一、何为“小产权房”

所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡镇政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓“小产权房”，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

“小产权房”有两种：一种是在集体建设用地即“宅基地”上建成的，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的，任何人都不能购买。

二、为何产生“小产权房”

（一）、从开发商看

对于开发者而言“小产权房”虽然每平方米仅售几千元，负责开发的村委会、农民个人依然是有着相当不错利润，原因在于，建造这些房屋的土地没有缴纳土地出让金和配套税费，绕过了复杂的层层审批关口，并且在销售时也没有缴纳相关税费。与有产权的商品房相比，“小产权房”的建筑成本与其相差无几，主要差异就在土地出让金、税费及利润率方面。透过“小产权房”这面镜子，不难看出有关利益主体获利之丰厚。

（二）、从购房者看

首先，“小产权房”最吸引人的地方就在于其价格优势，同等地段的产权房和“小产权房”，价格却是天壤之别，三四倍甚至更高的价格差异诱使买房者铤而走险。加之，相对于购买商品房，购买“小产权房”只需支付几百元的律师见证费,免去了契税等税费，这说明了现在全国许多大中城市高企的房价和高额的购买税费正是催生小产权房的重要原因之一。

其次，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足中低收入者的住房需求，而由于中国传统的观念“有家才有跟”，而这个“家”必定不是居无定所租的房子，深圳市是一个典型的移民城市，许多地区的农村居民移民深圳，从而在深圳生根发芽，因此，“小产权房”存在着大量现实的购买群。

三、深圳“小产权房”现状

根据有关媒体报道，截至2011年年底，深圳“小产权房”违法建筑达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。

深圳“小产权房”市场的火爆，从原关外人口密度最大的龙华片区，就可见一斑。“小产权房”的宣传广告单电线杆上、天桥上，比比皆是，人工派传单也随处可见。而正规的商品房楼盘，却屈指可数。

“小产权房”的火爆，不仅仅体现在龙华。一份官方调研报告显示，2013年第一季度，深圳共有73个在售的违建楼盘，而根据国土部门的公示，2013年全年，新取得预售资格的商品房楼盘，只有117个。“小产权房”占据了深圳房地产市场的半壁江山，着实不为过。

“小产权房”逐渐小区化也愈发明显，规模愈来愈大，配套愈来愈齐全，从外观看，跟商品房相差无几。

尽管如此，在政策方面，“小产权房”始终没有得到政府的承认。深圳查处“小产权房”的决心很大，但是有利益集团以及种种违建潜规则存在，整治行动仍面临进退两难的局面。

四、“小产权房”命运何去何从

第一阶段：十八届三中全会《决定》提出：“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”这一改革举措公开后，关于“小产权房”将有可能转正的消息立刻尘嚣尘上，一些地方的“小产权房”甚至出现量价齐升的现象。随后，国土资源部、住房城乡建设部为了遏制这股反弹风，重拳出击打破了这个传言。

第二阶段：2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》，要求各地全面、正确领会党的十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售“小产权房”问题。对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批，教育一片，发挥警示和震慑作用。

2013年11月24日上午，国土资源部、住房城乡建设部又联合召开视频会议，对遏制“小产权房”工作做出详细部署。两部委的联合行动传递出清晰信号：对在建、在售的小产权房将重拳出击，严厉遏制。

至此，“小产权房”转正的命运又成为一个谜题。

五、不同群体对待“小产权房”有何看法

百姓声音：政府虽出台一系列政策调控房价，但商品房的价格仍然居高不下，而且政府推出的深圳保障性用房数量有限，我们这些老百姓望尘莫及，只能去买“小产权房”，而且深圳“小产权房”的数量如此庞大，不单我一个人买，拆除的可能性极低。而且购买“小产权房”多为城市建设者，商品房我们买不起，只能买“小产权房”，希望政府能够听到我们的呼声，关心百姓的疾苦。

中介态度：国家政府说打击“小产权房”由来已久，却一直是雷声大，雨点小。而且村委建房，有律师当场见证，将风险降至最低。他认为，清理“小产权房”时，政府面对这么大规模的“小产权房”，最可能的办法就是确权。

名人观点：“小产权房”存诸多弊端，不建议购买。购买小产权房将面临多方面的风险：其一，所谓“小产权房”均属违法建筑，其买卖行为自始无效，一旦某一方反悔并诉至法院，法院将判决退款退房；其二，“小产权房”没有房产证，不受国家法律保护，一旦拆迁业主将很难得到补偿，甚至还可能面临被强制依法拆除或者没收的风险；其三，“小产权房”不是商品房，且大部分为违建，发生质量问题业主往往只能自行承担。

六、总结语

“小产权房”与我国现行的法律相违背，但为什么还可以大行其道？应该看到，这个“小产权房”出现以后对谁最有利。如果商品房的价格在一个很低的水平上，“小产权房”会出现吗？如果政府生产一些中低端产品，“小产权房”的利润变得很低，开发商自己也就不做了。如果政府多提供保障性用房，百姓也就不用铤而走险去买“小产权房”了。如果对买不起高价房的百姓有利，政府应该修改现行法律。政府一定要维护民众的利益，妥善处理“小产权房”。