摘　要：土地价格是反应土地供求关系的关键，是土地市场建立的重要来源，对于调节城市土地综合利用的方式起着举足轻重的指导性作用。城市地价动态监测对于及时、准确地掌握和了解土地的市场行情,充分发挥土地价格对城市土地综合利用的政策调控和指导作用；进一步加强城市地价的管理,建立公开、公平规范有序的土地使用市场；进一步深化对土地的使用管理制度的改革,科学地合理配置城市土地利用资源等有着十分重要的指导性作用和重要意义。

关键词：城市；地价；动态监测

城市地价动态监测对于及时、准确地掌握和了解土地的市场行情,充分发挥土地价格对城市土地综合利用的政策调控和指导作用；进一步加强城市地价的管理,建立公开、公平规范有序的土地使用市场；进一步深化对土地的使用管理制度的改革,科学地合理配置城市土地利用资源等有着十分重要的指导性作用和重要意义。城市地价动态监测工作看似离我们很远，实则离我们很近，工作的每一个环节均与估价工作息息相关，且已有部分估价机构及估价师参与到城市地价动态监测项目的工作中去。因此下文，笔者将结合《城市地价动态监测技术规范》来介绍城市地价动态监测的一些相关概念、技术路线及工作程序，让大家更加熟悉这一工作的基本情况，进而能够更好的参与并服务于城市地价动态监测的工作。

一、城市地价动态监测基本概念

（一）城市地价动态监测的定义

城市地价动态监测是根据城市土地开发使用市场的情况和特点,通过专门设立的地价动态监测点,收集、处理并分析生成了一系列的城市整体地价动态监测指标,对城市的地价经济发展状况指标进行了观测、描述和综合评价的一种监测过程。

城市地价动态监测系统是按照动态监测制度的有关要求,以信息技术和网络平台为工具,建立起的对全国城市地价进行动态跟踪监测的管理系统。其数据库的基本功能主要包括:对地价的信息分析采集、数据分析、信息的发布和对地价的实时预测以及预警等。

（二）相关概念

1、监测周期：城市地价动态监测在设定的周期进行。全国范围、全省范围和全城市范围的地价宏观监测周期按照年度和季度进行；重点区域和重点城市、重点区段，以及专题性等，周期根据具体情况设置。

2、地价监测点：所谓的地价监测点是指在一定的区段内规划设立的,土地开发利用状况以及土地开发程度等各个方面与其所在地区段的基准地价监测内涵一致或相近,能够准确地代表其所在区域实际地价处于较高水平的宗地。

3、监测点地价：监测点地价是通过评估或交易地价修正得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价水平。

4、监测地价类型：城市地价动态监测中的地价分为城市商业地价、居住地价、工业地价3种基本类别，3种基本类别地价的内涵应该和城市基准地价的内涵保持一致。根据不同的需求和目的还可以在这三种基础分类的基础上再增加其他的类别。

5、监测地价基准日：监测地价必须具有统一的基准日。通常来说，季度监测地价的基准日应该为各季度的最后一日，而年度监测地价的基准日应该为每一年的12月31日。

6、地价区段：地价区段是以该城市的土地定级为基础来进行划分的，在地价水平、土地利用状况、基础设施状况、环境状况等方面相类似或保持一致的区段。

二、城市地价动态监测的技术路线

通过系统建立地价监测点,采用市场评估等多种手段,收集全国各个城市不同行政级别、不同行政区段、不同建设用地开发类型的土地价格及相关的数据,对全国地价市场发展现状和趋势进行了调查和跟踪观测,然后通过这一系列的指标对每一个城市的地价发展状况和趋势进行全面的描述,对每一个城市整体地价的发展状况做出基本的市场评价和判断,最后通过系统生成与地价相关的信息并向社会发布。

三、城市地价动态监测工作程序

（一）监测范围的确定

城市地价动态监测的范围根据不同监测的目标来分别设置。城市内部是按照城市的某一种指标(比如规划区的红线、建成区的界限等指标)来界定地价动态监测的范围。而跨城市的区域则是通过行政区的划分或者宏观经济区域来划分城市地价动态监测的范围。

城市地价动态监测分为国家级城市地价动态监测、省级城市地价动态监测和城市级地价动态监测3个层次。国家级城市地价动态监测、省级城市地价动态监测属于区域性城市地价动态监测范围，而城市级地价动态监测则是属于城市内部地价动态监测范围。

（二）地价监测点的设立

地价监测点设立的基本步骤包含了以下几个方面：

1、地价区段的划分；

2、地价区段内监测点的合理布设；

3、地价监测点初始资料的采集；

4、地价监测点的上图与资料建档。

（三）地价监测点的维护

1、地价监测点定期检查;每年都要对地价监测点进行全面的跟踪检查,并对检查的情况进行登记。

2、地价监测点更新；地价监测点原则上应始终保持稳定，但如果遇到下列情况时应及时进行更新：地块或地块上的建筑物灭失、地块的用途发生改变、地块被合并或进行分割、地块地质环境条件发生较大规模的恶性变化、土地长期被低效的利用、城市的主城区或建成区的扩容。

3、建立地价监测点的资料库；每个地价监测点须建立专门的地价登记资料库,资料库中所管理的地价登记资料主要内容包括:初始地价登记的资料、变更登记的资料、各阶段季度(年度)的成果资料。

（四）地价动态监测数据采集

地价监测数据内容包括：

1、地价监测点数据：根据采集重点的不同分为了初始采集数据和常规采集数据，其中，初始采集数据涵盖了监测点的土地权属情况，土地实际利用的情况、影响地价的因素、监测点的设定条件、监测点的价格状况等基础状况；而常规采集数据主要为监测点在监测时段的现状条件下进行地价的评估、设定内涵条件下进行地价的评估、评估的时间及评估人等；

2、土地交易样本数据：与土地交易息息相关的数据；

3、房屋交易样本数据：与房屋交易息息相关相关的数据；

4、城市一般数据：为城市土地的年度供需统计的相关数据、城市房屋的年度供需统计的相关数据、城市的社会经济统计的相关数据、城市相关基准地价等资料。

（五）地价动态监测指标

1、地价水平值：地价水平值是在一定范围内的平均地价，反映了某一时点地价水平高低状况的指标。涵盖了商业、住宅、工业、综合四类的地价水平值。

2、地价变化量：地价变化量是指在某一时间范围内地价价位的变化情况，以地价增加（或减少）的数量来表示。

3、地价增长率：地价增长率是反映在某一时间范围内地价的变化幅度，通常是通过不同时期地价变化量与基期地价水平值的比值计算得出，通过百分率来表示。

4、地价指数：地价指数是反映在不同时点的地价水平与某一时点地价水平比较的相对关系，以地价水平值比值的100倍来表示。

（六）地价动态监测指标值计算

1、地价水平值计算

某一时点、某一用途区段的地价水平值，等于地价区段内该用途样本地价的算术平均值。计算公式如下：

式中：

    －第k个地价区段某一时点某一用途的地价水平值

    －第k个地价区段内某一时点某一用途第i个样本地价

    n －第k个地价区段内某一时点某一用途地价样本的总数

区域地价水平值计算

2、区域地价水平值计算

某一时点、某一用途区域（如级别）地价水平值，等于区域内区段地价水平值的加权平均值。计算公式如下：

式中：

    －第j级别某一时点某一用途的区域地价水平值

    －第k个区段某一时点某一用途地价水平值

    －第k个区段某一时点某一用途实际土地面积

    m－第j区域内某一时点某一用途地价区段的总数

3、城市整体地价水平值计算

城市整体地价水平值，等于在城市的监测范围内某一用途的区段（或区域）地价水平值来进行加权平均计算

4、城市综合地价水平值计算

城市综合地价水平值，采用各种用途地价水平值按照每一种用途的实际土地面积来进行加权平均计算。

5、区域城市地价水平值计算

区域城市地价水平值，采用每个城市的整体地价水平值来进行加权平均计算。

6、地价变化量计算

地价变化量是以地价水平值为计算基础，包括了年度的地价变化量和季度的地价变化量。年度的地价变化量，等于某一年度、某一用途的地价水平值减去上一年度该用途的地价水平值。季度的地价变化量，等于某一季度、某一用途的地价水平值减去上一季度该用途的地价水平值。

7、地价增长率计算

地价增长率是以地价水平值为基础来进行计算。

年度的地价增长率，等于某一年度、某一用途的地价变化量与上一年度该用途的地价水平值的比率。

季度的地价增长率，等于某一季度、某一用途的地价变化量与上一季度该用途的地价水平值的比率。

季度同比地价增长率，等于某一季度、某一用途的地价水平值和上一年的同季度该用途地价水平值的差值与上一年同季度该用途地价水平值的比率。

计算公式如下：

×100％

8、地价指数计算

地价指数以对应城市内部区域的地价水平值为基础进行计算。

定比地价指数等于某一用途某年（季）度的地价水平值与固定基期的地价水平值的比率，此时基期的地价指数应设定为100。年度定比地价指数计算公式如下：

式中：

－某一用途第y年年度的定比地价指数

－某一用途第y年的地价水平值

－某一用途固定基期的某地价水平值

季度定比地价的指数计算方法与年度定比地价指数方法一致。

（七）地价状况分析

地价状况分析包括了地价水平状况分析、地价变化趋势分析、地价与土地供需协调状况分析、地价与房屋市场协调状况分析、地价与社会经济协调状况分析及地价与城市土地利用协调状况分析这六个方面。

（八）地价动态监测报告

地价动态监测报告包含了地价动态监测年度报告、地价动态监测季度报告、地价动态监测专题报告。而地价动态监测报告的内容主要包含了基本界定、监测内容、基本分析、技术说明这四个方面。

（九）地价监测点设立与维护成果

地价监测点初始登记设立的成果,包括了试点城市地价监测点的登记表(初始)、地价监测区段分布点登记表(初始)、地价监测点的区域分布图、地价监测点的区段分布路线图、地价监测点的宗地图、地价监测点的影像资料及照片。地价监测点的年度整体规划变更情况的调查成果则包括了：地价监测点、区段的变化及相关的资料。而监测数据采集成果包括了:年度数据采集的成果及季度数据采集的成果。

（十）地价动态监测信息发布

地价动态监测信息发布包含了国家级的发布信息、省级的发布信息、城市级的发布信息这三种发布途径；地价监测信息发布方式包括了公告发布、新闻披露及信息系统查询这三种方式。

四、结语

城市地价动态监测系统能为城市社会和人民公众提供准确及时的反映城市地价水平及其变化趋势的相关信息,发挥城市地价的"晴雨表"的作用,引导市场投资,实现通过与地价市场杠杆调节的土地市场资源配置的长期发展目标；对与地价市场相关信息的变化进行深层次的分析,理清城市地价变化规律,分析城市地价的变化与全国土地开发市场供需的相互关系,为各级人民政府有关部门调控土地市场供应的变化提供决策依据,有利于土地行政管理部门参与经济宏观调控;同时通过城市地价比较数据分析城市地价的变化与反映国民经济发展宏观的指标、房地产市场的发展微观指标及其变化的相互关系,判断城市地价与反映国民经济宏观发展的形势及房地产开。

但目前城市地价动态监测的运行工作还不够明确，某些地区及政府对此项工作的重视程度远远不够，造成该项工作难以开展、信息采集的难度增大、工作无法善终的完成；加上该项工作的经费不够充足，而工作的开展又需要大量的估价机构及估价师来参与，这也是城市地价动态监测工作遇到的一个重要问题。

从长远的发展情况并结合各地的实际情况，各地财政部门应给予城市地价动态监测工作更大的支持，保证监测工作能够长期稳定的运行下去；其次在采集信息的各个环节中要保证信息的准确性，才能报告最终成果的真实性及可用性；只有做好城市地价动态监测工作，才能更好的为土地市场服务，促进土地的合理利用。