中国人民共和国国土资源部新修订的《闲置土地处置办法》于2012年6月1日正式发布。这个旨在打击“囤地”、“炒地”行为，但10多年只能眼睁睁的、尴尬地对不断产生而且大量的闲置用地，如“稻草人”般的形同虚设、无力作为的《闲置土地处置办法》，在发布十三年后终于重新修订并公布实施，新修订的办法无论从闲置土地界定标准、处置方式和程序等多方面都做到了对症下药，可操作性比旧办法有了很大的提高。这也使得公众对土地闲置违法问题的解决有了新的希望。

新版《闲置土地处置办法》共六章三十二条，分别从闲置土地处置总则、调查和认定、处置和利用、预防和监管、法律责任及附则等方面进行了较为详细的规定。条文上比旧版多了二十一条。突出了《办法》的可操作性和信息透明公开的主要特点。

一、立法目的鲜明具有针对性

新版条文是“为有效处置和充分利用闲置土地，规范土地市场行为，促进节约集约用地”，对比旧版“为依法处理和充分利用闲置土地，切实保护耕地”，立法指向性更明确，“依法处理”变为了“有效处置”，直接透视出目前闲置土地处置形同虚设的现实问题。而“切实保护耕地”也改变为“规范土地市场行为，促进节约集约用地”，更有实际意义。

二、闲置土地界定明确而具备

旧版：本办法所称闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意， 超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：（一）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效，  或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满１年未动工开发建设的；（二）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不 足25％且未经批准中止开发建设连续满１年的；（三）法律、行政法规规定的其他情形。

新版：本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。

已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

对比我们可以看出，新版把闲置用地的主体从“土地使用者”界定为“国有建设用地使用权人”。同时新办法明确的界定了可以被认定为闲置用地的两种情况，这也是该办法的核心亮点之一：第一款“超过约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地”，第一次明确提出有偿出让合同或划拨决定书应约定、规定动工开发日期，并以此做为闲置用地判别的基准。从而使得闲置土地在认定上有据可依。不仅如此，《办法》第三十条第一款对动工开发的含义做了明确的说明：“依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一”。

第二款关于已动工开发的项目土地闲置认定的条件也进行了修订，明确为开发用地面积未达到应开发建设用地总面积的三分之一和投资额不足百分之二十五，中止开发满一年的项目用地。同时，在第三十条第二款中又对已投资额、总投资额进行了解释和说明，意即该投资额均不含土地出让价款或划拨价及向国家缴纳的相关税费。

由此可以看出新修订的《办法》对旧办法存在的问题进行了针对性的修订，统一了认定的标准和认识，使闲置土地界定清晰而具体。

三、明确了政府原因造成的土地闲置情况

全国公布闲置土地情况中，多半都是政府原因造成的土地闲置，这也成为多年来闲置土地收回少，处置难的主要原因。据相关报道：在闲置土地中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占六成以上。其中，拆迁难、更改规划大约各占一半。对此新修订的《办法》在第八条中明确了属于政府原因造成的土地闲置情况：（1）因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；（2）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的；（3）因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的；（4）因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的；（5）因军事管制、文物保护等无法动工开发的；（6）政府、政府有关部门的其他行为。并针此在第十二条和第十三条规定和具体的处置方式和处理程序。这也是该办法具备可操性的一个重要方面。

四、闲置土地未动工开发满一年缴交20%土地闲置费，满两年无偿收回

对于非政府原因造成的被认定为闲置用地的，新办法规定未动工开发满一年的，下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。并且土地闲置费不得列入生产成本。未动工开发满两年的，下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。

土地闲置费征收比率未变，但征收基准从“土地使用权出让金的20%”修订为“土地出让或者划拨价款的20%”，基数明显放大，相当于土地成本的两成，明显加大了处罚的力度。

五、其他需要关注的方面

新办法对如何进行闲置土地的调查、认定和处置等均做了较为详细的规定，在调查阶段的《闲置土地调查通知书》、认定阶段的《闲置土地认定书》，处置时的《征缴土地闲置费决定书》和《收回国有建设用地使用权决定书》。规范程序的同时也加大了信息公开的力度，如建设项目现场公示、闲置土地在相关门户网站的长期动态公开等措施和要求，用网络实现闲置用地信息公开透明。加上第二十四条：“国有建设用地使用权人违反法律法规规定和合同约定、划拨决定书规定恶意囤地、炒地的，依照本办法规定处理完毕前，市、县国土资源主管部门不得受理该国有建设用地使用权人新的用地申请，不得办理被认定为闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记。”一面是公开公示，一面要求不得受理新的用地申请，起到了规范市场行为，震慑土地违法的作用。

新的《闲置土地处置办法》即将于2012年7月1日正式施行，它不仅对国家规范土地市场行为、制止和杜绝土地浪费现象有着重要意义，而且对利于土地主管部门规范执法，对开发商、金融单位和相关行业都会产生较大的影响，应当引起相关行业的重视，对于估价行业，因为抵押土地的闲置问题关乎抵押权的实现，对土地抵押价值评估也会产生重大的影响。另据相关报道：国土资源部已通知各地在5月下旬从土地市场动态监测与监管系统中提取房地产土地闲置超过一年的情况，并抄送给银监会、证监会等部门。在闲置用地问题上，早在2010年的“国十条”中，国务院曾要求“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”，那时就开始了国土部与银监会、证监会之间的信息共享机制。