在二十一世纪的今天，房地产已逐步发展成国民经济的支柱产业，也成为民众、政府和开发商的永恒话题。民众对于房屋质量、周边环境、配套设施、规划条件等影响房屋价值的因素越来越关注，财产保护意识也越来越强，因此各种原因造成的房屋质量缺陷损失而涉及的纠纷和诉讼也是有增无减。当事双方及法院对于损失赔偿价值往往难以把握，这时候就要求助于专业的房地产估价机构。

一、房屋质量缺陷的基本状况

1、房屋质量缺陷损失的定义

房屋质量缺陷损失是指房屋的实体、功能、环境等不符合国家相应标准或合同约定的要求导致的估价对象房地产的价值和正常房地产之前的差值。

2、房屋质量缺陷损失的原因

《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日中华人民共和国主席令第37号，以下简称《民法通则》）第一百一十七条规定：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿，受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。”房地产损害赔偿的类型多种多样，包括：

（1）因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的。

（2）因新建建筑物影响了相邻建筑物的日照、采光、通风、视野等，造成相邻房地产价值减损的。

（3）因使他人房地产遭受污染，造成他人房地产价值减损的。例如，房地产受到噪声、辐射污染，房地产中的土壤、水、空气受到污染，房地产受到经常振动的影响等。

（4）因工程施工不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值减损的。

（5）因工程质量缺陷造成房地产价值减损或者给购房人造成损失的。例如，预售的商品房在交付使用后发现存在工程质量问题（如墙体开裂，层高、室内空气质量等不符合国家标准）。

（6）因未能履约（如未按合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建，给他人造成损失的。

（7）因对房地产权利行使不当限制，如错误查封，给房地产权利人造成损失的。

（8）因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。《物权法》第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

（9）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的。《土地管理法》第七十八条规定：“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效”，“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。

（10）其他房地产损害赔偿。例如，《物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”

上述各种房地产损害需要评估被损害房地产的价值减损额和相关经济损失，为和解、调解、仲裁、诉讼等确定赔偿或补偿金额提供参考依据。

3、房屋质量缺陷损失的类型

房屋质量缺陷按照性质，是否可以修复以及缺陷存续时间分类如下所示：

房屋质量缺陷分类表

二、房屋质量缺陷损失价格构成

根据房屋质量缺陷的分类，结合价格损失的实际，房屋质量缺陷损失的价格构成主要包括以下四个方面：

1、可修复房屋质量缺陷损失的修复工程费用价格鉴定

可修复即在法律上允许、技术上可能、经济上可行的原则下，在相应时间内可以恢复成原装或原设计使用用途。对于可修复的缺陷损失价格主要是测算修复房屋缺陷部位所需支付的拆除、修缮、恢复工程费用。

2、可修复、暂时性房屋质量缺陷造成的直接经济损失

对于可修复、暂时性的房屋质量缺陷在修复施工期间或修复后造成的经济损失。主要包括：房屋使用人周转安置费用、房屋空置的收益损失、房屋延期交付使用的可得利益损失、租金收益损失、能源消耗等运营费用的增加、施工影响的补偿（对周边环境造成的安全保障、人员出行、噪音超标、有害气体污染等）、对相邻房屋损坏的补偿、其他直接经济损失等。

3、不可修复、永久性房屋质量缺陷造成的直接经济损失

在房屋存续期间，由于使用面积减少、室内净高降低、采光面积减少、耐久性降低等不可修复或修复不经济所造成的经济损失。主要包括：自营房屋的经济收益的减少、租赁房屋的租金收益减少、市场交易价值的减损等。

4、存在安全隐患的房屋质量缺陷损失价格

在房屋存续期间，存在安全隐患的房屋质量缺陷损失的价格，首先要建议委托方委托专业工程质量监督机构或房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定结论书，判定房屋危险级别，并出具修复方案或不可修复、需要拆除重建的鉴定意见书。根据鉴定意见书，估价人员再确定价格损失构成。

三、房屋质量缺陷损失价格评估的基本方法

由于房屋质量缺陷的分类不同，损失的状况不同，在实际的估价过程中，要选取科学的估价方法，房屋质量缺陷损失价格评估有以下四种基本方法：

1、成本法

成本法是指根据技术鉴定结果或修复方案，按评估基准日的相关市场价格及费用水平，求取修复房屋质量缺陷所必需的各项费用之和的一种价格评估方法。公式为：

V=C₁+C₂+C₃+C₄-C₅          

式中  V——房屋质量缺陷损失评估值；

C₁——拆除工程费用；

C₂——修缮工程费用；

C₃——恢复工程费用；

      C₄——直接经济损失；（修复期间或修复后造成的经济损失，如收益损失、周转安置费用、相邻房屋损坏补偿等）

      C₅——被拆除物残值。（按市场回收价格确定）

该方法适用于可修复房屋质量缺陷损失的价格鉴定。

2、资本化法

资本化法是通过一定的资本化率，将房屋质量缺陷所引起的未来收益损失折算为现值的一种价格评估方法。

    （1）适用于净收益损失的资本化法公式为：

式中  V——房屋质量缺陷损失评估值；

△A_i——未来第i年的净收益损失额；

R——折现率；

m——净收益损失年限。

注：净收益损失额包括收入减少或运营费用增加所造成的损失总额。

    （2）适用于收益年限减少的资本化法公式为：

式中  V——房屋质量缺陷损失评估值；

A_i——未来第i年可获得的正常市场净收益；

R——折现率；

n——无质量缺陷房屋剩余使用年限；

m——有质量缺陷房屋剩余使用年限。

该方法适用于有收益且不可修复房屋质量缺陷损失的价格评估。

3、价差法

价差法是指求取类似的无质量缺陷的房屋和有质量缺陷房屋的市场价值之差的一种价格评估方法。公式为：

V=V₁-V₂

式中  V——房屋质量缺陷损失评估值；

V₁——类似的无质量缺陷房屋的市场价值；

  V₂——类似的有质量缺陷房屋的市场价值。

该方法主要适用于房屋市场价值易于收集的房屋质量缺陷损失的价格评估。

4、市场比较法

市场比较法是指与类似房屋质量缺陷进行比较，对其损失补偿金额进行各项因素修正或调整的一种价格评估方法。公式为：

      V＝P×F₁×F₂×F₃

式中V——房屋质量缺陷损失评估值；

P——可比实例补偿金额；

F₁——补偿情况修正系数；

F₂——补偿日期修正系数；

F₃——缺陷状况修正系数。

该方法主要适用于类似质量缺陷的房屋质量缺陷的房屋市场价值易于收集的房屋质量缺陷损失的价格评估。

四、房屋质量缺陷损失价格评估流程中应注意的问题

评估公司应做好委托方提供资料的审核查验工作，同时要求委托方提供质量缺陷认可协议书，或协助委托方委托相应资质的机构出具鉴定意见书，以及修复方案的确定工作，以此作为评估工作的重要前提和文件依据。

1、明确存在质量缺陷房屋的有关情况：房屋名称、权属状况、坐落位置、建筑结构、建筑年代、建筑面积、装修标准、建筑图纸和设计说明等；

2、房屋质量缺陷认可协议书、鉴定意见书

房屋质量缺陷的认可协议书，是由当事人双方对房屋质量缺陷协商一致或委托方协调后经当事人双方认可而签订的缺陷认可协议书。

房屋质量缺陷的鉴定意见书，是经双方当事人委托或委托方委托，由具有相应资质的建筑工程质量监督机构或房屋安全鉴定机构出具房屋质量缺陷的鉴定意见书。

无论是认可协议书还是鉴定意见书，都必须包括以下四项内容：房屋质量缺陷的部位、类型、程度及影响。

3、确定修复方案，由于修复方案的选择对价格鉴定结果的影响巨大，因此，科学、合理、可行的修复方案，必须按照技术上可能、经济上可行的原则制定。修复方案的确定也可以采取两种方式：

（1）当事人双方协商一致或委托方协调后经当事人双方认可而签订修复方案协议书；

（2）由具有相应资质的建筑工程质量监督机构出具修复方案意见书。

五、房屋质量缺陷损失价格评估的思考

1、房屋质量缺陷损失一般包括直接损失（修复费用）和间接损失（减损价值），有时直接损失比较明显，有时间接损失比较明显，有时直接损失和间接损失甚至难以区分，有时直接损失价值较大，有时间接损失价值较大，还会出现周边环境的变化和房地产本身分割不仅不会造成房地产价值的减损，相反会提高房地产价值，这些都是估价时需要分辨的问题。

2、房屋质量缺陷损失评估要充分参考相关部门的意见，包括房屋质量检测部门、规划部门、环境保护部门、消费者协会、律师事务所等专业意见，同时也应充分考虑市场、社会、人文对此类事实的信息。

3、目前房屋质量缺陷损失评估在房地产评估中仍属于接触机会较小的一个领域，因此对于其评估方法有待更深刻的探讨。评估时应该考虑的因素，该因素的影响程度如何量化，目前行业规范尚未明确，期待有关专家和行业管理部门进行指导和规范，以进一步提高房地产估价水平。