摘要：从1993年诞生首批房地产估价师以来，距今已有27年，这当中房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大。发展壮大至近年，估价行业所遇到的发展阻力越来越大。城市更新在过去10多年，由于业主补偿要求的水涨船高、业主表决诉求多难以达成一致、更新改造过程中基础信息不对称等，政府、业主和开发商三者之间也常陷入博弈困局，需要公平独立的第三方介入解除困局。城市更新很多环节没有明确要求哪些资质才能进入提供服务，更多的要求是提供真实有用的服务，开放的准入环境给估价机构提供了契机。值得思考的是估价机构能在城市更新中提供怎样的服务。

关键词：估价；城市更新；

一、估价机构深耕城市更新的迫切性

2019年11月18日，银保监会发布《中国银保监会办公厅关于部分银行小微企业金融支持政策不落实典型案例的通报》，对违规向小微企业借款客户搭售人身险产品、违规将押品评估费转嫁给小微企业借款客户承担等典型案例进行了通报。自此各银行纷纷快速实行银行支付评估费，由于银行不希望过多增加经营成本，不可能愿意支付高额评估费，故随着评估费由银行支付，评估费平均收费直线大幅度下降，很多银行付费的收费标准不及原客户支付时候的三分之一。银行评估业务是很多估价机构赖以生存的收入来源，银行评估收费的大幅度下降，必定会且已经使一批估价机构倒闭。估价机构在过冬的寒夜里遇到的暴风雪并不止银行估价业务收入缩水，司法估价大量采用自动估价、税务部门存量房估价采用自动估价、其他行业侵入等等也让估价机构倍感冰冷。估价机构所在的生态系统已不再封闭，资质不再是护身符，曾经简单重复量大钱多的业务已不可能再有，在已开放的生态系统中我们应理清自身特点，秉承我们最基本的原则“独立、客观、公正”，在开放的环境中忘记资质的“束缚”，寻找可承接的“活”。

城市更新有两种主导模式，分别是政府主导模式与市场主导模式。政府主导模式，很难突破公益性的限制，因此很多政府主导模式的城市更新项目，在完成片区规划并给定相应的极限开发量之后，就开始直接引入开发商进行拆迁谈判，即市场主导模式。进入市场主导，开发商在耗时很长的谈判过程中，由于有很多不可预见成本，会产生向政府夸大业主要求的操作，虚增钉子户，造成政府与开发商的信息不对称，在开发商与政府的博弈中，开发商制造当前政府提供的条件无法获利的假象，倒逼政府提高容积率、增加住宅建设比例、降低出让金等。多争取下来的开发利益，未必按开发商汇报那样，如数到业主手上，可能是大部分留在开发商手上冲抵不可预见成本，政府的公共利益与财政利益未必能够增加。这已算是较理想状态，起码项目能落地。更现实的是，业主自己也会算账，看见开发商利益增加后，也会要求获取更多利益，导致表决难以通过，项目僵持。引入第三方机构公平量化各方利益，使各方利益得以平衡是解决城市更新困局的有效措施之一。而公平量化指标这恰恰是估价机构的老本行，但城市更新是公认造金能力强的行业，除了估价机构，肯定会有很多其他机构看准这机会进入城市更新工作中，估价机构需加快整理出自身优势，在城市更新工作中多占位置。

二、估价在城市更新中的基本要求

1、读懂政策，熟悉城市更新流程

读懂政策，熟悉城市更新流程，这是承接城市更新业务的最基本要求。每个城市的政策不一，政策有层级性，可以从省级相关政策开始往下收集到所在城市的城市更新政策，再收集各镇区街道的政策，理清层级关系。地方政策通常采用主干政策加若干分政策与专项政策的形式发布。例如中山市2020年发布的城市更新政策，主干政策为《中山市城市更新管理办法（征求意见稿）》，其规定了中山市内有旧厂房改造、旧村庄改造与旧城镇改造三种类型，为了细化三种改造类型，中山市出台了两个分政策为《中山市旧厂房升级改造实施细则（征求意见稿）》与《中山市旧村庄旧城镇全面改造实施细则（征求意见稿）》，中山市当地称这三个政策为1+2政策。在1+2政策以外，为了说明政策里某些事项，例如地价计收，当地出台了《中山市城市更新项目地价款计收规定（征求意见稿）》。

这些层级清晰，环环相扣的政策，为城市更新奠定了政策基础，也为我们估价机构指点了业务方向。在政策中会明确城市更新的流程，每个流程所需完成的事项，这些节点当中，会存在一些专项报告或专业服务的需要。例如，在《中山市旧村庄旧城镇全面改造实施细则（征求意见稿）》中明确城市更新需要有意愿调查、经济可行性研究、社会稳定风险评估、制定安置补偿方案、表决通过安置补偿方案等，以上这些内容，都是估价机构可承接的业务。

相比业务类型，明晰城市更新政策规定的各业务标准更为重要。只有熟悉政策，所提供的服务才能找到法律法规支撑点，并经得起推敲。

2、端正态度，严肃对待公正的问题

城市更新是缺乏新增建设用地城市促进产业转型升级、提升城市形象和改善人居环境、增加土地供应的重要手段。城市更新是承载着政府、业主与开发商等多方期待的房地产开发项目。城市更新是房地产开发中最难的一项。这些使得城市更新拥有强大的吸金能力。通常收益都与风险正比例，城市更新强大的创富功能，使得很多人在城市更新项目中希望产生寻租空间。这些寻租空间很多时候需要有专业机构为他打掩护，使得寻租表面上是合理的。在城市更新服务中，估价机构的一个重要作用是提供公正公平的服务，一次半次的为寻租服务，可能获得比服务费高的多的利润，但久而久之第三方机构失去公允性，所提供的服务也将失去意义。而且常在河边走，哪有不湿脚，城市更新设计的资金量大，且很多是国有资金，为寻租打掩护，必将受到严厉的惩罚！端正态度，赚该赚的钱，坚持公平公正，才能长期服务于城市更新工作。

3、专人专事，避免杂乱泄密

城市更新工作往往会有多家意向开发商盯紧同一个项目，作为政府委托的我们，或者某一方开发商委托的我们，应当做好保密工作。同一件事尽量避免多人处理，若多人处理难以查证是哪方泄密，会导致泄密风险的增加。工作内容实行垂直管理，组员做完自己工作，只能往上汇报，不允许组员之间叠加交换信息。重要信息一对一传换，减少二人以上接触同一信息。

三、估价如何在城市更新中发挥优势，增加供给

1、估价机构大数据系统应用于城市更新的初判阶段

城市更新的一个比较前期的工作是标图建库，标图建库之前通常需要对项目的可行性有初步的判断。此时不会投入大量的人力物力去做基础数据调查，通常采用历史已有数据对更新单元做初步研判。在老旧小区的更新改造中，政府部门会拥有各户的产权、面积信息，但难以判断各户的市场价值。而估价机构的大数据系统，除了拥有地采数据，还可以根据每套房子的市场价值，推断出整个更新单元的市场价值，而为计算总赔偿量提供参考。

2、运用估价优势承接补偿方案

估价机构经过了20多年的发展，积累了在房地产估价专业性方面的良好口碑，能够准确寻找价值影响因素、量化价值影响因素，能够准确预判城市更新改造完成后各类型房地产的销售价格，能够准确预判城市更新中各成本因素的数量。根据以上预判因素，套用假设开发法的模型，即可判断项目的经济可行性情况。若预期利润值相对固定，或有一定区间值，根据预期利润范围，以及已固定的片区策划方案，即可计算出赔偿方案中各补偿内容的补偿量区间。根据算好的赔偿量，可按照一定框架编写补偿方案。例如，有一些补偿方案会包含总则、村民安置补偿标准、集体安置补偿标准、临（搬）迁费标准、签约奖励标准、回迁安置房选房方式、回迁房物管安排等，在确定补偿量后根据框架模块填好数据即可。

3、通过补偿方案制定与社会稳定风险评估延伸其他业务

补偿方案制定时因需要预判很多事项，为了使得预判的准确，很有必要提前介入其他工作。主要是介入意愿调查与基础数据调查，需要通过这两个调查，了解被补偿人的改造需求、赔偿诉求，以及更新范围内已有房地产的楼龄、现状用途、法定用途、已建容积率、各类房地地理分布情况等，以利于制定符合大多数权利人需求的补偿方案，利用大多数人的压力，推翻钉子户。

社会稳定风险评估需要做足够大的调查样本才能反映出城市更新项目的真实风险水平，以及制定出风险防范措施。通常社会稳定风险评估可以争取与意愿调查捆绑进行，意愿调查与社会稳定风险评估同为初期阶段所需流程，社会稳定风险评估把调查内容设计进意愿调查表，在意愿调查时可以同步完成社会稳定风险评估的调查事项，可以节约工作时间，且增加评估的精准度，还可以绑定意愿调查增加社会稳定风险评估的收费。

四、关于估价在城市更新中的难点思考

1、怎么衡量城市更新中传统估价业务以外的产品优劣

城市更新业务很多没有行业监管，不像房地产估价有成熟的质量评定体系，会存在滥竽充数，以次代好的情况。城市更新中发现的业务也迫切需要有一套社会公认的质量评定标准。

2、如何防范低价低质竞争弄垮新业务

在房地产估价中有打一枪算一枪的情况，也因为这些赚快钱，不顾行业形象的坏分子，导致房地产估价有被认为无底线的不良印象，而导致估价行业发展受损。城市更新业务类型繁多，但没有处罚机制，如何防范低价低质竞争是我们需要思考的地方。

3、如何可持续提高服务质量，增加附加值

产品刚出时，虽然可能技术含量不高，但由于竞争少，其获得的附加值往往很高。随着越来越多竞争者进入市场，若技术不提升，所提供的产品不升级，附加值会越来越低，甚至出现亏损。在承接城市更新业务时，也应当提醒自己，尽责发挥，不断沉淀，使得产品技术含量变高。