【摘  要】农村住宅房地产是我国六亿多农民的根基。近年来由于中国的飞速发展，许多农民开始进城打工，家乡的农村住宅闲置。还有农民想利用农村住宅去融资，但是由于相关法规的限制，农村住宅房地产不能流转从而只能变成了农民手中的“死产”。然而农村经济想发展，盘活农村住宅迫不容缓。本文先阐述农村住宅房地产及流转的含义，接着介绍国家与广东省出台的与农村房地产有关的相关政策法规，然后论述估价方法及注意的事项，最后结合实例对估价方法进行研究。

【关键词】农村住宅  流转  抵押  估价

一、农村房地产流转、抵押相关政策

从2014年《中共中央办公厅 国务院办公厅印发〈关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见〉的通知》（中办发〔2014〕71号）发布开始，农村房地产的流转试点工作在我国就陆续开始了。试点工作的进行推动了新农村的发展，使农民手中的房地产由死产转化为活产。

二、农村住宅房地产含义及土地流转方式

（一）农村房地产含义

农村房地产，是指农民和农村集体经济组织基于生产生活或农村公益事业的目的，在集体土地上建造的建筑物和其他附属物，包括农村住宅（或宅基地、农民房）、村集体办工厂等。

（二）农村住宅含义

农村住宅产权，指对农村住宅的所有权，是一束权利，可以分解为占有权、收益权和处置权等。农村住宅的土地使用权，即宅基地的使用权，是指农村的农户或个人建设农村住宅而占有、利用本集体所有的土地建造住宅及其附属设施的权利。

宅基地可定义为己建房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型，包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般涵盖自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。

（三）流转方式

农村住宅流转方式有买卖、租赁、抵押等。

1、买卖

买卖即是让渡农村住宅的所有权，就目前情况来看，主要是闲置的农村住宅的买卖。这里的买卖包括3种情况：第一种情况是同一农村集体经济组织的成员之间的买卖；第二种情况是不同农村集体经济组织的成员之间的买卖；第三种情况是农民卖给城镇居民。根据我国法律，第三种情况是严厉禁止的。根据《广东省农村宅基地管理办法（送审稿）》第四章第十七条，符合第十条宅基地‘一户一宅’申请条件的农村集体经济组织成员，报(乡)镇人民政府(街道办事处)同意，可以购买本镇区域范围内农村集体经济组织成员的房屋，并取得相应的宅基地使用权。

2、租赁

农民在依法取得农村住宅的所有权后，在一定的时间内出租给他人，从而获取一定的收益。城中村及城市郊区有大量农民出租自己的住宅，这样的房屋以低廉的价格吸引了很多农民工和学生。除了上述的短租以外，还有以租代售的。由于我国法律严厉禁止农民把农村住宅卖给城镇居民。所以有些农民把住宅长期出租给城镇居民，名“租”实“买”。

3、抵押

抵押是指债务人或者第三人不转移某些财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。农民拥有的财产主要是农村住宅,于是农民用自有房屋作为债权担保借款的现象已经屡见不鲜。前些年由于我国《物权法》第 184 条和《担保法》第37条都明确规定宅基地使用权不得用于抵押，而且由于《担保法》第36条我国不动产流转规则是“房随地走、地随房走”及对宅基地使用权流转的限制，导致大部分的金融机构对以农村住宅作为抵押的情况非常慎重，农村住宅难以抵押。新出台的《广东农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点实施方案》，有望打破这种局面。方案中梅州市五华县、清远市连州市等2个县（市）被国家确定为农民住房财产权抵押贷款试点区域。

土地使用权流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

其它的流转的方式还包括继承、赠与、作价入股等。

三、农村住宅房地产抵押涉及的估价服务

（一）农村住宅房地产抵押中估价服务的必要性

要做抵押，就必须要合理确定房地产的价值。因为确定房地产价值是金融机构确定贷款额度的前提之一。要是高估了价值会增加银行的贷款风险，要是低估了会损害农民的利益。所以在《广东农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点实施方案》中也明确提到建立“两权”价值评估的专业化服务机制。规范试点地区“两权”抵押价值评估体系，“两权”价值评估要以县为单位，乡镇、村集体经济组织参加，各试点县可制定“两权”价值评估管理办法。推动发展农村产权价值评估、法律咨询等中介组织，每个试点县或试点所在的地级市可引进或推荐2家至3家具备资质条件的评估中介机构，合理确定农村土地产权价值。

（二）农村住宅的估价方法及注意事项

与城市住宅相比，评估人员必须注意到评估农村住宅的特殊性，下面就三种常用的评估方法谈谈农村住宅的估价服务。

方法一：市场法

适用范围：房屋所处区域同类市场交投活跃，市场上有较多的可比的农村住宅交易案例。

基本思路：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据两者之间交易情况、市场状况、区位状况、权益状况、实物状况等因素的差异对可比实例近期交易价格进行修正后得到估价对象价值或价格。

计算公式：

注意事项：

（1）房屋所处区域同类市场较少交易案例或者没有交易案例的时候不能采用市场法。

（2）由于农村住宅的土地没有法定剩余使用年限，在进行土地使用年期的修正的时候，根据孰短原则，农村住宅的剩余使用年限应根据建筑物剩余使用年限来确定。

方法二：收益法

使用范围：房屋所处区域为城中村，或者城区边缘位置这些出租案例比较多的地区，房屋有收益的，可以选择收益法。

基本思路：收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

计算公式：

注意事项：

（1）出租案例较少的地区不适用收益法

（2）注意谨慎确定折现率。

（3）由于农村住宅的土地没有法定剩余使用年限，在进行土地剩余使用年期的确定的时候，根据孰短原则，农村住宅的剩余使用年限应根据建筑物剩余使用年限来确定。

（4）在租期内的租金确定应为合同内约定的租金，在租期外的租金的确定应为客观租金。

方法三：成本法

使用范围：房屋所处区域交易市场不活跃、房屋无收益的情况下都可以采用。

基本思路：成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

成本法房地分估。土地取得成本在有集体用地基准地价的地方可以采用基准地价修正法比如南海。建筑物的成本可以参考当地的工程造价信息。

计算公式：房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+成本利润+销售税费

注意事项:有收益的房屋用此方法可能会造成价值低估。

四、农村住宅房地产抵押估价案例——以收益法为例

项目概况：A房地产是B先生拥有的A市农村住宅，于1996年建成。A房地产所处区域为城乡结合部，附近农村住宅租赁市场活跃。A房地产所在楼栋为钢筋混凝土9层楼梯楼，楼栋外墙为马赛克，共用土地面积为560平方米。A房地产建筑面积为76.54平方米，位于楼栋第4层。A房地产层高约为3.0米，室内装修情况如下：地面为地砖，墙面、天花为乳胶漆，门为夹板门，窗为铝合金窗。室内外水电已安装、消防、通讯设施齐全。B先生在两年前把A房地产出租给C先生，租约于1个月前到期，故A房地产现在空置中。B先生拟委托房地产评估机构评估A房地产的抵押价值。

由于A房地产所处区域为城乡结合部，附近农村住宅租赁市场活跃。故可以采用收益法评估A房地产的抵押价值。

A房地产应用收益法估价的测算过程

（一）相关参数的确定

（1）潜在毛租金收入：是房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归因于房地产的总收入，包括潜在毛租金收入加上其他收入。

①市场租金：根据我公司估价人员的市场调查及收集相关资料、信息，估价对象所处地段类似房地产的月正常客观租金如下：

由于上述三个比准价格比较接近，所以采用简单算术平均综合得出一个价格作为估价结果：（30+30+33）÷3=31元/平方米·月（取整）

根据我公司估价人员搜集的上述租金案例及收集相关资料、信息，近几年周边住宅的租金水平稳中有升，我们预计未来租金水平能够保持这种趋势。同时结合估价对象自身的使用状况，我们认为估价对象所处地段类似房地产的月平均正常客观租金为31元/平方米/月。

②其他收入：主要为押金收益，租赁押金一般为2个月租金，本次评估取2个月租金，利息按一年期存款利率计算。

（2）有效毛收入：是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。

①根据市场调查并结合估价对象所在区域的类似物业租赁氛围及其自身特点，综合考虑后确定估价对象空置率为5%。

②A市住宅房地产出租一般情况下按月付租，押金为2个月的租金，因此在收益期内因拖欠租金造成收入损失很少，本次评估不考虑收租损失。

（3）运营费用：是维持房地产正常使用或营业的必要费用。出租人应承担的运营费用包含税费综合征收比例、保险费、维修费等。

根据A市相关规定及估价人员的经验确定，运营费用为月有效毛收益的9.1%，详见“房屋租赁税费表”。

（5）报酬率确定

根据A市住宅房地产市场的实际情况及我们估价工作的经验，我们采取累加法确定估价对象的报酬率，即房地产报酬率等于无风险报酬率加上风险报酬率。无风险报酬率取一年期定期存款利率（即1.50%），风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是对估价对象房地产自身及其所在的区域、行业、市场等所存在的风险的补偿。

①投资风险报酬率，是指当投资投资于收益不确定、具有一定风险性房地产时，要求对所承担的额外风险的补偿。住宅房地产投资项目风险一般，取2.00%；

②管理负担补偿率是指一项投资所要求管理付出对应的补偿，房地产要求的管理工作一般超过存款、证券，本次取管理负担补偿率1.5%；

③缺乏流动性补偿率是指投资者对所投入资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与存款、股票、债券、黄金等投资相比，买卖困难，变现能力弱。本次取缺乏流动性补偿率1.5%。

④投资带来的优惠率是指由于投资房地产可能获得额外好处，如易于获得融资和所得税抵扣优惠等，本次评估仅考虑易于获得融资的优惠率，取值0.50%

经过市场调查，周边类似物业的年递增比率在3%-6%间，考虑到通货膨胀率、物价上涨因素以及将来的一些不确定性因素，我们预测估价对象自价值时点起前15年收益水平按每年3.5%的比率递增，第15年以后收益水平固定不变，即净收益年递增比率g为3.5%，净收益递增年限N1为15年。

（7）收益年限

估价对象收益年限，是从价值时点开始计算的未来可以获得收益的持续时间，即价值时点至建筑物使用年限结束之日。估价对象为集体使用土地，未缴纳国有土地使用权出让金。

建筑物使用年限约60年，建筑物建成时间为1996年，至价值时点，建筑物剩余使用年限约为40年，即收益年限n为40年。

五、总结

农村住宅房地产流转、抵押中的价值评估在估价行业中比较新的领域，缺少前人的经验，注定了在实践的过程中充满坎坷。但是同时它也是充满前景的，毕竟农村住宅是六亿农民的生存基础。希望估价师及专业人员在实际中多积累经验，在探索中成长，将农村住宅房地产流转、抵押中的价值评估做的越来越好。