深圳林银梅

为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范深圳市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，深圳市规划和国土资源委员于2013年1月8日出台了深规土〔2013〕12号文《深圳市宗地地价测算规则（试行）》（下称“深规土〔2013〕12号文”），该规则是对2004年6月9日出台的深国房〔2004〕8号文《关于地价测算工作的通知》（下称“深国房〔2004〕8号文”）的深化与完善。

与深国房〔2004〕8号文相比较，主要的差异主要有几个方面：

1. 明确了基准地价的适用范围

深规土〔2013〕12号文第3条明确指出，“我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。”该规定明确了运用基准地价进行地价测算的适用范围，将有效地控制地价测算过程中随意运用基准地价法测算所造成的地价偏差。

2、增加了基准地价修正系数

深规土〔2013〕12号文第5条明确指出，“基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。”与深国房〔2004〕8号文相比，深规土〔2013〕12号文基准地价修正系数增加了产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。

3、调整了宗地地价涉及土地开发程度的修正原则

深规土〔2013〕12号文第6条明确指出，“由用地单位自行平整的土地，按每平方米土地面积50元扣减；由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用的土地，按每平方米土地面积70元扣减。由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用且自行平整的土地，按每平方米土地面积120元扣减。”该土地开发程度扣减额度均较深国房〔2004〕8号文有不同程度的上浮。

4、明确了行政划拨用地、协议出让用地转让或改变用途补交地价的测算方法

深规土〔2013〕12号文第8、9条明确指出，“行政划拨用地上已建成的合法房地产，不改变原批准用途，经批准办理土地有偿使用手续的，按照约定的土地使用期限以基准地价标准的35%测算应缴纳的地价。土地使用期限低于法定土地使用权出让最高年限的，可以在申请人补缴地价后予以补足；协议出让的非商品性质房地产，经批准进入市场的，按照土地使用权剩余期限以基准地价标准测算应缴纳的地价，扣减原已缴纳地价的剩余期限地价；原已缴纳地价的剩余期限地价按照原已缴纳地价扣减已实际使用时间对应的地价测算，即剩余期限地价＝原已缴纳地价×（1－已实际使用时间对应的土地使用期限修正系数）。”

5、新增了各类用地经批准调整功能或增加建筑面积应补交地价的测算方法

深规土〔2013〕12号文第10～15条规则分别指出经营性用地、工业用地经批准调整功能或增加建筑面积应补交地价的测算方法。分别对以协议方式出让、以招拍挂方式出让的住宅、商业、办公、工业、公益性项目、非营利性项目等用地，在经批准调整功能、增加建筑面积或竣工超建建筑面积经批准确认保留部分等不同情况下补交地价的测算方法进行详细地阐述。

6、新增了加油站、加气站用地、加油加气站混合用地、新型产业用地、物流用地为混合用地、保障性住房用地的地价测算方法

深规土〔2013〕12号文第16～20条规则分别明确指出了加油站、加气站用地、加油加气站混合用地、新型产业用地、物流用地为混合用地、保障性住房用地的地价测算方法。

基于上述分析，深规土〔2013〕12号文的出台对深圳市土地地价产生以下方面的影响：

1. 产业发展指导地价差别

    深规土〔2013〕12号文新增了产业发展导向修正系数，对总部企业、战略型新兴产业、现代服务及高端制造业等我市鼓励发展产业，给予0.5~0.6的系数修正；对我市允许发展产业，给予1.0的修正系数；对我市限制发展产业在地价方面给予1.0~2.0的地价修正系数，设置较高的地价门槛。区别化的产业发展导向修正系数将对产业发展发挥引导作用。

2. 从多个方面考虑地价的影响因素，实施差别化地价标准

首先，为体现对新兴业态的支持政策，深规土〔2013〕12号文新增新型产业用房、物流等新兴业态用地的基准地价标准。其次，新增产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用等地价修正系数，实现差别化的地价政策。

3. 细化地价测算规则

深规土〔2013〕12号文根据建筑类型不同对地价政策予以细分，分别规定商业、办公、住宅和工业用地的基准地价标准，并制定了相应的建筑类型修正系数；新增加油站、加气站、充电站、停车库、创新型产业用房、现代物流、养老设施、保障性住房等用地地价标准；同时，根据社会经济发展趋势和市场需求，规定了建筑类型适用地价标准及修正系数，新增地下空间、商业楼层、临时及短期利用土地地价修正系数。

综上所述，我们认为《深圳市宗地地价测算规则（试行）》是符合当前深圳市土地市场发展阶段的测算规则，将客观有效地反应地价水平。同时也进一步规范我市宗地地价测算工作。