为了调整中山市国有划拨用地转换成出让用地需办理的土地出让手续，中山市自2012年2月12日起，暂停国有划拨用地转出让用地的业务办理，至2012年9月12日重新开通（自2012年2月12日起停止中山市范围内宅基地转换成国有出让用地审批）。该次政策主要对国有划拨用地转换成出让用地需补交的土地出让金（下称“出让金”）作出了调整。

一、中山市国有划拨用地转出让用地政策调整前后对比

（一）政策调整前后应缴税费对比

（1）政策调整前应缴税费：

1.征地管理费：0.75元/平方米；

2.出让金：

A.住宅用地：

a.国有：189元/平方米（城区），45元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南）；

b.集体：69元/平方米（城区，本村村民），30元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南，本村村民）；

B.商住、商业、经营性办公用地：234元/平方米（城区），45元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南）；

C.工业用地：39元/平方米（城区），15元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南）；

3.土地补出让合同印花税：出让金×0.05%；

4.土地补出让契税：拟转宗地所在基准地价片区的基准地价区片价×宗地面积×3%。

（2）政策调整后应缴税费：

1.    征地管理费：0.75元/平方米；

2.    出让金：拟转宗地申报地价－拟转宗地权益价格

备注：拟转宗地申报地价原则上不得低于其所在地基准地价，若低于基准地价则不扣减权益价格，直接按照基准地价全额征收出让金。拟转宗地权益价格即为取得划拨土地使用权的时候，划拨土地使用权人所缴纳给财政部门的相关费用。

3.    土地补出让契税：拟转宗地所在基准地价片区的基准地价区片价×宗地面积×3%。

（二）政策调整前后应缴税费案例对比

根据上述“政策调整前后应缴税费对比”可知，政策调整后减少了“土地补出让合同印花税”，而出让金作出了较大的调整，原城区、镇区住宅用地的出让金分别为189元/平方米、45元/平方米，城区和镇区商住、商业用地的出让金分别为234元/平方米、45元/平方米，城区、镇区工业用地出让金分别为39元/平方米，15元/平方米。以下为调整前后的出让金案例对比：

二、周边城市国有划拨用地出让金补缴额

（1）广州市土地出让金标准

根据《转发市国土房管局关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗府办[2010]35号）和《关于明确国有建设用地使用权出让金计收标准执行时间及收件资料的通知》（穗国房字[2010]570号），自2010年7月1日起，广州执行新的土地出让金计收标准。根据新标准，原划拨用地上私有住宅房屋（不含经济适用住房、解困房、安居房、房改房等政策性住房）出售、交换、赠与（不含继承）的，按区片平均住宅用途土地纯收益的10%计交土地出让金，不作楼层修正，其中土地纯收益是指土地所有者权益的价值表现，除公开出让外，35号文所指的土地纯收益按相应用途基准地价的40%确定。而对于原划拨用地上非住宅用途权属转移补办土地出让手续，则按土地纯收益计收土地出让金，即按相应用途基准地价的40%计收。

（2）佛山市土地出让金标准（不改变土地用途）

1.取得的划拨土地未建成建筑物或建成后未发分户证，经批准补办出让按土地市场价格的40%计收土地出让金。

2.集体建设用地转为国有土地后再转让的，经批准补办出让按土地市场价格的40%计收土地出让金。

3.已建成建筑物且已发分户证的划拨土地，住宅用地（包括房改房）经批准补办出让按所在级别基准楼面地价的10%再进行年限修正后计收土地出让金。

4.除住宅用地外，已建成建筑物且已发分户证的划拨土地经批准补办出让，按所在级别基准楼面地价的20%再进行年限修正后计收土地出让金。

（3）江门市土地出让金标准

使用划拨土地的商业、住宅用途的建筑物，在分割转让时由受让方按楼面价标准补交土地出让金。工业、仓储用途的建筑物转让时，按其分摊的用地面积以地面价标准补交土地出让金；其余用途的建筑转让时，按同级商业用地楼面出让金标准的60%补交。

江门市区各种用途土地出让金级别表 （单位：元/平方米）

三、中山市出让金调整对国有划拨用地评估价格的影响

根据中山市国土资源局的规定，中山市辖区范围内的国有划拨用地办理抵押登记，必须委托符合资质的评估公司出具包含技术报告的评估报告书，送国土局市场科审批出具价格确认书，才能完成相关的抵押登记手续。

送审的评估报告书中的评估价格，须扣除委评标的物转换成国有出让土地时，所需缴纳的出让金、征地管理费以及契税。由于从2012年9月12日起，中山市对出让金作出了调整，且调整幅度较大，划拨用地的抵押价值，受出让金调整的影响会大幅度降低。例如：某宗住宅用地位于南头镇区片号为：4420001222014，区片价为：1410元/平方米的基准地价区片内，其税前评估价格为3500元/平方米，征地管理费为：0.75元/平方米，契税为： 1410×3%＝42.3元/平方米，原出让金为45元/平方米，现出让金为1410元/平方米，即该估价对象原税后价格为：3500－0.75－42.3－45＝3411.95元/平方米，而出让金调整后的税后价格为：3500－0.75－42.3－1410＝2046.95元/平方米，该宗地在出让金调整后的抵押价值仅为调整前抵押价值的60%。