所谓一二手房价格倒挂，是指相同地段内二手房的每平方米成交单价高于兴建中的一手房。

一、2011楼市宏观背景

2011年1月26日“新国八条”和1月28日上海和重庆试点开征“房产税”，号称“几年来最严厉的政策组合”雷霆出笼；全国性的“限购令”和“限贷令”及2011年3月份的“限价令”的“三限措施”；从6次上调存款准备金率到3次加息，从增加保障房供应到明确限制房价，从继续提高首付到银行自定首付比例，从开征房产税到二手房评估征税，调控政策从金融、税收等多方面对楼市的发展做出进一步的限制。堪称房地产市场化改革以来，前所未有的严厉举措。控制房价，似乎成为房地产市场压倒一切的目标。在这一系列措施的严厉打压下，中国的楼市正处于水深火热之中。多地一、二手楼价也继2008年之后再次出现少见的价格倒挂现象。8月下旬开始出现的一、二手房价格倒挂现象，就像夏季的台风，从一线城市登陆，逐渐将整个市场一并卷入。

二、各地价格倒挂现象普遍

1、“京一二手房价格倒挂愈演愈烈，金九银十或成分水岭”

数据显示，8月的北京楼市成交量再度下挫，创下了近3年来历史新低。高库存的压力、紧绷的资金链和低迷的销量成为三座大山，迫使开发商纷纷调低预期降价推盘，甚至在一些区域内出现了新房项目售价不及同片区的二手房。北京典型区域内的一二手房价倒挂现象正在发酵中产生质变。

2、“天津一二手房价倒挂蔓延，环外及高端区域松动明显”

"原先新房价格低于二手房多发于环外区域，现在这种现象已蔓延至中心城区，尤以西站周边最为明显。"链家地产市场部经理王倩表示，8月8日至15日红桥区新建商品住宅成交均价为16887元/平方米，而当前西站周边二手房价已约在16000元至20000元/平方米。

3、“沪一二手房价格倒挂严重，9月或更严峻”

8月23日，上海中原地产发布报告称，近期，一、二手房价格倒挂现象，在上海外围区域集中出现。外围区域一手新房价格与二手房价格本来就很接近，但无论是房源品质，还是物业环境，一手房都要优于二手房，且目前一手房降价空间较大，二手房的议价空间则只有5%左右，买家还要缴纳相应的税费。因此在同等条件下，许多购房者都会选择购买一手房。

4、“武汉一二手房价格倒挂，中介行业门槛或提高”

根据亿房研究中心提供给的一份最新统计数据显示，今年1~7月份，武汉主城区二手房月成交量一直维持在2000套左右，最低值出现在7月份，为1634套；而二手房挂牌均价却屡创新高至最新的7613元/平方米，这比武汉新房成交均价还高出1元。一则"武汉拟提高房产中介门槛至50万元"的坊间消息，更是让众多在职房屋经纪人胆战心惊。对此，数位业内人士分析称，如果市场不出现真正意义上的好转，武汉将有为数不少的房屋中介公司被迫"歇业"。

5、“成都二手房价格面临严峻考验”

随着不少"高性价比"新盘入市，并有部分新房价格出现下调，这对于正处在胶着状态的二手房市场有着不小的冲击；从目前二手房市场来看，房东与购房者之间的僵持状态仍在持续，且短期内很难突破；限购对于二手市场已是沉重打击，接踵而至的"限贷、停贷、难贷"对于二手房市场无疑更是雪上加霜。同一手房市场相比，二手房市场面临着更为严峻的考验。

6、“重庆二手房紧急抛售，一二手房价格普遍倒挂”

业主封盘不卖，导致重庆的二手房市场盘源供应量较去年同期萎缩了20%左右。加上二手房交易环节产生的税费要比一手房高出5%左右，因此，出现了一二手房价格倒挂的现象，价差约在15%。楼市降价促销，更多地波及到购房者，原先不少二手房买家都冲去买新房了。

7、“深圳一手房易购二手房难求 开发商降价换成交”

与以往"金九银十"一二手房交易活跃不同，受评估价征税政策的影响，目前深圳二手房交易仍处于低迷状态。由于二手房业主价格调整会落后于开发商，加上更多税赋负担，深圳楼市目前一二手房价格倒挂现象仍常出现，对于购房者来讲，一方面是开发商入市新房可选单位较多，且价格有更多让步，具备更高性价比，另一方面则是二手房可选不多，真正笋盘可遇不可求，因此也有越来越多的购房者转而关注新房。

8、“佛山一、二手楼价再现倒挂”

据合富置业透露，近期在禅桂两地的魁奇路、季华六路、季华七路、文华路一带，出现了明显的一二手楼价倒挂。如文华路的文华尚领今年5月份开盘，最近在售的尾货，售价仅8000多元/平方米，与该地段同档次的二手房物业楼价差不多，但如果加上过户应缴营业税、个人所得税等，二手房的购房总价已明显超出了一手房；又如魁奇路附近的碧桂城市花园，近期售价也保持在8000多元/平方米，而该区域同档次的二手房源放盘价已近万。

三、价格倒挂原因

1、  开发商降价跑量

在调控政策的严厉打击下，除了少数开发商在上半年的收成还不错外，多数开发商都少收了三五斗。进入下半年，七八月份的收成更是惨淡。与此同时，楼市库存继续攀升，屡破历史新高，经历了长时间的成交量萎缩，开发商的政策预期、资金等多方因素导致其不得不"以价换量"，来拼抢竞争日趋激烈的市场中逐渐消化的房票。为了打好业绩保卫战，开发商们通过降价来提升销售量，抢在最后一个季度出货，优惠也越来越多。

2、  开发商与业主定价机制存差异

开发商和和二手房业主对房产的定价机制存在差异，二手房表现出来的降价要相对滞

一些。二手业主习惯于跟随一手房价格报价，周边新房报价高，导致二手房业主纷纷提高心理价位。

3、  二手房换房成本高

二手房买卖时的营业税和个人所得税是由卖方承担的，对部分二手房业主“卖一换一”，换新房的成本很高。多数银行对买房实行限贷或停贷，增加了其换房成本。因此二手房业主开出的价格比较高。

4、  二手房业主捂盘惜售

大多数二手房业主对未来房地产市场还是看好的，加之这些二手房优质，配套较好。他们不差钱，没有面对巨大的资金压力。在这场新一轮的房价博弈中表现得相对淡定，普遍采取观望态度，大部分业主在挂牌价上是轻易不会松口的，不愿降价求售，从而导致相互之间的价格制约。另一方面，开发商有多个项目在建，资金周转上要求降价动力比二手房业主要大，因此也更容易出现倒挂。

5、  二手房业主缺乏对市场的认识

部分二手房业主对于当前房地产市场不是很了解，缺乏对价格的把控能力，挂出价格随意性较大。标的价格高可以在实际成交过程中适当松动，也只有保留一定的议价空间才能在交易过程中掌握主动权。　

6、  对比口径不一致

      目前，多数人是将地区新房成交均价和少数几个二手房价拿来做比较，比对口径不一致，这未免有失偏颇，混淆视听了。

四、结语

针对目前全国多地出现一二手房价格倒挂的现象，笔者认为还不是全局性的现象，只是地区的局部现象。目前的价格倒挂只是结构性的，各地区出现的价格倒挂，多在城市的外环和中环外区域，这些区域的房源以中低价位为主，新盘定价也不高。而在靠近市区的中环、内环区域，多为价格较高的房源，一手新盘开盘量很少，调控的政策让卖家更加惜售，所以二手房价格居高难下。对于价格倒挂现象，我们不能以偏概全，要区别看待。一二手房价格倒挂这种现象是一直存在的，但不利于房地产市场的良性发展，所以要尽量减少和避免它的发生。随着下半年新房集中供应及力度较大的优惠也会影响二手房业主的心理价位，将促其主动调整挂牌价格。