证，不得分割转让(销售)、办证。但此《意见》并没有达到预期的效果，酒店式公寓仍然是商业地产市场的主流产品。

从短期效果上看，二度“禁酒令”发布至今，杭州商服用地及酒店式公寓市场出现较大的变动。其主要表现在：

一、商服用地出让市场

与第一次“禁酒令”不同的是，此次“禁酒令”在土地出让时便对出让条件进行限制，如萧山空港新城一宗商业商务地块的成交，该地块的出让文件中已经明确规定：“不得建设酒店式公寓。”

通过对出让条件的限制，商业地块将不允许打“擦边球”，从源头上切断了后市酒店式公寓的供应。

二、酒店式公寓市场

1、近两年杭州酒店式公寓供应量大幅增长，主要分布在未来科技城板块、奥体板块及城北板块。

未来科技城板块酒店式公寓主要楼盘有：西溪金座、西溪派商务中心、西溪八方城、西溪欢乐城等；奥体板块酒店式公寓主要楼盘有：丽晶国际中心、奥体万科中心、诺德财富中心、港丽望京国际、世纪晶钻、京港国际等；城北板块酒店式公寓主要楼盘有：万达广场、华盛达时代中心、杭州新天地、世家新座、世家君座等。

2、“禁酒令”颁布后酒店式公寓价格变大巨大

酒店式公寓，即“类住宅”一直是房地产行业里一个颇为微妙的存在，开发商取得商业用地后，建成酒店式公寓，由于这类产品通常面积小、总价低，且易于出租，投资回报率大，颇受一部分人群追捧，开发商也可以迅速销售回笼资金。

“禁酒令”发布后，后续出让的商服用地在出让文件里将写明“不得建酒店式公寓”，以及可分割转让的最小面积为300平方米。这就意味着，接下来新出让的商业地块中，很难再做成小面积的酒店式公寓产品，而层高四米七八以上可以做成“双钥匙”的LOFT酒店式公寓更是成为绝版。“禁酒令”的发布，使得酒店式公寓价格短期内明显上升，更是对即将成为绝版的LOFT酒店式公寓的价格大幅上涨。如以下案例：

（1）余杭区钱江经济开发区欣北钱江国际大厦：位于余杭经济开发区，户型以平层酒店式公寓为主，2017年7月，平层酒店式公寓平均单价为6,000-7,000元/平方米，至2018年4月“禁酒令”发布前，其平均单价为7,000-8,000元/平方米，历时9个月，价格上涨约14%左右。“禁酒令”发布后至10月，其平均单价为10,000-11,000元/平方米，历时6个月，价格上涨约37.5%。

（2）未来科技城板块西溪金座，以loft酒店式公寓为主，2017年平均单价为15,000-16,500元/平方米，至2018年4月“禁酒令”发布前，均价19,000元/平方米左右，价格上涨约为19%左右，而“禁酒令”发布以后，西溪金座loft酒店式公寓均价为27,000-28,000元/平方米，价格上涨约40%。同样位于未来科技城板块的西溪八方城，以loft酒店式公寓为主，在“禁酒令”发布前后，由4月份的均价21,000元/平方米，即上涨到5月份的均价27,000元/平方米，价格上涨28.5%。

（3）萧山奥体板块峪龙路108号丽晶国际中心：户型以loft酒店式公寓为主，自2017年8月至2018年4月，平均单价维持在19,000-21,000元/平方米。“禁酒令”发布后，丽晶国际中心平均单价上升到28,000-29,000元/平方米，价格上涨40%以上。其旁边祥腾财富中心，平层酒店式公寓，至2018年3月，平均单价为15,500-16,500元/平方米，“禁酒令”后，价格上涨至21,000-22,000元/平方米，价格上涨30%以上。

（4）值得一提的是位于拱墅区城北板块的新天地世嘉君座、世嘉新座，均为loft酒店式公寓，在“禁酒令”发布以前，平均单价为21,000-22,000元/平方米左右。“禁酒令”发布以后，单价即上涨至35,000-37,000元/单价，价格上涨65%以上。至2018年10月，世嘉新座单价已突破四万元/平方米。

结语：

习近平总书记在党的十九大报告中再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。“禁酒令”的发布，目的是对于酒店式公寓这种“类住宅”的管控，其实强调了两点，首先明确这是违规的，第二是“房住不炒”，不能让炒房之风从住宅流入“类住宅”。

抑制“类住宅”，与长效机制挂钩，除了规范房地产市场，更是规范租赁市场，为杭州大力发展长租公寓，进一步实践租购并举铺好基石。长远看，也有利于未来房地产税的落地。

但就从短期效果来说，对杭州现有的酒店式公寓的价格起到了推动作用，尤其是loft结构酒店式公寓，价格上涨幅度普遍较大。

然而，正如前文所说，杭州早在2012年1月，就已出台《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》，该《意见》被业内人士称为“禁酒令”，从效果上看，第一次“禁酒令”效果微乎其微，酒店式公寓仍然是仅今年商业地产市场的主流产品。二度“禁酒令”的发布，从内容上看更加严格，从土地出让阶段就明确限制规划条件，防止开发商再打“擦边球”，从近期来看，新成交的商业用地已无法建设酒店式公寓，效果较为明显。不过从长远的后市来看，二度“限酒令”出炉，是否会重走第一次“禁酒令”的道路，还需拭目以待。