摘要：对土地进行租赁时，就需要向出租方支付一定的租金，而土地使用权的租赁就需要评估土地的租金，在估价实践中我们接触较多的是土地使用权价值的评估，那么土地租赁租金评估是怎样的?

关键词：合作开发 土地租金 探讨

一、合作开发

合作开发指的是一方提供国有土地使用权，另一方或多方提供开发资金，或直接承建，就房地产项目进行合作开发，并约定项目开发完成后的具体收益分配方式的房地产合作开发模式。合作开发分类如下：

1、法人合作开发模式

项目开发实践中依据《公司法》、《物权法》、《房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律及条例，拥有国有土地使用权的主体可以以名下国有土地使用权作价出资与其他主体合作成立新公司，并将国有土地使用权变更登记到新公司名下，以新的合作法人单位进行开发。

2、非法人型房地产开发模式（非项目公司型合作开发）

该模式不设立具有独立法人资格的项目公司，合作各方直接以一方或者多方名义进行房地产项目开发，特点在于形式灵活、参与各方之间充分自治。

二、何为土地租金

土地租金指获取土地出让权的收益资金。

土地租金又指原通过行政划拨获得土地使用权的使用者，出租土地使用权及出租地上建筑物或其他附着物获取收益中所含土地使用权部分。地租通俗地说是出租土地获得的经济报酬，或土地所有者凭借土地所有权向土地使用者索取的经济代价。但就其经济关系的本质来说，地租是直接生产者在生产中创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。地租是土地所有权在经济上实现的形式，是社会生产关系的反映。

三、案例介绍及分析

（一）案例介绍

就案例的特殊性及商业保密性，以下就涉及委托方名称及机密的均作某单位处理。

案例政治环境：根据全军停偿工作领导小组《军队全面停止有偿服务项目审核认定办法》（军停偿[2018]6号），为做好“拟委托管理项目”整改工作，特委托对福建某军区某单位所属的位于福州市鼓楼区铜盘路某号福建省某投资管理有限公司租赁项目租金进行评估。

在上述环境下公司承接了案例项目，案例项目大致情况介绍如下：福建某军区某单位就所属的位于福州市鼓楼区铜盘路某号地块租赁项目，原始合同出租房屋建筑面积7000平方米，场地面积8400平方米，租期15年（2014年04月01日起至2029年03月31日止），本次依据相关部队文件更改合同变更租期自2018年06月30日起至2028年06月30日止。估价目的是为估价委托人与原承租方重新签订租赁合同而了解估价对象剩余租约期内租赁市场行情提供参考。

案例项目与估价有关的情况说明：1、项目由承租方开发费用、建筑维护费用、保险费用、场地维护费用及办理开发经营所需的各项政府部门证件（含费用）等；2、由于该地块原有出租房屋建筑面积7000平方米年限久、陈旧，承租人经出租人批准对原有建筑进行拆除，租金以空地面积为收取基数；3、租赁期满后或解除合同时，应当将承租方开发建设的建筑物、构筑物及附属设施设备无偿移交给出租方；4、租赁用途为办公及配套仓储；5、本次估价以项目房屋和土地面积以最新测绘成果为准：房屋建筑面积为23036.3平方米，土地面积为9369.89平方米。

（二）估价思路与评估

运用剩余法求取土地租金

剩余法也称为假设开发法、倒算法、残余法、余值法，是在预测不动产总价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格”。

根据剩余法原理，利用剩余法评估土地租金的基本公式是：

V=A-A1

式中：V——合作开发经营性土地年净收益（客观租金）

      A——合作开发经营性房地产净收益

      A1——新建建筑物应分摊的年净收益

具体技术思路如下：

首先，采用市场比较法先求取合作开发经营性房地产年平均客观租金，计算合作开发经营性房地产年有效毛收入，扣除合作开发经营性房地产年运营费用得出房地产年净收益。过程如下：

本次估价在求取场地内经营性房地产平均租金时先设定一基准单元经营性房地产，基准单元经营性房地产根据项目已开发的实际情况设定如下：位于该项目内，设定所属楼宇外观档次、楼宇设施及配套、物业管理水平，基准单元经营性房地产的面积、朝向等。

‚通过市场调查选取一定数量与基准单元具有可比的可比实例租金案例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到基准单元经营性房地产客观租金的方法，其基本计算公式为：

基准客观租金单价＝建立比较基础后的可比实例租金单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整值系数×权益状况调整值系数×实物状况调整值系数

ƒ假设投资方将建成后的经营性房地产一次性整体出租，考虑到承租方经营成本、利润、空置及收租损失等因素，根据市场调查及所掌握的资料分析，并结合具体情况，通过选取一个综合调节系数求取整体出租单价，进而得出合作开发经营性房地产年有效毛收入。

④求取房地产年净收益，其基本计算公式为：

合作开发经营性房地产净收益＝合作开发经营性房地产年有效毛收入-合作开发经营性房地产年运营费用

其中：合作开发经营性房地产年有效毛收入=合作开发经营性房地产有效毛租金收入+合作开发经营性房地产租赁押金利息收入

合作开发经营性房地产年运营费用＝管理费+维修费+应缴税费+保险费

其次，模拟承租方原租赁合同签订后租金收缴起始时间新建建筑物重新购建价格，假设在合同租赁期建筑物摊销不变的情况下，通过建筑物报酬率采用收益法反算出建筑物应分摊的年净收益。过程如下：

求取模拟承租方原租赁合同签订后租金收缴起始时间新建建筑物重新购建价格，其基本计算公式为：

建筑物重新购建价格＝建筑物开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费

其中：建筑物开发成本＝建筑安装工程费+前期费用+基础设施建设费+公共设施建设费+其他费用+开发期间税费

‚确定建筑物重新购建价格应分摊的合理年限

该项目位于福州市鼓楼区铜盘路某号，原始合同出租房屋7000平方米，场地8400平方米，租期15年（2014年04月01日起至2029年03月31日止），另根据《租金评估委托书》记载拟重新签订租约租期自2018年06月30日起至2028年06月30日止，剩余租期为10年（较原始合同压减租期9个月），且期满后新建的建筑物均应当无偿移交给出租方，由此可见，建筑物重新购建价格应分摊的合理年限应为租金整个收缴期，即2014年04月01日至2028年06月30日，折合14.25年。

ƒ求取建筑物价格应分摊的年净收益，利用收益法反算公式：

A＝V×R/[1-1/（1+R）m]

式中：A——应分摊的年净收益；

V——建筑物价格；

R——报酬率；

m——应分摊的期限（即租金整个收缴期为14.25年）

合作开发经营性房地产年净收益（客观租金）＝合作开发经营性房地产净收益-新建建筑物应分摊的年净收益

（三）技术路线中的重点、难点处理

（1）收益租金的内涵。

本案例中出租方福建某军区某单位属于类似托管状态，即仅收取租金，不参与任何的后续经营，未承担任何经营所发生的相关费用支出。故本案例求取合作开发经营性房地产年有效毛收入时内涵为不含税费、物业管理费、水电费，但包含业主管理费、维修费、保险费。需进行租金内涵的统一对相关费用进行扣除，即上述-具体技术思路中的第（1）④点。

（2）合作开发经营性房地产年有效毛收入。

进行本案例估价时假设投资方将建成后的经营性房地产一次性整体出租，已考虑到承租方经营成本、利润、空置及收租损失等因素，故测算合作开发经营性房地产年有效毛收入不再单独计算空置及收租损失。

（3）新建建筑物重新购建价格确定。

本案例在估价时点时已经完成建筑物的开发，处于经营状态。进行估价时对该项目建筑物的重新构建价格的确定，采取估价人员现场查勘状况，结合该项目开发的原始资料（可研报告、竣工预决算书等）进行定价。

如项目在估价时点为空地，应结合地块的相应规划指标模拟建筑物开发，来合理确定建筑物重新购建价格。

（4）特殊情况处理

案例项目中原合同记载该地块原有出租房屋建筑面积7000平方米，因有租赁双方对该建筑进行了详细的约定，出租方同意承租方拆除，并约定租金以空地面积为收取基数，所以本次估价不考虑建筑正常情况下对土地租金的贡献及对土地租金的影响。

（5）建筑物分摊年净收益的期限。

案例项目中租赁合同明确约定期满后新建的建筑物均应当无偿移交给出租方，建筑物重新购建价格应分摊的合理年限应为租金整个收缴期。本次估价有涉及到变动租赁期，需根据实际变动租赁期重新确定建筑物分摊年净收益的期限。

四、结束语

合作开发经营性房地产项目中土地租金评估重点在于，对已开发项目应根据地块开发现状、对未开发项目应根据相应规划指标（确定开发项目类型规模），进行详细的调研，选取类似可比租金案例，搜集和分析所调查到的租金数据，结合项目特点来选择估价线路，只有强大的数据调查支撑，结合不断实践，总结经验，才能做好土地租金评估工作。