一、商业房地产市场租金评估的必要性

随着经济的快速增长和国内中介服务市场的开放，房地产估价市场的竞争将日趋激烈，有些机构已经逐渐发展成具有较强综合实力的企业。但发展至今，各机构在传统业务的竞争上已趋同质化和白热化，如何开拓新领域来走出这个瓶颈是每个评估机构需要研究的课题。

随着市场上大宗商业房地产交易的频繁，大宗商业房地产的评估需求也越来越大。大宗商业房地产价值量大，从投资机会选择到交易实现以及日后的运营过程中，存在巨大的专业咨询需求和日常评估需求，是一个集各类评估业务于一体的综合体，所以把估价业务延伸到咨询领域是必要的。

商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。广义的产业地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产；狭义的商业地产主要只用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。相对于住宅、办公和工业物业来说，商业地产的价值评估考虑到的影响因素最多，遇到的情况也最为复杂。

对商业房地产进行评估时，很大程度需要考虑租金情况，对估价对象租金进行评估，对于整个商业房地产的价值确定具有很市场化的解释和判断，对投资者决策和绩效评估有着重要的影响。评估商业房地产时考虑租金情况，主要有以下几个原因：

1、商业地产具有收益性

商业地产属于经营性房地产，其主要特点是能够获得收益，其收益由商业租金收益、物业升值变现收益等多种收益，同时随着商业经营的开展还会产生递延附加值。商业地产同时具有几种经营方式，绝大多数商业地产采取租售结合的方式，租金能够反映出商业地产目前的价值，租金变化则能够反映出商业地产未来的发展情况，能够给租售双方对于商业地产的未来预期。因此，从商业地产租金中，能够反映出商业地产目前的市场价值以及未来预期价值，对于商业地产评估具有很强的引导性。

2、商业地产租金情况易获取

在一个成熟的商业项目中，租金信息对于估价师来说属于比较容易获取的信息，根据目前交易市场的发展来看，交易信息流动广泛，市场中存在着大量的租赁数据，因此对于估价师来说，租金信息获取比较容易。

本文将从咨询目的出发，探讨商业房地产市场租金评估所需的依据、评估方法及具体流程等问题。

二、评估依据

市场价值咨询与抵押评估不同，在评估时运用的法律法规和标准也有所差别。

（1）估价时应该遵循相关的国家政策及法律法规以保证估价具有合法合规性。按照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国资产评估法》等严格执行。

（2）估价时遵循房地产估价相关标准，如：《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》。

（3）在估价前，应该检视委托方提供的相关文件的正确性，包括委托合同、咨询对象权属文件复印件、估价对象租金合同以及委托人身份证复印件或营业执照及资质证书。

（4）评估还需要评估人员经过现场查勘获得的估价对象实况资料 、通过市场调研获取的房地产市场租售价格调查资料及相关信息

三、常用的评估方法及选用

（一）比较法

1、概念及运用

比较法是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。比较法主要适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。如果在房地产发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用比较法来进行估价。

2、运用的不足之处

比较法较于其他估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，其在估价方法体系中属于最简单、最直接、最常用的一种方法。但是比较法实际运用中还是存在不少的问题。例如：房地产市场不规范、不成熟、不完善、市场环境变化大；信息不对称，导致按理搜集困难，尤其是成交按理更加难以获得；信息资料不清，交易背景不透明，导致交易情况这一项几乎无法修正；估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格的影响等。

（二）收益法

1、概念及运用

收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益系数将其转换为价值，以求取估价对象客观价格或价值的方法。收益法只要适用于有收益或有潜在收益率的房地产。收益法是指通过估测被评估资产未来预期现金流量的限制来判断资产价值的方法。采用本金和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。

2、运用的不足之处

收益法在房地产估价中存在的问题：收益法在适用范围有一定的局限性；折旧费是否应该扣除在实际应用中存在较大的争议；纯收益资本化率的确定比较困难；仅根据预期的纯收益来确定价格，可能脱离实际。

（三）成本法

1、概念和运用

成本法是根据估价对象的重置成本来求取估价对象价值的方法。具体来说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

成本法一般适用于评估独立开发的整体房地产的价值，包括新开发的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、计划开发的房地产等。成本法既适用于房地合一的估价，也适合单独建筑或建筑局部的估价。

2、运用的不足之处

成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以得出估价对象的客观合理价格或价值的方法。在房地产估价实务中，成本法的估价结果往往比其他方法偏低，主要原因是成本法不能反映市场供求状况；成本与价格变化不同步；成本与价值不是必然成正比；无形价值未得到体现；未考虑功能因素的影响；不能反映正面的经济外部性等。

（四）假设开发法

1、概念和运用假设

假设开发法又称剩余法、倒算法，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本（如造地费、建筑物建造费等）、利息、利润、税费等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。

假设开发法适用于具有投资开发或在开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。运用该方法要注意房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。房地产开发收益率用于开发完成后价值和开发成本费用的折现，房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。

2、运用的不足之处

假设开发法在实际运用中存在时不足之处有：要求评估的是评估基准日的价值，而在计算房地产的经济参数都是发生在未来的，假设开发法中房地产的价值不是现值而是未来值。

四、案例列举——以上海市宝山区华灵路某沿街底层商铺项目为例

以咨询为目的的商业地产市场租金评估通常存在于为投资方了解房地产的未来收益情况提供参考依据、房地产开发商包租、投资公司大规模承租、为税务部门提供征税依据等情况，因目前存在的市场租金咨询案例较多，我们以上海市宝山区华灵路某沿街底层商铺项目市场租金评估作为我们的案例。

1、咨询估价目的

为委托方了解房地产市场租金范围提供参考依据而评估房地产市场租金。

2、项目基本情况

该物业位于上海市宝山区华灵路，为沿街底层商铺，房屋建筑面积约800平方米。已取得《上海市房地产权证》，证载土地用途为住宅，房屋类型为商场，现状用途为商业，所在建筑物总高4层，于2000年竣工。

3、咨询估价操作流程

我司在了解委托方需求后，签订评估委托合同，并对咨询对象进行市场租金评估。在本项目中，具体操作流程如下：

（1）项目资料收集

根据委托方提供的产权文件及相关资料，我司对咨询对象所在区域土地、房地产市场进行了相关调查及资料的收集，华灵路沿街商铺位于宝山区大场镇，我们对该板块的商业房地产进行了调查，了解该板块商业房地产的发展状况，以及其他类型房地产的现状及未来发展趋势（住宅类型房地产等），有助于我们对估价对象市场租金的确定。

（2）项目实地查勘

我司查勘人员进入现场，对照房产证、房屋平面图等资料，核对咨询对象现状情况、权属状况，掌握咨询对象区位状况、建筑物基本情况等详细信息。

（3）市场调研

结合实地查勘掌握到的相关信息，对咨询对象同一供求范围内商业用途房地产的售价、出租率、商业繁华程度、临路情况等进行市场调研。在事先项目实地查勘时，先对咨询对象周边同类型房地产进行调查，可以通过中介、租户来了解周边实际情况，对于周边的其他类型物业同样需要进行现场的调研，在搜房网、克而瑞等网站对调查的物业进行情况了解。对咨询对象所在范围市场充分了解。

咨询对象所在街道附近的一些重要场所也在我们的调研范围内，如大型商场、休闲场所、交通枢纽等，将这些对于咨询对象价值有影响的因素考虑在内。如：咨询对象与地铁站、公交站等交通枢纽的距离（交通便捷度）、对周边住宅类型物业的辐射度，一定范围内的客流量等。

（4）咨询估价方法的确定

在前文中我们列举了几种在评估房地产时通常运用到的估价方法，通过分析我们认为：商业房地产租赁市场活跃，类似商业房地产租金易取得，比较法方法适用于商业房地产市场租金的评估，其他方法对于商业地产租金确定存在限制性因素：

①假设开发法适用于评估具有投资开发价值或再开发潜力的房地产，咨询对象目前为现房，故不适用假设开发法。

②成本法应用在标准租金的测算上，由房屋租金的构成因素实际测算相加后求出。通常由折旧费、维修费、管理费、利息、地租、保险费、利润、税金。考虑到租金评估的正确性和合理性，这些成本很难被准确测算。

③从收益法角度出发，理论上利用租金反推法，在得知商业房地产价格与投资回报率的情况下，不难得出商业房地产的租金情况，但是在实际应用中，投资回报率较难确定，需要从相同或相似地段区域同类型商业房地产对比中修正获得；

同时经过对估价对象的实地查勘和对本地区房地产市场情况的调查后分析得出，咨询对象属于成熟商业区的商业用途房地产，本区域商业房地产租赁市场比较活跃，与咨询对象类似的交易案例较多，且易于获取，适合使用比较法评估，且比较法能够支持估价结论。

（5）咨询估价测算过程

通过比较法测算来确定咨询对象的市场租金：

①比较法的基本公式为：

比较价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数

②选取可比实例：

根据估价人员的市场调查及收集相关资料、信息，收集了与咨询对象有关的若干市场交易实例，根据替代原则，选用与咨询对象价值时点接近、区位相近（或同一供需圈）、用途相同、价格类型相同、交易情况正常等具有较强相关性的3个正常客观租金价格作为可比实例。咨询对象周边同类型房地产较多，我们选取周边三个同类型房地产作为比较法的案例。

③修正系数的确定：

a.交易情况修正：

根据案例为挂牌价格或成交价格，对交易情况进行修正。

b.市场状况修正：

对咨询对象及对比案例所在房地产市场实际情况进行修正。

c.区位状况修正：

包含交通便捷程度、公共配套设施、环境及卫生状况、区域规划、商业繁华程度等因素修正。

d.实物状况修正：

包含房地产位置、临街状况、建筑结构及装修等级、宽深比、建筑面积等因素修正

④咨询对象价格的确定：

通过价格修正，确定三个可比实例的单价，用相同的权重计算出咨询对象的市场租金价格。

⑤现金流验证

运用比较法对三个案例进行价格修正，得出评估对象的市场租金后，我们可以通过计算现金流净值的方法对我们得出的咨询对象市场租金价格进行验证，采用得出的租金价格，扣除相应运营成本、利润及税费后得到净值，该净值代表项目可保持盈利的租赁成本。将得出的租金价格与通过比较法得出的价格进行对比，从而对比较法得出的价格进行验证。

（6）结论

根据搜集的市场租金，随着该区域配套设施的不断完善，区域逐渐成熟，该片区同类物业租金水平稳中有升，我们预计未来租金水平能够保持这种增长趋势。结合咨询对象自身的使用状况，确定三个可比实例最后的比较单价。分析计算结果发现三个可比实例的比较价格相差不大，赋予每个可比实例的权重相同，即采用简单算术平均法计算得出咨询对象的市场租金。再通过现金流净值验证，得出我们比较法得出的价格能够保证该咨询对象持续经营，最终确认咨询对象市场租金。

五、总结

房地产估价行业经过多年的发展，传统业务不断成熟并得到深化与拓展，然而在日益激烈的竞争环境中，估价机构除了个别规模比较大、发展比较规范之外，绝大部分的评估机构的信息水平低，没有建立自己的数据库，既无信息化平台，又无可比实例、报酬率等相关数据的实际来源，评估机构的作业方式和管理水平也较为低下。估价机构要想脱颖而出，必须寻找新的业务机会，延伸现有评估业务、打造综合评估咨询、抓住政府购买服务和充分挖掘自我渠道等方面开拓咨询顾问业务。目前，商业房地产市场不断发展壮大，体制不断健全完善，传统商铺、专业市场、大型商业中心、休闲度假商业地产等商业房地产的发展，商业房地产租金评估也将是我们咨询评估中的一项重要的组成部分。