摘　要：违法建筑是城市化进程中特定历史阶段的产物，在深圳这个高度城市化的城市中，违法建筑的数量就尤为庞大，随着深圳市政府解决历史遗留违法建筑办法的出台，部分违法建筑通过缴纳罚款、补交地价，办理了“红本”或“绿本”房地产证，并且随之入市，用于抵押、转让、租赁、拍卖等各种经济行为，房地产评估需求也日益增多。本文以日常工作中遇到的最普遍的能确权违法建筑为研究对象，以现状价值评估为主要研究内容，从分析违法建筑的处理办法着手，结合违法建筑的特点和权属性质，探讨其评估思路及评估方法，并针对各评估方法的难点提出了相应的解决办法。

关键字：违法建筑  现状价值  评估  

违法建筑是深圳城市化进程中特定历史阶段的产物，在当时的背景下，曾是符合深圳发展客观需要并作出贡献的。但在城市全面转型升级的大背景下，违法建设行为的负面影响已经远超过其提供的社会贡献。为了全面甄别、处理农村城市化历史遗留违法建筑，强化土地资源管理，推进城市化进程，也本着尊重历史、实是求是的态度解决历史遗留违法建筑的问题，深圳市人大常委会1999年通过了《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》，2001年通过了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（以下简称《两规》）及其实施细则（2002年通过），2009年通过了《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》），2013年通过了《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定试点实施办法》（以下简称《办法》）。

根据上述文件精神，经普查记录的违法建筑，区别其违法程度，依据土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采用确认采权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。鉴于依法拆除或者没收类、临时使用类违法建筑均不合法，因此本文的研究对象仅为可确认产权类历史违法建筑。

一、历史遗留违法建筑的处理办法

（一）深圳《两规》

1、适用范围

适用于《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前，即1999年3月5日以前违反法律、法规所建私房及生产经营性用房。

2、处理办法

符合“两规”处理条件的，通过缴纳罚款、地价，由规划国土资源部门确认产权，发放“绿本”房地产证书，产权性质为非商品房，除市政府另有规定外，违法私房确认产权后不得买卖。

（二）《决定》

1、适用范围

适用于原村民非商品房住宅超批准面积的违法建筑；1999年3月5日之前不符合“两规”处理的违法建筑，及符合“两规”处理条件但尚未处理的违法建筑；1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各类违法建筑；2004年10月28日之后至本决定实施之前所建的除经区政府批准复工或者同意建设外的各类违法建筑。

2、处理办法

经普查记录的违法建筑，应区别其违法程度，依据土地利用总体规划、城市规和土地利用计划的要求，分别采用确认采权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。

（三）《办法》

1、适用范围

适用于市政府确定的试点区域内农村城市历史遗留违法建筑的处理。对非原村民所建住宅类农村城市化历史遗留违法建筑、对以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类违法建筑（包括建成后已实际分割转让的情形），不予处理确认。

2、处理办法

通过审查、测量、公示，符合《决定》和《办法》相关规定的当事人缴纳罚款、地价、鉴定等费用后，到区查违办申请办理《确认决定书》，后向房地产权登记中心申请办理房地产初始登记。历史遗留违法建筑经处理、初始登记后，为非商品性质房地产，限定自用，不得抵押、转让，如需出租，进行经营活动时，应当按照有关规定办理手续，缴纳土地使用税等有关税费。历史遗留违法建筑经处理确认、依法办理初始登记后，符合相关条件的，可以按照本市有关规定，补地价后申请转为商品性质。

通过上述分析可以看出，通过确认产权、办理初始登记后的违法建筑有两种情况，一是只能发放“绿本”房地产证，产权性质为非商品性，限定自用，不得抵押和转让，二是符合相关条件，补地价后可申请转为商品性，发放“红本”房地产证。考虑到两种处理办法下，违法建筑的产权性质不同，对应的经济行为、评估目的也不同，因此违法建筑的评估也将分别从这两方面进行分析。

二、可确认产权类违法建筑的评估

（一）价值类型的界定

经确权后的历史遗留违法建筑，权属清晰且合法，特别是可转为“红本”的违法建筑，基本可视为完全产权下的市场商品房，可用于抵押、转让、买卖、拍卖、征收、租赁、投资、保险、课税等各种经济行为，在房地产评估中，根据评估目的不同，对应有抵押价值、市场价值、现状价值、征收补偿价值、出租人（承租人）权益价值、收益价值、投资价值、保险价值、计税价值等价值类型；而只能登记为“绿本”的违法建筑，虽限定自用，不得抵押、转让，但根据《办法》第32条之规定，限定为自用的非商品性质的违法建筑，按照有关规定办理手续，交纳土地使用税等有关税费后可以出租，进行经营性活动。因此该类违法建筑也可用于租赁、征收、投资、拍卖、保险、课税等经济行为，在房地产评估中，根据估价目的不同，对应有出租人（承租人）权益价值、收益价值、征收补偿价值、投资价值、现状价值、保险价值、计税价值等。

通过上述分析我们可以看出，经确权后的违法建筑可用于的经济行为众多，对应的价值类型也很多，为了分析方便，本文选择从日常工作中遇到最多的也是最基础的现状价值进行分析。

（二）可确认产权类违法建筑的现状价值评估

1、可转为商品性质的违法建筑现状价值评估

（1）权属状况分析

已审查、确权，进行了测量，缴纳了罚款和地价，办理了房地产初始登记，登记为非商品房，根据《办法》，符合相关条件，补地价后可转为商品性质。

（2）评估思路

先求取估价对象为完全产权商品房的市场价值，再扣除应补地价，即为估价对象现状价值。

（3）估价原则

根据上述评估思路，可遵循房地产市场价值评估原则，即①独立、客观、公正原则②合法原则③价值时点原则④替代原则⑤最高最佳使用原则。

（4）估价方法

与完全产权商品房相同，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析，当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价，当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价。

根据《房地产估价规范》，并结合深圳市实际情况，笔者建议住宅类违法建筑选取比较法进行估价，生产经营、商业、办公类违法建筑选取比较法、收益法、成本法进行估价，考虑到违法建筑一般是已建成物业，假设开发法不适用。

（5）该类违法建筑评估的难点及关注点

应补地价的计算是该类违法建筑评估的难点，应补地价测算的是否正确，直接影响其现状价值的结果是否客观，在评估过程中需先确认违法建筑适用的补地价的条款，再根据相关文件精神计算应补缴的地价。

2、只能登记为“绿本”的违法建筑现状价值评估

（1）权属状况分析

已确权，办理了房地产初始登记，登记为非商品房，限定自用，不得抵押、转让，住宅类历史遗留违法建筑处理确认为限定自用的非商品性质房地产的，如需出租、进行经营性活动时，应当按照有关规定办理手续，交纳土地使用税等有关税费。

（2）估价原则

该类违法建筑不能转为商品房，因此应遵循现状价值评估原则，即①独立、客观、公正原则②合法原则③价值时点原则④替代原则。

（3）评估思路及方法

①可选用的估价方法

该类违法建筑限定自用，不得抵押、转让，在正常的房地产市场无可比实例，但在拍卖市场有可比实例，因此理论上讲可选用比较法，特别是法院委托的业务，笔者建议优先选用比较法。

该类违法建筑虽限定自用，但按照相关规定办理手续，交纳土地使用税等有关税费后可以出租、进行经营性活动，可以获得收益，因此可选用收益法。

②不可选用的估价方法

该类违法建筑的建筑成本虽可获得，但其土地即不是通过招、拍、挂取得，也不能完全等同于土地征收取得的土地，因此土地取得成本无法获得，不适用成本法。

该类违法建筑一般是已建成物业，因此不适用假设开发法。

（4）该类违法建筑评估的难点及关注点

①比较法

1)可比实例的选取

与完全产权商品房不同，该类物业的可比实例来源于拍卖市场，因此存在案例较少、不透明、可比实例实物状况了解不清等情况，但随着网络拍卖的盛行，拍卖市场越来越公开、透明，拍卖成交案例也越来越多，上述情况将会得以解决，使得比较法的应用成为可能。不过在选取可比实例时应注意以下几点：一是权属性质要与估价对象相似；二是房屋用途要与估价对象相同；三是位置及成交日期需与估价对象相近。

2)可比因素的修正及调整

根据《房地产估价规范》，因素的修正和调整建议采用直接比较调整和间接比较调整两种方式。当可比实例与估价对象状况相近时，可采用直接比较调整的方式，以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，根据两者差异情况对可比实例成交价格进行调整；当可比实例与估价对象状况相差较大时，建议采用间接比较调整的方式，设定某种标准房地产，以该标准房地产状况为基准，将估价对象状况和可比实例状况分别与其进行比较，根据两者差异情况对可比实例成交价格进行调整。

②收益法

1)收益模式的选取

由于估价对象不得转让，因此在收益模式的选取上，应选择全剩余模式，而不应选择持有加转售模式进行估价。

2)有效毛收入中租金收入的确定

租金收入一般用比较法求取，鉴于历史遗留违法建筑与完全产权商品房在权属、配套、规模、产业聚集度、物业管理等方面的差别，租金可比实例的选取应为同类型违法建筑，而不应为完全产权商品房。

3)报酬率的确定

报酬率可采用市场提取法、累加法、投资收益率排序插入法求取，但由于违法建筑产权不完整，仅享有占有、使用、收益的权益，而不享有处分的权益，因此风险较大，一般情况下，比完全产权同类型房地产的报酬率高2%-3%。

三、结语

违法建筑因历史原因，产权状况较为复杂，理清违法建筑的类别，选择正确的评估思路是评估的关键，本文仅初步分析了可确权类违法建筑的现状价值评估，对其他价值类型及业界经常讨论的不可确权类违法建筑，如“小产权房”的评估并未涉及，其他价值类型怎么评估，“小产权房”的价值如何认定，依然是我们需要探讨的课题，相信随着政府深化改革步伐的加快，相关政策的进一步出台，这一历史遗留问题也终将随之而解，也希望估价行业能与时俱进，顺应改革的潮流，为客户提供更专业的意见。

（注：本文入选《2017中国房地产估价年会论文集》并获年会论文二等奖）