摘要：在工业4.0时代的大背景下，房地产估价行业正在悄无声息地发生着翻天覆地的变化。中国经济跨越式发展，经济服务多样化需求不断升级。当前，估价行业需求表现被动，行业转型期传统业务逐渐由人工智能替代，专业机构及从业人员应致力于积极引导需求并定制咨询、估价服务，最大化地满足多样化的客户需求，提高工作效率、项目承接率。力求达到优化项目操作进程，进一步深化在客户心目中的专业形象。

本文就房地产估价需求与供给的未来发展趋势做了简单介绍，并简单分析和探讨了在科技、经济迅猛发展的大背景下如何通过供给积极引导需求。

关键词：行业转型   需求被动   引导需求   定制服务

一、外部环境对供求的影响

（一）工业4.0革命影响

第四次工业革命即工业4.0，涉及诸多不同企业、部门和领域。它正以我们未曾意识到的姿态，以渐进式的发展过程，跨行业、跨部门的协作方式席卷全球，改变着世界。工业4.0是一场数字革命，数字技术的核心是大规模、低成本自动化以及机器智能，这些技术正在以前所未有的方式影响着我们学习、工作、移动、沟通和互动的方式。目前，我们的科学和文化正在发生着颠覆性的变化，对未来的影响深远。

工业4.0时代的到来会产生四大影响：客户期望、产品优化、协作创新和组织形式。新技术可优化实体产品和服务并提升其价值，让资产更加耐用，数据和分析则改变资产的维护方式。同时，大量客户体验、基于数据的服务和资产绩效全面分析要求新的协作形式。新时代，客户逐步成为经济的核心。

在工业革命的大背景下，房地产估价行业也悄无声息地随之发生着不可逆转的变化：客户需求在变化，行业的思维方式和服务水平也跟着客户的需求在改进，创新新时代新的服务方式势在必行。

（二）经济发展驱动

改革开放以来，中国经济的发展状况令全球都震惊，虽然近年来GDP增速放缓，但也是稳中有升。

2018年中国国内生产总值超过90万亿元，比2017年增加了近8万亿元。按平均汇率折算，经济总量达到13.6万亿美元，位居世界第二位，GDP约占全球六分之一的比重。

2018年，中国经济稳中求进，转型升级，新动能持续增长，绿色发展是主基调，生态环境不断改善提升；对外贸易增长，国内消费比重也在增长。

根预测，中美两国将为未来几年世界经济的增长贡献53%的力量，预计到2050年中国GDP将接近美国的一倍，届时中国GDP将占世界的40%，成为无可争辩的唯一超级强国，中国将再次成为世界经济的中心。

虽然近年来中国经济的增速相比前几年有所放缓，但是放眼全球，中国的增速依然可观。

从社科院发布的蓝皮书来看，现阶段我国经济已经由高速增长阶段转为了高质量发展阶段。

中国经济跨越式发展，人民群众生活水平提高，经济服务（如家庭、个人投资顾问等）多样化需求不断升级，评估专业人员协助挖掘新型业务、引导客户需求才会有事半功倍的成效。

二、行业发展的影响

需求受经济发展、科技进步的影响不断转变，估价行业的发展紧紧跟随需求也在不断转型，转型中的行业发展状态又反向制动和引导需求。

下文通过分析房地产估价行业供应商的议价能力、购买者的议价能力、潜在竞争者进入的能力、替代品的竞争能力和行业内竞争者现有竞争能力等，分析行业的发展方向，从行业发展的角度分析供给积极引导需求的必要性和重要性。

（一）供应商的议价能力

对于估价行业，主要供应商为数据服务机构。从目前的情况看，尽管我国大数据服务产业与较多领域的深度融合和创新应用卓有成效，但受产业主体发展程度和市场准入情况影响，发展还处于起步阶段，大数据应用领域分布仍然不够全面，发展水平不均衡。而且，目前估价行业内应用大数据服务的范围和深度也都有待提高，部分战略转型中的机构偶有数据服务需求，但亦为冰山一角。

所以，目前估价行业上游供应商的议价能力暂时较弱。然而，随着行业不断转型升级，当大数据资源能够有力支撑行业创新时，数据服务需求将不断增加，上游供应商的议价能力终将日益增强。

（二）购买者的议价能力

房地产估价行业发展至今，尚没有做到有效地规范竞争，行业内服务水平参差不齐，购买者对专业估价的认同度没有普遍提高。在此前提下，估价专业服务行业竞争激烈,在部分门槛较低的业务领域，竞争无底线。有的机构为了维护客户关系，部分项目低于成本竞标。差异化不太明显的服务领域，行业竞争乱象频出，购买者议价能力较强。只有拓展出差异化服务项目，讨价还价的能力才能有所改观。 

（三）潜在竞争者进入的能力

房地产估价行业现如今的进入门槛依然不是很高，但与之前相比略有改观。《资产评估法》实施以来，地方协会、客户对估价机构的专业人员等各方面配置要求提高。潜在竞争者如果想要在行业内拔得头筹，持续的技术力量、可持续发展的战略和相应的资源不可或缺。如果只是想暂时分一杯羹，短时间内还不是很困难；但如果希望实现长远地、更好地、范围更广地发展，相信将会越来越难。

（四）替代品的竞争能力

目前，随着科技的迅猛发展，人工智能在评估行业的标准化服务领域已经逐步显现出它的强大功能。然而，这是一把双刃剑，看似一种威胁，实则是机遇。正是因为人工智能的出现才解放了更多估价专业人员的身心去做更多专业方面的思考和研究，进而达到创新发展估价行业的目的。

（五）行业内竞争者现有竞争能力

估价行业目前进入障碍不太高，竞争对手较多且势均力敌;目前房地产估价市场趋于成熟，传统业务需求增长缓慢甚至有缩减，但差异化服务需求略有增加。尽管如此，将来估价行业内竞争者能够实现顺利转型，并适应新时代新客户差异化服务需求的机构占比相对不低，长远来看，行业内竞争者威胁较大。

通过分析供应商的议价能力、购买者的议价能力、潜在竞争者进入的能力、替代品的竞争能力和行业内竞争者现有竞争能力等，房地产估价行业目前属于转型期。估价机构可持续发展的主要任务是抓住机遇改变思维，实现技术转型的同时，积极引导需求适应业务转型。

三、引导需求，定制服务

介于目前估价行业需求的被动性，行业转型期传统业务逐渐由人工智能替代，专业机构及从业人员应以不同途径寻找潜在客户，检索经济行为，挖掘客户及客户需求，以专业的判断力为客户定制相应的咨询、估价服务，最大化地为客户解决问题，提高工作效率、项目承接率。

（一）从常规业务出发，挖掘新的需求，定制服务

房地产的估价目的主要有土地使用权出让价格评估、房地产转让、房地产租赁、房地产抵押、房地产保险估价、房地产课税估价、征地和房屋征收拆迁补偿估价、房地产分割合并、纠纷估价、拍卖底价评估、企业各种经济活动中涉及的房地产估价以及其他目的的房地产估价等。

估价行业发展至今，常规业务的发展已经达到顶峰，最容易接到的就是以上估价目的中的传统业务。然而，客户始终为经济的核心，想要开拓新的需求，顺着估价目的这条线找到客户，深入了解客户，尽可能形成长期合作关系（投资顾问、资产价值咨询顾问），挖掘需求，引导客户实现需求。

这种通过供给咨询服务进而实现引导需求的方式，需要机构的前线工作人员相对专业，能够精准地挖掘需求并实现高质量专业服务。

（二）转变服务方式，实现引导需求

从另一个维度看：积极推动人工智能在标准化业务领域发挥最大作用，也是引导客户需求必不可少的途径。如：通过自动估价系统与金融机构线上互动，针对不同的机构开放或定制不同的线上服务或线上、线下结合的服务方式，从源头实现自动估价，达到简化流程、提高服务质量的效果。

这一切都有赖于拥有一个强大的数据支持系统，还有专业的后台服务团队和一个有战略眼光的决策层。

四、结语

工业4.0时代的房地产估价需求不断升级，我们应当全方位渗透并以各种形式参与到不同的经济活动中去，最大限度地运用我们的专业能力发挥作用。与此同时，积极引导客户需求，让客户在迅猛发展的新时代更便捷地享受到专业的、差异化的咨询、估价服务，特殊项目实现定制专业服务。力求在优化经济活动的进程中起到关键性的作用，进一步深化估价行业在客户心目中的专业形象。