摘要：我国是人口大国，如何能让更多的人有房住，是一个很重要的课题。在“房价高”、“买房难”背景下，房地产租赁俨然为我们提供了新的发展方向。“房子是用来住的、不是用来炒的”，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，令全体人民住有所居的，成为了政府工作的要求之一。房地产租赁是属于财产租赁的一种，“租赁权的物权化”是现代房地产租赁的发展趋势和显著特点。

关键词：房地产租赁  高质量  估价服务

一、房地产租赁简介

1．房地产租赁产生的背景

近年来，随着我国房地产市场过热，“房价高”、“买房难”已成为诸多社会问题当中被关注度最高的问题之一。去年中国共产党第十九次全国代表大会上，习近平总书记指出应“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”的方向，并提出了加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居的工作要求。

当前是我国房地产行业转型升级的关键时期，房地产租赁市场作为房地产行业的不可或缺组成部分，在租赁企业化发展趋势下，应大力扶持国有的机构发展规模化租赁，充分发挥国有企业行业租赁示范作用，撑持国有企业展开规模化的住房租赁营业。同时积极鼓励民营住房租赁企业的成长，同时培育机构化、规模化住房租赁企业开展住房租赁相关业务，支持房地产开辟企业实现谋划转型，从单一的开辟发卖向租售并举的全新模式举行改变。鼓励有能力的房地产开发企业，在其新建商品房项目中长期持有部分房源的所有权来投放到市场租赁。

2．我国现行房地产租赁的相关政策

2017年7月18日，住建部下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房[2017]153号)，提出要多措并举，加快发展住房租赁市场。当时的通知明确要求加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金。
    2017年5月19日，住建部发布《住宅租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，重点为如何保障租房人的权益。规定出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。

2016年5月17日，国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业出租库存商品住房，引导房地产开发企业与住房租赁企业合作.发展租赁地产。

二、房地产租赁估价主要的业务类型

随着住房租赁市场的兴起，房地产租赁将成为房地产市场中不可或缺的一部分，但在发展房地产租赁市场的过程中也容易出现房产租赁纠纷、租赁价格、课税、咨询等参考标准等，这时候房地产估价就显得格外重要。

1、为房地产租赁交易而评估房地产租赁价格

目前房地产行业处于转型升级的关键时期，房地产租赁的市场逐渐成熟，规范房地产租赁行为、加强物业管理、防止国有资产流失成为房地产租赁市场亟需解决的问题。无论是国有企业作为出租方，承租物业并支付租金的行为，或是作为出租房，将旗下国有物业出租并收取租金的行为，都不能单单考虑租赁双方的个人意愿，国有企业作为物业出租或承租的关联方，国有资产的资金走向，受到社会全民的监督。

2、为租赁课税而评估房地产租赁价格

目前市场上存在的租赁行为多数为小我与小我之间进行房屋租赁，大部分都只是签订房屋租赁合同、口头协议，不开具发票，并不进行租赁备案，或者部分虽然备案，但是签订双合同，以较低的租赁价格备案，这样就为缴纳税费的税基提供了一定的难度。随着租赁法制的完善及市场监管的不断加强，加强房地产租赁备案势在必行。如果租赁双方当事人在房地产备案相关部门申报租赁备案价格时，房地产备案相关部门如果认为其备案价格明显低于市场价格，可以委托具有资质的房地产估价机构对其租赁价格进行评估，并以其评估结果作为参考。

3、为项目前期工程提供租赁价格咨询

众所周知，房地产估价业务需要做好、做长久，离不开随着时代发展不断迭代更新、往精与尖处发展的能力。住房租赁项目的诞生，恰恰给了这样一个机会——为项目前期工程提供咨询。住房租赁项目的盈利能力，往往在项目拿地（通过出让、转让、承租等方式）的时候已经决定了，合理的土地成本对一个项目的影响程度不言而喻，因此，如果房地产中介机构能对土地成本作出合理分析界定，将会在为企业及社会带来良好效益的同时很好地实现自身价值。

4、解决租赁纠纷而评估房地产租赁价格

我国房地产租赁市场起步较晚，有关房屋租赁法律、法规尚不完善，在房屋租赁市场中存在着长期拖欠租金，恶意拖欠，承租人违约导致纠纷、改变用途租赁等问题，涉及到赔偿、补偿等问题，这就需要到房地产估价机构提供客观、公正、合理的租赁价格。

三、房地产租赁估价技术

目前房地产的估价主要有三大方法，即市场法、收益法、成本法，它们也同样适用于房地产租赁的估价。结合房地产租赁自有特殊性，下面对常用的估价方法浅谈房地产租赁的估价服务：

1、市场法
  市场法是房屋租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。

基本思路：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据两者之间交易情况、市场状况、区位状况、权益状况、实物状况等因素的差异对可比实例近期交易租赁价格进行修正后得到估价对象房地产租赁价值或价格。

注意事项：（1）租赁期限的对租赁价格的影响；（2）租赁用途对租赁价格的影响；（3）租赁支付方式对租赁价格的影响。

2、收益法

收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。

基本思路：收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

注意事项：（1）年净收益的计算；（2）注意确定报酬率；（3）收益年限的确定。

3、成本法

在市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不易准确预测净收益时，成本法可以作为主要的估价方法。成本法是采用成本累加的方法计算房屋租赁价格的一种方法。

基本思路：成本法是指先首先要测算出被评估房地产的现行再取得成本（重置成本），其次测算出被估价对象的各种贬值因素，并将其从重置成本中扣除而得到估价对象价值的评估方法。

注意事项：（1）折旧费的确定；（2）地租和利润的确定；（3）重置价格的确定。

四、房地租赁估价的难点

房产租赁评估的价值类型一般为市场价值，但在实务中市场价值的内涵却是不尽相同的。房地产租赁费用是由承租方与出租人那一方承担，房地租赁价格是否含税，不同的租赁形式，体现出不同的价值内涵。而评估实物时仅以常见的情况来设定这种价值内涵会阻碍评估行业向精细化、专业化发展。在现实估价中时常需要体现不同价值内涵的评估的出现，如果在实物中，仅用某一固定的数值去得出评估结论，则是难以满足委托方的真正需求，也难以体现评估的专业化。

总结

房地产租赁市场存在已久，但是在政府引导、抑制房价上涨的今天得以高速发展，并绽放出它新的一面。租赁价格评估在估价行业中是比较新的业务领域之一，缺乏前人的估价经验，更加要求评估机构能够及时提高自身的服务水平，实践的道路上是坎坷的，但是也充满机遇的，我国保障性住房政策逐渐完善，房地产转型升级，一些问题会凸显出来，但我们相信，通过自身思考及与业界同行共同探讨，一定能解决难题，打开评估行业新局面。