前　言：确定1层商业用房与2层及以上楼层商业用房的租售比例一直是日常评估工作中比较困难的部分，所以笔者团队想通过对成都市部分商业综合体、临街商铺进行抽样调查、分析，了解成都市1层商业用房与2层及以上楼层商业用房的租售比例范围，以期能够辅助日常评估工作。

关键字：楼层因素  影响  商业  价值评估  成都

一、背景

由于电子商务快速发展对实体商业的冲击，加之成都商业房地产市场较长时间的供过于求导致成都市商业房地产市场的整体下滑，商业物业空置率大幅度提高，租售行情不如往年。相应的，2层商业用房的租金和售价相对于1层商业的租金售价比值也在下降，几乎达不到行业内一直流传的0.5的取值。为了得到不同楼层商业相对于1层的租售比例的区间值，我们本着抽样调查的随机性对成都市的部分商业综合体及商业街铺做了市场调查，并对调查数据进行汇总分析。

二、调查情况

（一）抽样调查样本点的选择

笔者在撰稿前要求团队成员按照相同的要素（楼盘名称、位置、楼层、层高、垂直交通便捷度、展示效果、商业氛围、临街状况、租金或者售价）提供调查案例，可以是近期工作中积累的案例，也可以是为了提供案例而重新调查获取的，但是需要保证所提供的案例要素齐全，且团队成员中需要有人提供商业综合体的案例，也需要有人提供商业街铺的案例。做这样随意的要求，就是期望通过抽样的随机性去探寻一种普遍的规律，而必须要有商业综合体、商业街铺案例主要是因为笔者主观的认为这两者的楼层修正系数差异较大，且涉及这两类商业的评估项目较多，笔者希望通过不同的案例去检验主观的认识。

团队成员提供的样本点中有成都市主城区成熟商业综合体、街铺，也包含了成都市不同片区的新建商业综合体、街铺以及存量街铺，涵盖的区域较广，具体分布情况如下图所示。

图：调查案例点状图

（二）案例要素说明

1、垂直交通便捷度

一层商铺不体现垂直交通便捷度，用“/”表示。

“高”：有多处垂直电梯、扶梯、楼梯；“较高”：有多处垂直电梯、楼梯；“一般”：有垂直电梯及楼梯；“较差”：有多处楼梯；“差”：有楼梯。

2、展示效果

“好”：可视性不受影响；“较好”：可视性受到较小影响；“一般”：可视性受到较大影响；“较差”：可视性较差；“差”：可视性差。

3、商业氛围

“好”：位于商业集中区域，人流量大，商业繁华度高；“较好”：位于商业较集中区域，人流量较大，商业繁华度较高；“一般”：区域人流量一般，商业繁华度一般；“较差”：区域人流量较少，商业繁华度较差；“差”：位零星商业区域，人流量较小，商业繁华度差。

（三）商业综合体案例

案例1 “财富中心”内铺

“财富中心”位于成都市大业路2号，地处成都市核心商业区域，属于盐市口商圈，是写字楼、商场与临街商业相结合的商业综合体，其业权单一，商场与临街商业由商管公司专业运作管理，其内入驻诸多如肯德基、星巴克、家乐福、屈臣氏、万达影城等知名商家，针对消费人群主要为区域内办公白领，区域商业氛围好。“财富中心”商业综合体内铺的1层平均租金为524元/㎡·月，2层平均租金为335元/㎡·月，3层平均租金为214元/㎡·月。

案例2 “壹购潮流广场”内铺

位于东大街以北、暑袜南街以东、南新街以西。地处成都最繁华的春熙路-盐市口商圈，交通便利，区位优越。“壹购潮流广场”商业综合体内铺的1层平均租金为1,472元/㎡·月，2层平均租金为672元/㎡·月，3层平均租金为584元/㎡·月，4层平均租金为574元/㎡·月，5层平均租金为452元/㎡·月。

案例3 “财富又一城”内铺

位于一环路府青立交桥侧，是高端写字楼与大型品质住宅社区结合的城市综合体。“财富又一城”商业综合体内铺的1层平均租金为314元/㎡·月，2层平均租金为154元/㎡·月，3层平均租金为108元/㎡·月。

案例4 “青龙广场”内铺

案例1-3虽然均为商业综合体的租金案例，但受其业态及经营方向的影响，不同楼盘同一楼层的商业租金与其对应的1层租金的比例是不尽相同的，比如“财富中心”2层租金与1层租金的比例为0.64，“壹购潮流广场”2层租金与1层租金的比例为0.46。案例1-3的2层租金与1层租金的比例在0.46-0.64之间，这个比例范围在我们评估商业综合体、判断各楼层租金求取是否合理时，可以作为一个参考；结论同时也告诉我们：即便同样是商业综合体，不同的综合体有其特性，各楼层租金比例不能一概而论，并不是大家印象中的2层租金就应该是1层租金的0.5，还是需要具体项目具体分析判断。

地处东丽街与东紫路交汇处，紧邻动物园，定位为城北吃喝玩乐新天地，规划有亲子游玩及休憩娱乐的情景街区。

案例5 “华润熙悦广场”

位于动物园大门附近，该楼盘以餐饮业态为主，有大型超市，是北三环附近少有的人气商业综合体，空置率较低。

从案例4、5来看，2层商铺售价均未超过1层商铺售价的0.5，这虽然是小范围的调查结果，但是也让我们内心有个印象：不能随便将2层的商业售价楼层系数确定为0.5，应当多调查一下、了解区域内的商业售价楼层系数再来进行判断。

案例6 蜀汉路215号

位于成都市西面，二环路外侧蜀汉路地铁站片区，区域内商业繁华度成熟，交通便捷，靠近成都市一品天下大街商圈。

案例7 一环路南二段1号

位于成都市一环路内侧，属于成都市主城区核心区域-磨子桥商圈，区域商服繁华度高，交通便捷。

案例8 华阳正西街88号

位于华阳正西街88号，五环路内侧，天府新区成都片区，区域商服繁华度高，人流量大，交通便捷。华阳正西街88号2层商业用房平均租金为1层平均租金的0.43。

案例9 中粮鸿云

位于成都市东面攀成钢片区，区域内新建商品楼盘较多，居住聚集度较高，交通便捷。“中粮鸿运”小区2层商业用房平均售价为1层平均售价的0.5-0.57之间。

案例10、11 海上海、紫提东郡

均位于东三环外侧成渝立交片区，该区域为商住片区，居住聚集度高，区域整体商服繁华度较高，交通便捷，案例10“海上海”相对于案例11“紫提东郡”商业氛围更好。“海上海”小区2层商业用房平均售价为1层平均售价的0.42，“紫提东郡”2层商业用房平均售价为1层平均售价的0.36。

三、调查分析

经过对上述案例的调查与分析，两类样本点的调查分析结果如下：

商业综合体的各楼层租金比例分别为：2层比1层的比值范围为0.46-0.64，3层比1层的比值范围为：0.34-0.41；商业综合体2层售价比1层售价的比值范围为0.4-0.42。

临街商铺的2层租金比1层租金的比值范围为0.32-0.43；临街商铺的2层售价比1层售价的比值范围为0.36-0.57。

通过调查我们发现如下问题，在评估实务中须注意：

第一、相同楼层的商铺相对于1层商铺的租金比例、售价比例是不一样的，不能因为2层租金是1层租金的0.4，就确定2层售价也是1层售价的0.4，在评估实务中还是需要充足的市场调查积累不同的楼层修正比例范围，待到需要使用时信手拈来。

第二、临街商业租金2层比1层的比值通常不会超过0.5，能超过0.5的几乎是成熟的商业综合体。而不论是商业综合体还是临街商业，2层商业售价比1层售价能超过0.5的更少，因此对于那种售价超过0.5的商铺我们尤其应该分析原因，尽量做到取值有理有据。

第三、不同区域的相同楼层相对于1层的租售比值是不规律的，每个小区域有其特定的比值，因此实际工作中还是要根据区域情况来确定相对于1层的租售比值，经验性的数据也仅能起到辅助作用而已，不能直接使用。