在建工程评估通常是整个项目的整体评估，相比单套或多套的房地产评估更复杂，往往需要运用更全面的评估知识和技能。在建工程最常用的两种方法是假设开发法和成本法，这两种方法中都涉及到一个重要的参数——开发利润，对这一参数取值的准确与否对评估结果影响重大。

一、开发利润的种类

开发利润是指房地产开发企业的利润，即建设单位的利润，不是建筑施工企业的平均利润，是未扣除土地增值税和企业所得税的税前利润。

开发利润根据其内涵和计算基数的不同，分为4种：直接成本利润率、投资利润率、成本利润率和销售利润率。各计算公式如下：

其中销售利润率只能反应整个项目能实现的销售利润，无法区别反应在建工程作为半成品阶段的利润情况，因此在建工程评估中的开发利润不适宜采用销售利润率。

直接成本利润率比较容易区分，其成本部分只包含土地取得成本和建设成本。而投资利润率和成本利润率最容易混淆，两者的差别就在于成本部分是否考虑投资利息。我们容易获得的开发利润数据多数来自于上市公司的财务报表，但是一般上市公司财务报表中的投资利息的内涵与我们评估中投资利息的内涵不同。因此我们常用的开发利润率是投资利润率。

二、假设开发法中在建工程开发利润的运用

众所周知假设开发法中在建工程的开发利润为续建利润，但是续建利润的理解却各不一样。

有一种理解认为续建利润是投入的续建部分成本应获得的利润，如采用投资利润率，则续建利润=（续建成本+管理费用+销售费用）×投资利润率，这里的投资利润率为完整的项目投资利润率，对续建利润的理解体现在续建成本的投资利润，这种理解是有偏差的。对在建工程的投资其实包括两大部分，第一部分来自取获得在建工程的投入，第二部分才是续建部分的投入，上述理解中只考虑第二部分的投资利润，显然是不全面的；另外对续建部分的投入取完整项目的投资利润率也不完全准确。

不妨把整个房地产开发项目作为一项有固定投资期限的投资来看，比如3年，总投资和年化收益率是相同的。那么显而易见，持有3年获得的投资利润和持有1年获得的投资利润是不一样的。这里持有3年相当于是一个完整的房地产开发周期，而持有1年则相当于在半途获得的在建工程，房地产开发项目的行业平均利润和总投入基本一致（虽然在建工程会增加少量的前期费用等，一般比例很小影响不大）的。因此在建工程的续建利润的计算基数是对整个项目的投入，既包括续建部分的投入，更包括取得在建工程的投入；而续建部分投资利润率的不同，主要根据项目续建周期的长短来决定投资利润率的高低。

假设一个项目完整开发周期为2.5年，全部所需的投资为1000万（包括开发成本、管理费用、销售费用），完整的投资利润率为25%。项目已完成投入90%，剩余正常的建设周期为0.25年，加上被迫转让周期0.25年，则剩余建设周期为0.5年。则

续建投资利润率=0.5/（2.5+0.25）×25%=4.5%。

按照上述第一种理解，则项目的续建利润=1000×（1-90%）×25%=25（万）；

按项目完整投资和投资周期的长短来考虑（此处未考虑被迫转让新增的前期费用），则项目的续建利润=1000×4.5%=45（万）

由此可见，两种算法得出来的结果不同。当然某些情况下，所处阶段不同可能两种算法得出的结果有可能相差不大，但是两种算法在内涵理解上却大相径庭，个人认为考虑整个项目的投入结合在建工程的续建周期长短确定续建投资利润率，是更准确的方式。

三、成本法中在建工程开发利润的运用

成本法也是评估在建工程价值常用的方法之一。运用成本法求取在建工程的开发利润时，该利润率的取值跟一般完整房地产开发项目的取值是否也应不同呢？

在以往的测算中，通常都是以完整房地产开发项目的开发利润率作为在建工程的开发利润率进行测算的，并未对在建工程作特别区分。根据上面的原理，在成本法中也应对在建工程已投入部分根据建设周期的长短确定对应的投资利润率，这样才能使整个项目的投资利润率保持在行业的平均利润率水平下，不高估在建工程的成本价值。

四、在建工程的正常开发周期

在建工程评估中开发周期是一个重要的时间参数，涉及三个概念：项目完整的开发周期，续建的开发周期、被迫转让周期。被迫转让周期是在假设开发法测算中需要考虑的一个转手交接的周期。

一般项目正常的开发周期为2-3年。对一些体量超大的开发周期，实际开发中往往分很多期逐步开发。但是评估中因为往往采用静态模式进行评估，周期太长则很多参数无法准确预测，因此即使是超大体量项目最长开发周期也不超过4年。

实际中某些在建工程由于客观的原因，已动工建设的时间已经很长，中间可能存在停工。这些情况需要区分正常的开发周期和非正常的开发周期，因为客观原因停工或延误造成的非必要的开发时间不能作为正常的开发周期。

正常开发周期的确定无论是在假设开发法中还是成本法对结果都有重大影响，因为开发周期不仅对开发利润的参数取值有重大的影响，同事还与投资利息的计算息息相关，因此需要慎重对待。