国策深圳分公司  甘正                                      

  为加快完善以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系， 2023年5月4日，深圳市人民政府七届76次常务会议审议通过《深圳市保障性住房规划建设管理办法》、《深圳市公共租赁住房管理办法》、《深圳市保障性租赁住房管理办法》和《深圳市共有产权住房管理办法》四项政策（即“保障房‘1+3’新政”），自1月17日征求意见以来，已相隔近半年时间，2023年7月3日深圳市住房和建设局正式发布“保障房‘1+3’新政”，新政自2023年8月1日起施行。

一、关于《深圳市公共租赁住房管理办法》的解读

（一）配租对象

住房困难户籍居民，以及为社会提供基本公共服务的一线职工

（二）申请条件

深户、在本市无自有住房、未正在本市享受住房保障优惠政策、收入财产符合限额标准、正常缴纳社会保险且累计缴纳3年等条件

（三）限额标准

市发展改革部门综合因素划定，报市人民政府批准后执行，并实施动态调整

（四）面积标准

①单身居民不超过35㎡②2人家庭不超过50㎡③3人及以下家庭不超过60㎡

④建筑面积超过70㎡的房源，优先面向5人以上（含5人）家庭配租，根据供需情况也可以面向4人家庭配租

（五）租金标准

①符合公共租赁住房收入财产限额标准的，租金为市场参考租金的30%。

②属于特困人员、最低生活保障家庭、最低生活保障边缘家庭的，租金为市场参考租金的3%

二、关于《深圳市保障性租赁住房管理办法》的解读

（一）出租对象

符合条件的新市民、青年人及各类人才

（二）申请条件

在本市无自有住房、未正在本市享受住房保障优惠政策、具备市人民政府规定的人才引进迁户核准条件、正常缴纳社会保险，不受户籍限制（即不用深户也可以申请）、不受收入财产限额

（三）配租方式

政府组织配租的保障性租赁住房项目以批次受理、批次配租的方式，面向个人配租或者面向单位定向配租

（四）面积标准

以建筑面积70㎡以下的套（间）为主

（五）租金标准

① 政府组织配租的按市场参考租金的60%确定

②社会主体出租的租金不高于市场参考租金的90%

三、关于《深圳市共有产权房管理办法》的解读

（一）申请条件

①申请人及共同申请人必须是深户，同时在深圳无房无地，在申请受理日之前5年内未曾转让过住房或因离婚分割过自有住房，没有享受过购房优惠政策

②申请人参加本市社会保险累计缴纳5年以上，核准类人才的社保要求3年以上

（二）配售方式

采用轮候、抽签、摇号、综合评分等组织选房，具体方式会在配售通告中载明

（三）面积标准

①3人以下家庭或者单身居民配售建筑面积65㎡

②4人以上家庭配售建筑面积为85㎡，该种面积根据实际项目情况也可以向3人家庭配售

（四）售价确定

市场参考价的50%

（五）产权构成

政府与个人共有，政府产权份额不高于50%，购房人产权份额不低于50%

（六）流转处分

5年内不得转让，5年后可申请政府收购，收购溢价是银行3年期定存利率；也可封闭流转给符合条件的对象，转让的条件需由政府审核，转让价格“由买卖双方协商确定”，购房人产权份额不得抵押

（七）弃选规定

三年内不能再申请的两种情况放弃选房累计三次或签合同违约累计两次

（八）停安居房

从《共有产权房管理办法》施行之日起，不再安排建设安居型商品房和人才房，已签订土地使用权出让合同的安居型商品房，可继续执行

四、关于《深圳市保障性住房规划建设管理办法》的解读

（一）保障性住房定义

①公共租赁住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准和租金水平，面向符合条件的住房困难户籍居民和为社会提供基本公共服务的一线职工出租的住房。

②保障性租赁住房，是指政府提供政策支持，发挥市场作用，以小户型为主、限定租金水平，面向符合条件的新市民、青年人、各类人才租赁的住房。

③共有产权住房，是指政府提供政策支持，主要采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。

（二）筹集渠道

保障性住房可以通过新供应建设用地建设，城市更新、土地整备建设，机关企事业单位、社会组织等自有用地建设，产业园区配套用地建设，未完善征（转）地补偿手续空地、历史遗留未完善出让手续用地、公用设施用地、交通设施用地、轨道交通用地等建设，具有居住功能的存量房屋筹集，非居住存量房屋改建等。

（三）确定类型

①通过城市更新、土地整备建设和存量房屋筹集保障性住房的，由区住房建设部门明确建设住房的类型

②通过新供应建设用地等其他方式建设保障性住房的，由市住房建设部门明确建设住房的类型。

（四）面积标准

①公共租赁住房户型建筑面积以60㎡以下为主

②保障性租赁住房户型建筑面积以70㎡以下为主

③共有产权住房户型建筑面积以90㎡以下为主

五、影响与思考

（一）深圳住房保障体系变化

2023年7月3日的四份文件分别对各类保障性住房的保障对象、申请条件、供应分配方式、租售价格标准、用地保障、建设筹集主体和渠道、建设标准、监督管理等进行了规范，根据不同的住房类型和保障对象，执行差异化的租售价格标准，满足各类型的来深人员的住房需求，让共有产权住房进行封闭流转，削弱其金融属性和投资属性，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。同时随着四份文件的发布，安居型商品房和人才房成为历史。

（二）对未来深圳房地产市场的影响

“保障房‘1+3’新政”的发布有利于深圳解决住房供需结构性矛盾，让房地产市场实现保障归保障，市场归市场，形成新的住房市场格局，有需求的低收入家庭流入保障性住房市场，让商品住房市场避免因为政策调控导致过度扭曲，商品房的购房者自担风险和收益，这才是城市稳步健康发展之道。

（三）疑虑与思考

①办法中未明确共有产权住房“封闭流转”的具体实施内容，但是提供的大体的方向是明确的，后续我们会持续关注细则的出台、前期拿地过程中开发商如何确定地价以及评估可能参与的方方面面。

②共有产权住房在不能抵押和处分端受到严格限制的情况下，接受度是否经得起市场的检验。

③城市更新中如何合理进行配置公共租赁住房或者共有产权住房以达到经济平衡性的目的，保证民生的前提下如何更好地稳定房价值得我们探索。