一般情况下，我们对房地产进行评估会将其视为一个整体，不会简单将其分为相对独立的两个部分。因为房产和地产是房地产的两个重要组成部分，两者共同作用实现房地的效用与价值，两者价值相互依存，难以分离。但是有时很难找到合适的方法用整体评估的思路进行评估，这时为了得出更科学的评估结果可以对房产和地产分开进行评估。例如运用成本法进行评估，成本法可以说是以房地产价格各个组成部分之和为基础来求取房地产价值的方法，基于成本法的评估理论，可以实现房地产中各个组成部分在理论上的分离。在实践中，房产和土地又分别归属于房产管理部门和国土资源管理部门管理，房产和土地管理人为地分离，使得房地产的评估工作也不得不人为地分离。 

因此房地分离评估适用两种状况：主动采取合适的评估的方法进行分离评估及被动分离评估两种状况。

工业房地产一般采取房地分离评估。工业房地产一般占地面积较大，附属建筑较多且多样化，一般容积率较小，如果整体评估，以建筑面积单价表示，把价值较大的地价分摊到较小的建筑面积上，建筑面积的变化会引起单价的大幅度波动，在实际中对案例的选择和修正幅度及精度要求非常高，很难形成可比性。而一般工业区内工业用地价格比较透明，建造成本相对较易评估，因此一般对工业用地采取房地分离评估的评估方法。对其土地可以采取基准地价系数修正法、成本法或市场比较法进行评估，对建筑物采取重置成本的评估方法。

与工业房地产类似，房地分离估价在实践中也适用于自建房、别墅等土地面积对价格影响较大的物业中。如一套别墅，建筑面积500平方米，土地面积400平方米，同小区内另外一套别墅建筑面积480平方米，土地面积800平方米，在寸土寸金的现代城市中，两者的单价差别是很大的，如果单纯采用市场比较法进行评估，很难确定准确的修正幅度，而且修正幅度可能会超出估价规范规定的范围。在此种情况下，可以采取房地分离的方法，对土地评估时，一般采用市场比较法，考虑容积率的影响，对影响其价格的各因素进行修正，可得出土地价格，建筑物同样可采取重置成本进行评估，从而可以比较合理的确定房地整体价格。

对于这两种情况，因为各地的地价和房屋重置价都有较为成熟的标准和相应的修正体系，量化这些影响因素的依据相当充分，从而摆脱了把不同实物和价值形态的房地合一作为整体来量化影响因素难以确定的状态。

以上情况其实就是采用成本法对房地产进行评估，即对房地产中的房产和地产分开进行评估，是估价师对估价对象进行分析后主动选择的分离评估，但实际中也有被动分离评估的情况存在。

对于一些特定目的的评估需要人为地对房地分开进行评估，如在对房产课税及土地课税中，需要人为地将土地或房产的价格剔除；对于一些特定要求的评估也需要人为地对房地分开进行评估，如当地房地产和土地管理分开管理，需要分开进行审核或登记时，房地产的评估工作也不得不人为地分离。

对于这两种情况，可采用合适的方法单独对房产及土地进行评估，但在没有合适的方法或条件单独评估时，就需要先对房地产整体价值进行评估，再剥离出房产或土地价值。对房地产进行整体评估时，可采用收益法、市场比较法等常规评估方法。房产价值剥离一般可采用重置成本法，而采用市场比较法或其他方法可剥离出土地价值。这种被动分离评估类似于剩余法，或者说是成本法的倒推。

房地分离估价在实际运用中不算少，但任何评估方法都不会十全十美，其中存在的一些问题值得思考。

1、房地客观上难以分离 

房地产价格并不是简单的房产和地产价格相加。房以地为载体，地以房而升值，房地在客观上相辅相成，难以分离。房地产的价格主要由市场形成，地价会因其地上建筑物的建筑面积大小、建筑物的形状、装修状况、利用情况、施工质量等不同而影响地价，而房价更不可能离开土地而成为空中楼阁空谈价格，房价和地价很难严格界定。如对于多层、高层房屋而言，其所占土地的比例是不同的，如果房地分离估价，房屋和土地的独立价格及其合理比例在实际操作中必定很难把握。这就要求我们在实际评估中认清各种估价对象的特点，合理选用估价方法，正确使用房地合一评估和分离评估，真正做到房产和地产内在的统一。

2、房地合一后增值部分分摊难度较大

土地和建筑两者共同作用实现房地的效用，开发建设后，超过总成本的效用价值是由土地和建筑物共同创造的，如果没有土地的有利环境因素，则建筑物就没有产生效用价值的条件；而如果没有建筑物的营造，则土地的价格应该属于生地的价格，也不能真正体现其效用价值。土地是基础，建筑物是实现手段，而且好的建筑更能大大提升房地的价值，房地合一后的房地产增值了，那么增值部分是地产、房产单独占有，还是房地分摊、如何分摊，往往成为房地分离估价实务的难点。另外房地产的价格主要由市场形成，人为房地分离后，采用传统评估方法进行评估，市场增值部分一般体现在地价中，很难从房价中体现出来。因此，在具体分摊中，应当按照土地和建筑的成本价值，根据所处区位的不同，测算不同的房地权重值按比例进行分摊。