11月22日国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅今天联合发出紧急通知，要求各省区市国土资源、住房城乡建设主管部门全面、正确领会党的十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚持依法依规，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。

要点1：建设、销售和购买“小产权房”不受法律保护

通知指出，建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。

要点2：在建、在售“小产权房”坚决叫停，严肃查处

近年来，国务院有关部门多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和“小产权房”。通知强调，对在建、在售的“小产权房”要坚决叫停，严肃查处，对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批，教育一片，发挥警示和震慑作用。

要点3：对违规为“小产权房”补办手续的要严肃处理

通知要求，各地对违规为“小产权房”项目办理建设规划许可、发放施工许可证、发放销售许可证、办理土地登记和房屋所有权登记手续的，要严肃处理，该追究责任的一定要追究责任。对监管不力、失职渎职的，要严厉问责。要向社会警示购买“小产权房”的风险，切实维护人民群众合法权益。同时，还要对违法建设、销售的“小产权房”开展一次集中排查摸底，结合实际研究提出分类处理的意见，并将结果报两部。

我们来探讨一下小产权房存在的根源:

一、什么是小产权房

小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。乡政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

二、小产权房存在的原因

（一）城市房价太高，增长速度过快

小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，这从另一个角度也说明了全国许多大中城市高涨的房价正是催生小产权房的重要原因之一。中国指数研究院2013年2月6日发布《2013年1月十大城市房地产价格指数》研究报告，报告显示：环比来看，十大城市平均环比涨幅为0.92%，涨幅较上月扩大0.54个百分点，10个城市环比全部上涨，上海涨幅最大，天津涨幅最小，仅为0.05%；同比来看，平均涨幅为2.48%，较上月扩大1.02个百分点，其中8个城市上涨，北京仍为涨幅最大的城市，天津跌幅最大。房价的快速增长远远超出了就业人员工资的增长水平，而与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。

（二）法律制度的缺陷

《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”由此可见，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的；但这并不是说小产权房就不能转让，而是说其转让或出售的对象是限制的，只能在集体成员内部转让。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个空隙。

（三）土地制度的不完善

现行法律规定，农村集体土地属于集体所有。在集体土地之内，只允许本集体村民依法申请宅基地并建造房屋，不允许集体出让土地进行房地产开发建设，也不允许农民个人出卖宅基地或转让房屋给非本集体成员变相进行房地产开发。确需使用集体土地开发房地产的，应先由国家征收集体土地，再行出让给开发商，由开发商进行商品房开发建设后出售。农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等表现在：城市国有建设用地有正式的土地使用权招拍挂市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以致造成国家征收集体土地的价格与国家出让土地的价格之间存在巨大的利益空间，而这部分利益由国家取得，这直接导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿。

（四）监管不到位、执法不严格

小产权房从产生到不断发展壮大，其外因是政府监管查处不力。小产权房建设从开工建设到出售交付，不是一朝一夕之事，相关监管部门如果能及时发现并及时遏止，也就不会形成现在如此庞大的市场。小产权房的销售从之前的遮遮掩掩到现在的完全公开化，也与政府部门查处不力有关。个别地方政府为了获取一定的利益，违规审批小产权房的建设，这也在一定程度上助长了小产权房的发展。

三、小产权房开发建设的形式

目前以旧城改造甚至新农村建设名义，违规在农村集体土地上进行小产权房开发建设的形式主要有三种：一是一些村集体未经审批，擅自组建队伍搞建设；二是部分村集体与开发商合作，由村委会出地，开发商出钱，双方利益分成；三是个别村集体直接把农村集体土地卖给开发商，非法转让集体土地使用权。开发建成后的小产权房，从物业形态看，一般是普通住宅，也有少量高档住宅和别墅。

四、小产权房市场的优势

和一般意义上的商品房相比，小产权房则是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金，另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用（如学校）、应缴纳的税款、营销费用等房地产商的成本费用也都大大节省，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。

五、小产权房市场的风险

（一）法律风险

小产权房无法办理房屋产权证书，因而缺乏法律意义上的权属保障。一旦发生产权纠纷或房屋质量、公共设施维护等问题，购买人的权利将无法得到保障。

（二）开发商风险

小产权房建设由开发商自律进行开发建设，如果购房者将购房资金与交给没有任何资质和监管的开发单位，一旦开发商资金或其它环节上出现问题，房屋能否按时交付便存在着很大的风险。

（三）政策风险

购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿。

六、小产权市场的现状

目前，小产权房在全国各地已是大量存在。以深圳为例，《南方都市报》关于深圳小产权房现状调查显示，截至2012年12月，深圳违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%，占深圳市总建设量的半壁江山。日前，国务院发展研究中心(国研中心)首次向社会公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案，文中提到允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。针对市场上较为棘手的“小产权房”，方案提出，在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。以此小产权房有可能转正的消息再次被炒作。各地的小产权房成交再度活跃，价格也出现上涨。更有消息称北京、深圳等地的小产权房都纷纷提价，有的甚至一夜之间涨价1000元/平方米。

据2013年11月23日《深圳第一现场》调查报道，自2013年11月22日国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅今天联合发出关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知，深圳仍有小产权房地产商在顶风销售，也有部分小产权房地产商在捂盘惜售，价格没跌反涨。同时政策的出台并没有影响购买者购买小产权房的信心，小产权房市场仍旧火热。

综上所述，个人认为关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知，虽然态度坚决，但没有改变小产权房市场现状的具体实施方案，因此不会对小产权房地产市场产生较大影响。