摘要：房地产开发贷款是指商业银行向借款人发放的用于土地开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。房地产开发贷款在办理预售许可证时，一般会先解除土地的抵押，在解除土地抵押到办理预售许可证的这一阶段我们通常称为“悬空期”，笔者就悬空期内的主要风险进行梳理分析并提出看法，供相关人员参考。

关键字：开发贷、悬空期、风险

房地产行业具有高成本、高利润、高风险的特点，由于我国资本市场不够发达，企业融资渠道相对单一，房地产开发项目一般需要银行贷款支持，根据（《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知国发》〔2015〕51号）规定，我国的房地产开发项目资本金比例为保障性住房和普通商品住房项目20%，其他项目25%，由此可见房地产开发贷款是开发企业获得融资的重要方式，由于房地产开发融资数额较大，开发贷款也成为了商业银行重要的贷款方式。

由于开发资金主要集中的银行身上，导致开发的风险转嫁给了银行，因此房地产开发贷款具有的市场风险、信用风险、操作风险、经营风险等风险，实际上在房地产项目开发建设、预售的每一个阶段都存在风险，如房地产开发贷款在办理预售许可证时，一般会先解除土地的抵押，在解除土地抵押到办理预售许可证的这段“悬空期”中银行失去了对开发商的控制，就会出现以下抵押悬空的风险：

1、市场风险：悬空期内房地产供求关系发生较大变化，市场价格波动较大，市场的有效需求减少会形成市场风险。

2、运营风险：悬空期内开发商管理层、发展战略、运营计划等发生重大变化时会产生运营风险。

3、政策风险：在悬空期内房地产政策发生较大变化导致开发商和消费者消费热情减弱。

4、社会风险：主要是指反腐工作、社会相邻关系、社会稳定风险。

5、债权债务风险：若悬空期内开发商的债权债务问题出现，将会产生债务纠纷问题，引发风险。

6、信用风险：主要是指开发商利用悬空期将土地再次抵押。

7、法院查封风险：主要是指在悬空期内因产权、经济纠纷等问题出现被法院查封的风险。

8、不可抗力风险：因各类地震、滑坡等自然灾害产生的不可抗力风险。

9、时间风险：可能会因为手续办理不健全、程序不合规、预售转现售等问题导致悬空期的时间延长，从而产生一系列风险。

10、历史遗留问题：因房地产开发特别是城市更新项目中牵涉多方利益问题，可能存在一些历史遗留问题。

以上这些风险仅仅是抵押悬空期风险，银行等金融机构除了要严格审查房地产开发贷款，也要注意在发放贷款的各个阶段跟踪调查，因悬空期内开发企业无抵押物控制，风险加大，银行需要在悬空期前做好充足的调查，密切关注宏观经济、房地产行业发展情况；检查项目开发程序是否合规、企业内部经营是否完善、企业财务情况是否良好等，以此来掌控风险。具体防范措施有：

1、任何支行或个人不得干涉评估机构的独立执业

为保证抵押物评估工作的独立、客观性，行内任何机构或个人不得干涉评估机构的执业，无理要求评估机构调高评估价值。银行应建立了评估信息沟通渠道，若对评估机构的执业或评估报告有异议，可填报《抵押资产评估情况反馈表》向上一级管理机构反映。

2、慎重选择抵押物

在市场营销过程中，不是任意的资产都可用于贷款抵押，应选择权属清晰、无权利瑕疵、无他项权利、无法定优先受偿款的资产用于抵押，且优先选择变现能力强的资产。

房地产类资产，变现能力看，住宅强于商业用房、商业用房强于工业用房；商业用房中的独立门市、商场和农贸市场摊位易于变现；面积小或可以分割出售的易于变现；市场不活跃地区的、面积大又无法分割的、对买受人有限制的、价值量过大的、有权利瑕疵的等都不易变现。

3、详细核实拟抵押资产的基本情况

（1）客户经理必须实地查看拟抵押资产；核实资产是否权属清晰；核实拟抵押资产是否租赁，尤其价值较大的资产须到政府租赁管理部门核实租赁情况；核实拟抵押资产是否存在他项权利，是否已抵押等。

（2）核实拟抵押资产是否存在优先受偿款，如应付未付工程款、土地出让金、储备土地中征地拆迁费等。对在建工程应要求承包人出具放弃优先受偿权的承诺。

（3）对性质为综合用地的土地，客户经理必须在规划部门核实该地块片区的整体规划用途。

（4）对拟用车位进行抵押的，客户经理必须核实所有权人是否是小区业主；若车库只有一个大证，未对每个车库面积进行分摊的，到房产、规划部门核实具体车位数量。

4、谨慎确认拟抵押资产的评估价值

鉴于国家对房地产价格正在实施调控，全国性房地产价格变数因素较多，支行应结合拟抵押资产的变现能力，谨慎确认评估价值，尤其对不易变现的抵押资产如大宗资产、分层抵押、分割抵押、集体土地上的房产、部分抵押给其他银行的资产等，更应保持谨慎的态度。对续贷项目的抵押资产更应客观、公正的确认评估价值。

正确确定抵押系数，目前在上级行确定的是一般的系数，各地要根据地域环境、抵押物的具体情况、抵押物变现风险确定系数，要充分考虑风险因素。

5、严格抵押登记办理手续，杜绝虚假登记

每笔抵押登记必须由经办行专人办理登记，杜绝虚假证件、虚假抵押登记、重复抵押登记。

6、加强对抵押物的贷后监控

（1）抵押资产的用途

定期检查抵押资产用途是否改变，尤其是在建工程，若用途改变给银行债权带来不利影响，立即采取措施，置换抵押物或提前还款等防范风险。

（2）抵押资产出租情况

抵押资产用于出租的，定期监控出租情况，租赁人、租期、租金等是否有异常变动。

（3）抵押资产的存在与价值情况

定期监控抵押资产是否存在、有无毁损，使用是否正常，价值是否大幅下降。

（4）商业房产

关注整体经营内容、经营情况，与重要商户所签的租约期限等是否有重大变化。

（5）在建工程或待开发土地

适时跟踪检查在建工程用途是否与批复一致、工程进度是否按期进行、是否会形成烂尾楼、有无拖欠承包人的建筑工程价款等其他法定优先受偿款；监控待开发土地是否按出让合同约定的用途、动工期限进行开发等。

拟抵押资产的价值由经办支行确认，各经办行应在前期调查中核实拟抵押资产的基本情况，参考评估机构的评估报告，结合资产变现能力，合理确认资产价值，对变现能力较差的资产加强风险控制措施。在贷后做好抵押资产的监控，发现有损我行权益的异常情况应立即采取措施降低风险。

总的来说，笔者认为现阶段深圳市宏观经济、社会稳定、政策导向等情况是持续健康发展的，整体开发背景良好，深圳市政府在房地产开发项目的程序管理、政策管理、人员管理是比较严格的，深圳市房地产市场运行情况也较好，而上述风险问题发生的概率均较小，商业银行在贷前调查充分、贷中实时跟踪、贷后监管的情况下风险可控。