酝酿长达五年之久的深圳存量房评估征税政策终于开始走向前台。深圳市地税局、深圳市规划和国土资源委员会于2011年6月9日发布了《关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告》，深圳将从2011年7月11日起，对存量房（即二手房）交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格（评估价格）核定计征各项税款，通告有效期为5年。

深圳市相关部门将全市划分了400多个片区，17万栋楼房和154万套住房都被纳入了价格评估体系，做到了一套一价。当交易者进行二手房交易时，系统将自动按照评估价格计税，所交税款由深圳地税局委托深圳市房地产权登记中心在办证环节代征，不会影响交易进度。这将有效遏制二手房交易中签订“阴阳合同”虚报成交价格偷逃税款的现象。但这个旨在通过抑制“阴阳合同”来堵塞税收漏洞的税收政策，时逢房地产调控政策不断加压时推出，被认为将会对房地产市场产生重大冲击。最大的担忧是，存量房按照评估价格征税将进一步增加房地产交易的赋税成本，并最终转嫁到房价之中，从而引发新一轮房价上涨。

一、征收目的

新政策的目的主要是为了贯彻“国八条”精神，进一步遏制投机购房，实现宏观调控效果。同时，杜绝二手房交易市场中“阴阳合同”虚报成交价格偷逃税款的现象，营造一个公平的税收环境。

二、征收方式

二手房转让有两种征税方式，一是按购房合同价格计征，要求证明房价属实的资料齐全、理由充足；二是由税务部门按评估价核定征收，这主要是针对严重低于实际房价的“阴阳合同”。

在深圳交易购买不足5年的住房将按照计税价格的5.6%征收营业税及附加。卖方个人所得税部分按照核实或核定两种方式之中的一种征收。其中，核实征收标准为计税价格减去房产原值、转让过程缴纳的税金、合理费用之后的20%；核定征收标准中，普通住房、非普通住房、拍卖房的征收标准分别为计税金额的1%、1.5%、3%。同时，二手房买方需根据二手房面积等情况缴纳计税金额1%到3%的契税。

三、新政实行前后一周三级市场的极端表现

由于评估价征税将会为二手房交易增加数万元到数十万元不等的税费，该消息出台后，不少二手房交易抢搭“末班车”，造成了深圳二手房交易量的迅速上涨，到政策实施前一周达到高峰。根据深圳中原地产统计，评估价征税前一周(2011年7月4日-7月8日)深圳二手房成交4231套，环比前一周上升了29.71%，成交面积为40.44万平方米，日均成交846.2套。各区域交易均有大幅提升。而深圳存量房评估价征税后的首周，深圳二手日均成交降至100套以内，一周内共成交473套二手房，日均成交94.6套，是评估价征税政策实施前一周日均成交套数的11.18%。目前，在三级市场上，买卖双方大多都持观望态度。

四、民众的疑虑

1、虽然相关部门将全市划分了400多个片区，17万栋楼房和154万套住房都被纳入了价格评估体系，做到了一套一价。但并不是所有的房屋都纳入价格评估体系，同一栋楼房的不同层、不同朝向的房屋的价值是不同的；不同时期购买的同一小区同一户型的房屋价格也是不同的，政府部门如何做到公平地估价呢？

2、如果评估价低于“原价”，房产能否以评估价来过户？

3、根据规定有正当理由方可低价过户，那么什么样的理由才是正当理由？

4、新政策是否会进一步推高房价？

五、实行新政产生的影响

（一）有利影响

1、遏制阴阳合同，避免偷税漏税，增加政府财政税收，营造一个公平的税收环境。

2、增加炒房者的成本、抑制住房的投资需求，限制换手率，从而达到稳定房价的目的。

3、随着市场得到规范，特别是挤走大部分投资、投机比例，成交量、成交价将平稳发展，楼市更为健康。

5、评估行业商机大增。由于深圳每年近500亿的三级市场成交额，如果都需要进行评估的话，涉及的业务量将大大增加，评估行业商业机会将大大增加。

（二）不利影响

1、增加双方税负

    新政的实行，增加了自住房屋买卖者的交易成本，加重买卖双方的税负。有业内人士推算，如果按照评估价征税，买卖双方的成本会大约增加2.5倍。

2、间接推高二手楼交易价格

    二手房出售者有可能提高售价，将增加的税负转嫁到购买者身上，购买者有可能放弃二手房，转向购买价格合适的新房。这一制度设计仅解决税收的征管问题，并不能解决交易双方的税负公平问题。

3、对普通住宅的影响较大

    普通住宅的购买者对于价格十分敏感，评估价征税增加的成本会使这部分购房者转而选择新房，因此普通住宅二手房的成交量会下降比较多。

4、降低三级市场交易效率

    卖方难免会把税务成本转嫁给买方，买方由于成本过高，或将放弃甚至把压价范围扩大，这将导致交易时间拉长，降低三级市场交易效率。

六、建议

1、二手房交易按评估价进行征税应该交由权威机构进行评估，并根据市场情况变化进行及时更新调整，对不同房屋公平估价。

2、政府部门要根据实行新政带来的长短期影响，权衡利弊，尽量恢复市场的交易效率，使房地产市场健康长远发展。

    总体来看，评估征税的最终目的还是促进深圳房地产市场平稳健康发展。首先在税收上杜绝了偷税漏税的现象；在房价调控上有力遏制了投机性需求，让房地产进一步朝着商品化方向发展。实行初期，必将导致房地产市场的波动，而从长期来看，影响房地产市场走势的首要因素还是宏观经济形势，经历一段时间的政策消化期，二手楼市场成交将回归正常，并不影响二手楼市场的长期发展趋势。