摘  要：当前保障性租赁住房供需仍然存在着规划布局不合理、租赁住房产品分类标准不清晰、交通及外部配套设施的建设相对滞后以及建设和配套质量问题、分类标准和信息缺少社会监督缺乏有效的公开机制、租赁住房运营缺乏可依的立法等等。建议现阶段为缓解保障新群体多元化需求与供给严重不足的矛盾冲突，应加大财政资金专项用于发放租赁补贴力度，以保障新群体充分利用市场配置资源的有效供给作用；其次在规划城市建设未来发展规划时，保障性租赁住房建设逐渐细分化和层次化，保证产品及租金的区域化、阶梯化、规范化的配给；建立更加立体的政策制度细则及管理办法，制约在闲置用房更新改造或新项目建设时，必须同步交通及公共配套建设；同时针对保障性租赁住房在运营管理上的漏洞，出台保障性租赁住房运营监管立法，加快城市闲置可供租赁保障性用房信息平台的建设。

关键词：保障性租赁住房  新市民和青年人群体   发展的问题   促进发展的政策建议

2021年7月2日国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（下称《意见》）明确指出，保障新市民和青年人群体，以小户型为主，且租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，关注大城市当中的新市民、青年人等群体的住房问题，解决这个群体的阶段性住房困难。但是目前的租赁市场两极分化，要不就是高租金的商品住房、长租公寓，单价高、总价也高，要不就是体验感较差的老旧城区。而新城市群体多数以年轻人为主，他们是对租赁住房需求最迫切，需求潜力最大的群体。在各地政府大力推进保障性住房的发展进程中，出现了很多亟待解决和完善的问题[1]。

一、保障性租赁住房发展的问题

（一）规划布局不合理、租赁住房产品分类标准不清晰的问题

1、地方保障性租赁住房规划布局有待改善

由于土地资源短缺，地方保障性租赁住房项目大多选在离城市中心较远的地方，配套设施没能同步建设，建成后迟迟不能入住，或是入住了但生活不方便，给这类人群带来极大的不便，反而增加了他们的生活成本，违背了保障性住房的初衷，更是容易造成公共资源配置效率低下、阻碍社会代际流动和增加社会冲突风险等问题。

2、租赁住房产品分类标准不清晰

扩大保障性租赁住房供给将驱动行业向标准化、精细化、规范化、高品质化发展转轨，这一进程中规划、设计、建设、监管须首先要解决的，就是租赁住房产品分类标准不清晰的问题。既有的商业办公类物业改造出租房，在采光、通风、消防、建筑面积、容积率等方面缺乏相应标准。保障性租赁房供给的标准化，在实际操作和建设中，反映出施工、监理、验收质量把关不严，特别是个别工程还使用不合格的建筑材料，严重存在质量安全隐患；建设设计内部空间结构不合理，设计、租赁房保障能力没有充分发挥，影响了使用功能，租赁房使用效率低。当前供需层面仍然存在着“户型错配、价格错配、位置错配”等方面问题，提供有效的标准供给是缓解新市民、青年人住房困难的途径之一。[2]

（二）交通及外部配套设施的建设相对滞后的问题

保障性租赁住房的外部配套设施的建设，需要规划、建设、消防、环评、园林等多个部门审批验收，政府缺乏相应环节公开信息透明，衔接环节不明确，流程审批缺少时限，导致相对滞后的问题。

（三）设计建设分类的标准化供给与新群体需求多元化差异带来租赁关系的矛盾

1、针对当前保障性租赁住房供给存在的结构性过剩和短缺问题，现有规划的保障性租赁住房无法提供有效供给。

从供需结构看，租房需求主要来自新市民、年轻人，对居住品质仍有一定要求，而供应的租赁房屋多为老旧住宅改造，或公共配套不完善，或交通不通达的分散房源，房源供需不够匹配。年轻新群体无论是单身化还是家庭结构小型化的流动方式变化，都导致住房需求不再满足于传统的有屋可居，而是对居住品质等方面有更高的要求，面对以房价为代表的生活成本以及社会财富分化加大的现实，更希望在保障性租赁住房的供给上，给予工作生活的配套和品质的完善，而受租赁房区域化、规范化、标准化的影响，必然出现的保障性租赁住房的供需矛盾加大。特别是大城市中心城区人口集聚、配套设施齐全，使得中心城区租赁房需求大，而开发区或产业园区距离中心城区较远，医院、学校、商场等配套不完善，使得有保障性租赁房需求群体，宁愿在中心城区租房而不愿申请位置较远的租房，导致开发区或产业园区租赁房得不到充分利用。

2、城市新市民群体保障性租房供给标准化与需求差异化的矛盾

（1）对租赁住房产品供给标准与空间更加追求品质功能高质量的需求矛盾。从人群分类上，不同收入人群对租赁住房的产品呈现多元化差异需求，与供给标准化的区位错配、户型错配、价格错配呈现了尖锐化的矛盾。随着城市新租赁群体观念革新、个人收入增加以及租赁消费升级的大势所趋，租赁住房的需求将从基本刚需到品质升级，对于租住空间品质的要求更高，新市民群体对居所安全需求、隐私需求、社交需求等逐渐衍生，居住安全性、舒适度、住所的设施及环境、公共空间设计、交通配套完善度等，都形成影响租赁房的重要因素。

（2）运营标准化的配套与需求更专业化租赁服务的矛盾。新城市群体对租赁的专业化服务需求增加。体现在维修保洁服务的及时性、邻里社交的群体同质性、居住空间的安全性、活动组织的拓展性以及管家服务周到性，这些都是影响新城市群体选择租赁房源的关键因素，也决定了入住后的租住体验和到期后的续租率。[3]

（3）租赁房权利保障制度不完善使新群体无法获得的稳定感与租购同权均等化的公共资源需求的矛盾。

从权利保障上没有有力的法律保障，削减了稳定感，放大了漂泊感。新城市群体需要更加长期、稳定的租赁关系，其居住的基本权利应当得到保障。

（四）保障性租赁住房的信息缺乏有效的公开机制和社会监督

租赁保障房制度实行以来，由于缺乏有效的公开机制和社会监督，信息的不对称十分严重。一是政府部门与公众之间的信息不对称。二是政府和申请保障房的人员之间的信息不对称。

（五）保障性租赁房的修缮权责不清及保障性租赁房运营监管缺乏专门立法

1、保障性租赁房的修缮权责不清，问责机制不健全

制度的缺失，导致保障性租赁房的修缮权责不清。保障性租赁住房与市场租房不同，部分房源是依靠回购闲置用房改造的，在交房后保修期内，施工单位和产权单位并没有依照市场经济规则建立经济关系，发生修缮问题后，从租户保修到维修人员到现场解决问题，需要很长时间，且修缮材料因为审批流程的复杂性，也造成无法及时履行修缮责任的推诿。问责机制不健全，对违反规定的处罚措施也无政策相关细则。

2、在建设、租赁及监管过程中，国家对保障性租赁用房的建设和监管还没有制定专门的法律，由于缺乏有效的公开机制和社会监督，信息的不对称严重，一是政府部门与公众之间的信息不对称；二是政府和申请保障租赁住房的信息不对称。由于职能部门执法力和数据库信息处理不到位，缺乏完善有效的动态监测和严格的执法措施。在大量租赁房逐渐交付使用后，保障性租赁住房后期管理和数据处理的力量不足，对保障性租赁群体人条件发生变化不再符合居用条件和违规使用租房问题发现不及时，导致转租、转借、空置、违规享受保障待遇等问题日益突出，租赁房使用效率低，租赁房保障能力没有得到充分发挥。

二、促进发展的政策建议

（一）城市发展规划布局以项目选址应统筹企业集中、交通便利、配套完善等因素，避免闲置空置和资源浪费

针对当前保障性租赁住房规划布局不合理，供给存在的结构性过剩和短缺的问题，应通过盘活存量，加快政府回笼资金用于补偿其他区域的租房供给短板；同时，在保障性租赁房源布局方面，可以探索商品房配建、盘活社会和市场房源、根据不同区域的新群体分布，合理确定利用闲置用房建设租赁住房的总量、布局，引导租赁住房需求量大的中心城区商业、办公密集区域、大型产业园区、高校集中区域建设集体宿舍型、公寓型租赁住房，而在区域轨道交通站点周边、基础设施完备、公共设施配套齐全的区域，开展收购盘活闲置用房进行更新改造，发展保障性租赁住房，增加房源供给。需要关注的是，在保障性租赁住房设计和分配区域上，既要考虑城市新群体多元化的差异需求，也要考虑租赁产品及租金的梯阶配置。

（二）提高现有保障性租赁房周转效率

应强化保障性租赁住房的有效性，在存量租房运营方面加强信息化技术和监管人员，增强流动性，提高现有的周转效率。通过智能化信息管理等方式加强租赁住房使用管理，加大对违规入住、转租、转借、空置等违规行为的清理整治力度，确保租房资源物以善用。健全常态化退出管理机制，实行租房流程的动态管理，对不再符合保障条件的，要在规定期限内清退。

（三）按区域辐射级别设定梯阶租赁补贴保障准入政策， 充分发挥市场配置资源的作用

《意见》出台后，保障性租赁住房进入加速跑的阶段，但规划建设需要时间，租赁需求增长，供给严重不足，现阶段建议，加大财政资金投入专项用于发放保障性租赁住房补贴，政府可以按区域分级、交付标准、交通公共配套完善度等划分梯度，限制上下限梯阶定价，设定配套梯阶租赁补贴保障准入政策，制定补贴标准细则，新市民群体根据自身条件选择市场上租房，充分发挥市场配置资源的作用，以解决满足租赁住房多元化消费需求的燃眉之急。按保障租赁的区域补贴租赁商品房的方式可以根据入住人经济状况增加或降低补贴，直至取消补贴，既可以解决租房分配不公平、租房转出租的情况；也可以照顾低收入群体，不会让他们因租住保障性住房而增大漂泊感。

（四）政府尽快出台保障性租赁用房运营监督管理立法
1、出台保障性租赁用房履行修缮责任的立法细则，维护其正常良性发展。

2、针对租赁市场缺乏立法，建议以保障性租赁住房租金多元定价机制，对保障性租赁住房项目租金实施监控，定期公开周边市场租金参考价，加强保障性租赁住房的后期的租住管理、资金管理、住房清退、维修养护等方面，制定相应管理规范细则，以保障其流转的良性发展。政府可以统一定价，监管房屋交易和房屋空置，限制房屋交易和房屋空置，每年设置配额红线。

（五）加快城市闲置可供租赁保障性用房的信息平台的建设

建议加快城市闲置可供保障性租赁住房管理信息服务平台的建设，政府管理机构、产权人、运营主体、租赁人可以信息共享，所有闲置保障性租赁住房纳入名录库统筹监管，商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住既有建筑改建为保障性租赁住房的， 租赁方可以将闲置租赁住房在租赁信息的平台上申请发布，落实各方主体责任。

综上，租赁需求的多样性、运营管理的复杂性、租赁市场的波动性等制约保障房租赁用房的发展。政府要制定租赁法律规则，强化监管机制和能力，通过财税金融政策为租赁企业赋能，助推租赁机构化运营，合力构建一个具备高品质的租住空间、专业化租赁服务、合理的居住保障和均等化公共权利的租赁市场。

参考文献：

[1]网易  《保障性租赁住房出新政，楼市可能要变天！》 2021-07-04

[2]ICCRA住房租赁产业研究院《中国租赁住房分类标准研究报告》2021-10-21

[3]贝壳网  《人口新形势下的住房租赁需求 》  2021-05-19