深圳分公司  艾利刚

《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第248号）（以下简称《新办法》）已于2013年5月1日施行。《新办法》结合深圳市征收补偿工作实际，在总结《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（深圳市人民政府令第161号）（以下简称《旧办法》）实施过程中的经验与不足，并与《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）相衔接，在征收补偿的程序、补偿方式及标准等方面进行了完善和调整，相对于《旧办法》能更好地解决现实工作中的各项问题。

亮点1：完善征收补偿程序，强化公众参与

根据近几年征收补偿工作的实践，在房屋征收过程中存在诸多不完善的地方，政府相关部门为加快项目推进速度在项目征收补偿方案意见征询及房屋征收评估工作的房地产价格评估机构选择等涉及需公众参与的环节有意或无意地对进行忽视或屏蔽，导致被征收人对项目的合法性存疑或对项目的补偿标准不认可，征收补偿工作难以推进。《新办法》针对上述征收补偿工作中的问题结合《条例》的要求进行了规范和完善。针对房屋征收补偿方案存在的问题《新办法》第十五条规定“辖区政府应当在房屋征收范围、政府网站将房屋征收补偿方案予以公布，并征求公众意见，征求意见期限不少于30日”，保障了被征收人的参与权与知情权，有利于保障征收人的权益。在涉及房屋征收评估工作的房地产价格评估机构选择方面《新办法》第四章“房屋征收评估”进行了规范，包括房屋征收评估机构预选库的建立、房屋征收评估机构的选取等，使被征收人不再被动的接受政府相关部门指派的评估结构，而是可以主动选择相应的评估机构，有利于后续征收评估工作的开展。

亮点2：弱化行政干预色彩，征收补偿与市场接轨

《原办法》关于房屋的补偿标准为其市场评估价格，如第三十条“被拆迁房屋货币补偿的金额，根据其区位、用途、建筑面积、土地使用权等因素，以房地产市场评估价格确定。”且与《条例》“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”的规定相冲突。针对完全产权、安居房类房屋及可产权调换房屋选择货币补偿的，《原办法》的补偿标准为“以其房地产市场评估价格与同区域普通住宅商品房交易平均价格（以下简称商品房交易均价）二者之中价高者确定货币补偿金额”。而根据近几年的房屋征收实践，商品房交易均价是由市拆迁办每季度定期公布的，且公布时间比现实要晚一年左右，不能真实、准确地反映房地产市场的变化，行政色彩浓郁，受到被征收人较大的非议。

针对房屋的补偿标准，《新办法》已与《条例》相衔接，如第二十六条规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”；针对产权调换房屋的补偿标准，《新办法》不再采用商品房交易均价这一表述，而是采用平均市场评估价格，如“住宅房屋的被征收人选择货币补偿，但被征收房屋经评估的补偿价格低于该房屋在产权调换情况下本次房屋征收提供的所有产权调换房屋的平均市场评估价格的，房屋征收部门应当将该价差部分作为置业补助支付给被征收人。”从上述关于补偿标准的表述可以看出，《新办法》弱化行政干预，更多的采用市场化的补偿标准。

亮点3：完善补偿方式，放宽安置条件

在《原办法》关于补偿方式的表述为“公共基础设施建设项目房屋拆迁的补偿方式包括货币补偿和产权调换，一般采用货币补偿方式。”并对适用产权调换的情形进行了限制：包括原村民一户一栋480平方米以内、生活特殊困难人员等。在实际征收补偿过程中对，部分不符合上述条件的被征收人要求产权调换的，在政策层面难以满足，导致“钉子户”的出现。

《新办法》着眼于实际，并与《条例》相衔接，原来不符合产权调换条件的被征收人也给予一定的安置指标。其中，对补偿方式的表述调整为“房屋征收可以采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合的补偿方式。”在放宽安置指标方面的表述为“被征收人为非原村民的，不超过建筑面积100平方米的部分给予产权调换。”相信随着《新办法》的逐步落实，征收过程中的“钉子户”将大幅减少。

亮点4：顺应被征收人意愿，提高补偿标准

近几年房屋征收的实践表明，由于《原办法》相关的补偿标准不能客观的反映被征收人的补偿意愿和房屋实际或潜在市场价值，主要的诟病包括房屋主体补偿单价与房地产市场价格之间的差距在扩大、构筑（附属）物、搬迁费等仍采用2007年严重偏低的补偿标准、偏低的奖励比例等。由于房屋征收补偿标准达不到被征收人实际付出的成本、费用及房屋的市场交易价格，导致部分被征收人抵制房屋征收，使房屋征收项目陷入进退两难的境地。

《新办法》着眼房屋征收补偿的实际，通过适当提高补偿标准化解了大部分的问题。如针对房屋主体补偿，《新办法》通过去行政化的方式弱化政府对征收补偿标准的影响，如采用“不低于被征收房屋类似房地产的市场价格”的表述，同时在新办法中不再提及“商品房交易均价”，而是按“所有产权调换房屋的平均市场评估价格”进行补偿，首次提出“置业补助”及“房屋套内建筑面积”置换补偿，房屋主体安置补偿标准相对《原办法》有较大的提升；针对被征收人诟病最集中的构筑（附属）物补偿这一块，《新办法》相对《原办法》直接取消了补偿指导标准，完全由评估机构根据实际情况评估确定，这样能与实际的成本费用一致，实质上提高了补偿标准；针对搬迁费补偿标准，《新办法》结合近几年征收补偿实际，适当提高住宅搬迁补偿标准，并按住宅搬迁补偿标准对宿舍、公寓、工业配套宿舍等进行补偿；针对实际征收过程中反馈奖励标准偏低不足以鼓励被征收人提前签约的问题，新办法将奖励比例由3%提升至5%。

亮点5：着眼违法建筑处理，化解征收补偿难题

按《旧办法》及其他相关文件的规定，1999年3月5日之前所建违法建筑，按《两规》相关规定处理，1999年3月5日至2004年10月28日之间所建的违法建筑按重置价补偿，2004年10月28日之后所建违法建筑不予补偿。但在实际征收工作中，存在大量1999年3月5日之后所建违法建筑，且部分建筑物为原村民所建，如仅按重置价或不予补偿处理，征收工作无法推进，政府一线工作人员迫于项目进度等方面的压力，可能在确权方面弄虚作假，将其确权为1999年3月5日之前。个别街道也发生了因确权的问题导致主管征收工作的领导出现违规违纪的现象。由于惧怕违规操作产生违规违纪，按相关规定确权被征收人又不接受，导致部分项目长期停滞不前。

《新办法》着眼于征收补偿实际，引入《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的相关条款，对《两规》不能处理的违法建筑给予一定的补偿，也有理由政府一线工作人员实操化解行政风险，有利于加快推进房屋征收项目的进度，构建和谐征收的环境。

《新办法》立足于房屋征收实际，紧密结合《条例》等法律法规，反映了被征收人的心声和愿望，在颁布实施之初便好评如潮。但由于《新办法》刚刚实施，可能还存在一些问题需要在实际工作中去摸索和解决。如，因缺乏政府相关部门对《新办法》相关条款的解读，存在政策的误读或误用的可能，部分政府部门出于多一事不如少一事的态度，致使征收项目或沿用《旧办法》的相关政策进行征收补偿或相关征收工作停滞不前；部分特殊物业补偿的处理流程和规范尚未明确，将直接影响项目的推进，如涉及到不可搬迁设备的认定、祖屋及宅基地的补偿等等。因此，政府相关部门还需根据当前房屋征收工作的实际，在充分调研的基础上，对相关问题的处理形成全市统一的指导文件或操作规范，使《新办法》能够不断完善，推进全市房屋征收工作。相信随着《新办法》逐步落实、细化和完善，房屋征收工作将得到广大被征收人及市民的认可，目前征收补偿项目停滞不前的现状将在很大程度上得以扭转。