一、从限购到限价

2010年4月17日出台的“国十条”，拉开了房地产调控的序幕。2010年9月29日出台的“9.29新政”，使房地产调控进入新阶段，主要表现以“限购”、“限贷”、“限售”为主。2011年1月26日出台了“国八条”，要求“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市要从严制定和执行住房限购措施”，全国各地陷入“限购”的氛围当中。2011年7月12日召开国务院常务会议，要求“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”。自会议召开以来，各地迟迟不见动静，只有台州和衢州出台了限购政策，可见地方政府对“限购”的排斥。

而与此同时，韶关和丹东正式出台“限价”政策，全国各地的房地产调控政策方向开始出现转变。相对于“限购”的排斥，地方政府对于“限价”则比较欢迎的。“限价”不会直接遏制需求，房地产趋向活跃，这是地方政府希望看到的。

表：韶关、丹东限价政策重点内容

城市 重点内容 

韶关 首次申请预售许可证的商品房项目，备案均价高于周边同类楼盘半年内实际成交均价10%的，暂缓备案和发放预售证；无类比项目，备案均价高于半年内韶关市区商品住房实际成交价格10%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。

在售项目申请预售许可证，备案均价高于本楼盘同类房型半年内实际成交均价5%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。

已发放预售许可证的商品房，凡实际成交价格高于备案价格的，暂停办理该项目的商品房买卖合同网签和商品房合同备案登记。 

丹东 《通知》下发前已取得商品房预售许可，尚未销售的商品房，销售价格实行价格备案及明码标价制度，具体价格以物价、房产部门备案公示后的销售价格为准；

已批准预售的分期实施房地产开发项目，在《通知》下发后又申请办理该地块新的商品房预售许可，商品住房销售平均价格不得高于该项目原批准预售房屋在房产、物价部门备案公示后的平均价格；

《通知》下发后申请商品房预售许可的新建项目，其商品住房销售均价不得高于同地段同类商品住房在房产、物价部门备案公示后的销售均价； 

从内容上看，韶关的限价政策比丹东宽松。韶关首次申请预售许可证的商品房项目备案价格不得高于半年内实际成交均价的10%，在售项目不得高于5%。虽然名为“限价”，却允许价格一定的上涨空间，有变相涨价的嫌疑。

二、限购的疑问

限购政策的本质是希望抑制购房需求，使房地产交易空出一部分时间，直到保障房建设好给市场提供多的有效供给，达到稳定房地产市场的目的。这些被抑制的需求主要有3类：外来务工非本地户籍刚性需求，改善性需求和投机性需求。可是对购房需求“一刀切”，将是否拥有本地户籍作为能否购房的依据，遭到了很多疑问。

（1）限购还是排外

限购对购房需求实行“一刀切”，很多在大城市打工的外地人想要在当地购房购房却因为限购变得毫无希望，从公平的角度来看，这是不合理的。户籍如果成为分配资源的一种方式，这本身就是一种不公平，中国现在的改革就是希望消除这种不公平，而在房地产调控过程中却事与愿违。

（2）抑制投机性需求还是刚性需求

限购将是否拥有本地户籍作为能否购房的依据，它实行的过程中，对三部分人构成威胁，即之前说的外来务工非本地户籍者，改善性需求者和房产投机者。限购的本意是希望抑制投机性需求，这中间也伤害了那部分外来务工非本地户籍的刚性需求者。这中间谁多谁少很难鉴定，缺少足够的数据支撑。

（3）是抑制一线城市泡沫还是催生二三线、四五线城市泡沫

限购政策出台以来，我们看到一个现象，就是当一线城市被限购之后，很多购房者就流向二三线城市进行购房，使得这些二三线城市也产生房地产泡沫。当二三线城市也被限购后，购房者就流向四五线城市购房，接着四五线城市也产生房地产泡沫。这其实是一种很恐怖的现象，如果一直不能提供有效供给，中国人在如此高的通胀下不能找到一种更好的、合理的投资方式，那中国全国各地都将是房地产泡沫，那时对房地产进行调控也更加困难。

三、限价的疑问

从经济学的角度看，限价是指该交易最高的购入价或最低的卖出价，分为最高限价和最低限价，在房地产市场中应该使用最高限价来保护市场。可是现在房地产中的限价是允许价格增长控制在一定的幅度内。价格不是固定不变或者比之前更低，而是可以缓慢增长，这和经济学限价的定义是有出入的。

（1）限价还是涨价

房地产调控的目的是去除房地产市场中过多的泡沫，使房地产市场供需平衡，价格合理。可是目前的限价不是使价格归于合理，而是让它缓慢增长，泡沫并没有去除，而是一直都在。限价没有实现真正意义的限价，而是成了某种意义上的涨价的理由。

（2）限价不限成本合适还是不合适

目前中国经济处于通货膨胀状态，物价不断增长，开发商的建安成本、人工成本也在上涨。如果光限价而不考虑开发商的成本增长，有些开发商为了保证自己足够的利润空间，最后可能出现大家更不愿意看到的现象——到处都是劣质房。

四、限购、限价政策的影响

（1）限购的影响

限购直接通过抑制需求，进而影响交易量。限购实施的地区，交易量一般都比较低迷。

1）对开发商影响

对开发商而言，限购是非常不利的。限购导致推盘量大量减少。目前来看，开发商仍然是“惜售”的心理，即使很少的人购买，他们也绝不轻易降低销售价格。另一方面，开发商的推盘量建设，导致他们的开盘量也相应减少，拿地量减少。可以看出，限购政策的出台对开发商的资金链直接构成严峻考验。

2）对地方政府影响

对地方政府而言，限购也是不利居多。限购影响开发商的拿地热情，也直接影响土地出让情况。房地产调控以来，拿地的开发商少了，“地王”几乎没有了，导致政府土地收入少了。另一方面房地产交易少了，地方政府的房产税收也少了。如果一直采取限购政策，地方政府的GDP业绩也难以保证，这是很多地方政府迟迟不愿出台“限购”政策的一个重大原因。

3）对顾客影响

对拥有本地户籍的人刚性需求来说，限购几乎没有影响。影响的是没有本地户籍的刚性需求和改善性需求。这种以限购来抑制需求的做法有失公平，而且也没有实现真正的房地产合理发展，这只是一种表面的稳定，犹如扬汤止沸。购房需求还是在那里，只有通过足够的市场供给才能起到真正的调控效果。

（2）限价的影响

相比限购政策，限价政策受到了开发商，政府的热烈欢迎，对投机性需求客户也是一大利好消息。

1）对开发商影响

对开发商来说，限价政策解放了需求，交易量有了保证。另外，限价政策对于价格的约束，其约束空间也不是非常大，这两者结合起来就能保证开发商的资金链风险变小。预计限价政策将极大刺激推盘量和拿地量。担心的是，有些开发商为了保证自己足够的利润空间而建造劣质建筑。

2）对政府影响

开发商的推盘量增加了，拿地量也会上升，到时候政府的土地财政收入有了保证，靠房地产拉动GDP增长也可以顺利完成，这是地方政府希望看到的。

3）对顾客影响

对于刚性需求来说，限价政策的开展跟未进行房地产调控之前是一样的，因为限价成了变相涨价，房价还是在涨，购房还是很困难。对于投机性需求则是一大利好消息，没有限购的制约，可以大肆进行投机。

五、对限购到限价的理解

（1）中央政府对地方政府的妥协

房地产调控就是一场中央和地方政府的博弈，从这个限价政策出台来看，中央对于地方政府目前采取了妥协的态度。中央调控的决心不够坚定，在GDP业绩面前，还是向地方政府妥协了，放宽了调控政策。

（2）限价对楼市调控基本没有效用

限价相当于变相涨价，房价泡沫没有去除，反而是让泡沫缓慢发展，这对楼市调控是基本没有效用的。目前不管限购限价，对于楼市都不能起到好的调控作用，因为它们都没有对房地产泡沫的根结产生影响。

六、建议

（1）对症下药

房地产的根结问题是住房投资属性过重、商品住房有效供应不足、保障性住房比重偏低。政府需要对症下药，一方面需要利用行政手段、经济手段有效抑制住房投资需求，另一方面，提供足够的保障房供给，达到真正的供需平衡，才能实现真正的市场稳定。

（2）中央坚定调控决心

房地产调控中央需要坚定调控决心，不能浅尝辄止，否则调控难有效果。从目前来看，限购政策初有成效，虽然被限购的城市价格仍然在上涨，但是上涨幅度很小，如果将限购全部转变为限价，之前的努力将毁于一旦。建议目前已经实施限购的城市继续实行，未出台限购的城市也应优先考虑出台限购政策。